Diritto e Fisco | Articoli

Fabbricato: quando agibile, inagibile o al rustico

16 Giugno 2014
Fabbricato: quando agibile, inagibile o al rustico

Costruzioni, lavori ancora in corso, opere di ristrutturazione o degrado funzionale sono gli elementi che giustificano un trattamento particolare; l’utilizzo e lo stato di manutenzione condizionano l’inquadramento catastale e tributario.

 

Fabbricato inagibile, inutilizzato o “al rustico” sono definizioni che indicano situazioni diverse da un punto di vista tecnico, alle quali corrisponde un differente trattamento fiscale in termini di applicazione di Imu, Tasi e Tari. In alcuni casi la definizione va ricercata nella normativa edilizia, in altri nella disciplina catastale, in altri ancora sono le delibere e i regolamenti comunali a dettare le condizioni che fanno scattare una certa qualifica.

Ma andiamo con ordine. Le situazioni che possono determinare una “deviazione” dalle condizioni di piena funzionalità e pieno utilizzo del fabbricato sono riconducibili a tre grandi categorie:

– la nuova costruzione (fabbricati non ancora ultimati);

– il recupero edilizio (fabbricati soggetti a lavori);

– il degrado funzionale (fabbricati soggetti a inutilizzo, abbandono, mancata manutenzione).

Dal momento in cui vengono iniziati i lavori per la nuova costruzione di un edificio fino all’ultimazione ovvero fino a quando il nuovo fabbricato (o l’unità immobiliare) diventa idoneo a compiere la sua funzione o ne avviene l’utilizzazione economica, si considera sempre la sola area edificabile cui fanno riferimento gli identificativi del Catasto terreni.

Se il titolare del diritto reale su quell’area ha necessità di trasferire i suoi diritti o deve identificare precisamente l’immobile in costruzione – qualora le opere realizzate identifichino esattamente una sagoma e un volume – potrà iscrivere in catasto il fabbricato in corso di costruzione attribuendogli la categoria fittizia F/3.

In ogni caso, un immobile in costruzione si considera ultimato nel momento in cui è idoneo a compiere la sua funzione ovvero risulta servibile all’uso. A prescindere dall’accatastamento o dalla data di collaudo.

Quando vengono eseguiti lavori su fabbricati (o unità immobiliari) esistenti, si parla generalmente di ristrutturazione edilizia anche se occorre distinguere tra opere di manutenzione e altre opere. L’esecuzione degli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria [1] non può essere presupposto per la richiesta di inagibilità.

Le altre opere di ristrutturazione comprendono sia gli interventi rivolti a conservare l’organismo edilizio, sia quelli rivolti a trasformare gli edifici in altri, in tutto o in parte, diversi, compresa la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria [2].

Queste ultime opere, in genere, possono protrarsi nel tempo. Durante questo periodo il nostro fabbricato, oltre a perdere la sua funzione, potrebbe anche non essere più utilizzabile o accessibile con conseguente assimilazione ai fabbricati inagibili ovvero ai fabbricati in corso di costruzione.

Nel corso degli anni gli edifici possono deperirsi o deprezzarsi per mancata manutenzione, inutilizzo, abbandono, ovvero anche in seguito ad eventi naturali quali terremoti, alluvioni. In questi casi la loro capacità di produrre reddito viene limitata o azzerata.

Il semplice inutilizzo con distacco delle utenze non attribuisce al fabbricato le caratteristiche di inagibilità in quanto legato a cause dipendenti dalla volontà del proprietario ed in qualsiasi momento ravvedibili senza eseguire opere. Anche il caso di fabbricati vetusti, quando l’esecuzione di opere di manutenzione (ordinaria o straordinaria) possano ricondurli all’uso cui erano destinati, non si può tradurre in una vera propria inagibilità.

In presenza di fabbricati con strutture verticali ed orizzontali nella condizione di costituire pericolo a cose o persone, con rischi anche parziali di crollo, o con caratteristiche non più compatibili con l’uso per il quale erano destinati, o privi di infissi, di impianti o non dotati di allacciamenti alle urbanizzazioni primarie o ancora in precarie condizioni igienico sanitarie, potremmo considerare il fabbricato inagibile. Per vedere riconosciuto lo stato di inagibilità, il proprietario deve presentare una domanda al Comune allegando una perizia correlata da idonea documentazione o un’autocertificazione [3].

Nel caso si tratti invece di fabbricati con accertato degrado fisico (per obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica) o che abbiano perso del tutto la capacità reddituale, è possibile attivare la procedura catastale per la variazione della tipologia catastale attribuita nella categoria fittizia F/2 la quale identifica i cosiddetti fabbricati collabenti.

LE DEFINIZIONI

L’inagibilità o inabitabilità di un immobile è caratterizzata dal degrado strutturale non superabile con interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, ma solo con necessità di interventi di ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo [4].

Si ritengono inabitabili o inagibili i fabbricati che si trovano nelle seguenti condizioni:

1. strutture orizzontali, solai e tetto compresi, lesionati in modo tale da costituire pericolo a cose o persone, con potenziale rischio di crollo;

2. strutture verticali quali muri perimetrali o di confine, lesionati in modo tale da costituire pericolo a cose o persone con potenziale rischio di crollo totale o parziale;

3. edifici per i quali è stata emessa ordinanza di demolizione o ripristino.

Fabbricato collabente

La definizione di immobile collabente trae origine dal latino collabi che significa “rovinare, cadere“.

È stata assunta nella terminologia catastale per identificare tutte le costruzioni inabitabili o inagibili e comunque di fatto non utilizzabili, a causa di dissesti statici, di fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici, ovvero delle principali finiture ordinariamente presenti nella categoria catastale cui l’immobile è censibile.

Si identifica con questo termine un fabbricato in tutti i casi nei quali la concreta utilizzabilità non è conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria.

Si definisce “unità collabente” un fabbricato, o una porzione di fabbricato che, per le sue caratteristiche, non è più suscettibile di produrre reddito. Questa unità può essere iscritta in catasto nella categoria fittizia F/2.

Immobile in costruzione

Per unità in corso di costruzione si intende un fabbricato nuovo, o una parte di esso (inteso come ipotesi di unità immobiliare), ancora in costruzione che non è ancora idoneo a compiere la sua funzione. Al catasto questa tipologia di fabbricato è identificata come ancora appartenente al Catasto terreni. Ma se, per necessità del proprietario (o titolare di un diritto reale) derivante dal trasferimento della titolarità (compravendita, successione, eccetera) può essere iscritta nella categoria catastale F/3.

Anche nell’ipotesi di importanti opere di ristrutturazione ovvero di titoli abilitativi ormai scaduti e non più rinnovati, se l’unità rientra ancora in uno “stato di cantiere” e soprattutto non è servibile all’uso, si può parlare di unità in corso di costruzione e come tale può essere dichiarata in catasto sempre nella categoria fittizia F/3.

Edificio al rustico

Si tratta di una definizione ampiamente utilizzata in edilizia che, pur non essendo una affermazione di carattere normativo, identifica esattamente un fabbricato in corso di costruzione il quale abbia raggiunto un avanzamento lavori comprendente le murature perimetrali delle singole unità e la relativa copertura. Il fabbricato deve comunque essere stato realizzato in forza di regolare permesso di costruire o di denuncia di inizio attività, senza peraltro che siano state eseguite tutte le opere di completamento (impianti, finiture eccetera) che invece sono necessarie al fine del rilascio dell’agibilità ovvero ai fini del suo utilizzo. Anche in questo caso, come in quello di fabbricato in costruzione, l’edificio al rustico potrà essere dichiarato in catasto. Va iscritto nella categoria fittizia F/3.

Unità in corso di definizione

Nel caso in cui un fabbricato o una singola unità, anche di nuova costruzione, subisca una variazione di destinazione d’uso rispetto a quanto previsto nell’autorizzazione originale ovvero, ad esempio, vengano frazionati edifici in unità immobiliari per le quali non siano ancora state definite né la forma né il numero e questa situazione abbia carattere di temporaneità legata al trasferimento di diritti, si può parlare di «unità in corso di definizione».

In questi casi è possibile classificarle nella categoria fittizia F/4 la quale non comporta attribuzione di rendita catastale. Proprio per questo motivo questa categoria deve rappresentare una fase decisamente temporanea dell’unità immobiliare.


note

[1] Art. 3, comma 1, lettere a) e b), Dpr 380/2001.

[2] Art. 3 comma 1 lettere c) e d), Dpr 380/2001.

[3] Ai sensi del Dpr 445/2000.

[4] Ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettere c) e d), del Dpr 380/01.

Autore immagine: 123rf com


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

3 Commenti

  1. Mi può indicare un articolo di riferimento o dare un suo breve consiglio per capire di quali aliquote o detrazioni SUI LAVORI DI COMPLETAMENTO potrei godere in caso acquistassi come prima casa di immobile a rustico, per il quale è ancora in vigore il permesso di costruire o di denuncia di inizio attività, dato che il proprietario di origine ha deciso di venderlo prima del completamento dei lavori?

  2. Buongiorno, secondo voi i lavori effettuati su un fabbricato in categoria F4, quindi senza rendita, con concessione edilizia approvata per lavori di ristrutturazione, può beneficiare delle detrazioni di cui all’art. 16 bis del TUIR ?

  3. Buongiorno, vorrei sapere se per i lavori eseguiti su un fabbricato in categoria F4 (quindi senza rendita), con concessione edilizia approvata per lavori di ristrutturazione, si può beneficiare delle detrazioni di cui all’art. 16 bis del TUIR?

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube