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Quanti anni devono passare per fare l’usucapione?

28 Settembre 2021
Quanti anni devono passare per fare l’usucapione?

Termini per l’usucapione ordinaria e abbreviata di beni mobili e immobili: come si interrompe l’usucapione?

L’usucapione, ossia l’acquisto della proprietà altrui per via del possesso continuativo unito all’esercizio di poteri che solo il proprietario potrebbe arrogarsi, si compie solo dopo diverso tempo. Tempo necessario affinché il titolare del bene non si trovi espropriato dall’oggi al domani senza avere la possibilità di rivendicare ciò che è suo e che gli è stato sottratto. Ma quanti anni devono passare per fare l’usucapione? La risposta è diversa a seconda del tipo di bene da usucapire. Come vedremo a breve, il termine è diverso a seconda che si abbia in mano un contratto astrattamente idoneo a trasferire la proprietà ma che, per qualsiasi ragione, è nullo e, quindi, non valido. 

Prima però di stabilire quanti anni devono passare per l’usucapione è necessario fare qualche premessa per spiegare il funzionamento di tale istituto.

Cos’è l’usucapione?

L’usucapione è un mezzo di acquisto della proprietà altrui che non richiede un contratto, un testamento o comunque il consenso del titolare del bene ma il semplice verificarsi di determinati fatti. 

Il trasferimento dell’intestazione del bene è comunque subordinato a una pronuncia del giudice del tribunale civile (che bisogna adire in un contenzioso contro il precedente proprietario).

Come funziona l’usucapione?

Come abbiamo spiegato ampiamente nella nostra guida dedicata all’usucapione, il trasferimento della proprietà si forma solo in presenza dei seguenti presupposti:

  • il possesso del bene altrui;
  • l’esercizio dei poteri tipici del proprietario;
  • il decorso del tempo.

Vediamo singolarmente tali requisiti.

Il possesso del bene

Il possesso del bene non deve essere stato acquisito in modo violento o clandestino. È però del tutto irrilevante che il possessore fosse in malafede, ossia consapevole di utilizzare un bene altrui.

Il possesso del bene deve avvenire in modo indisturbato e ininterrotto: non deve cioè subire interruzioni superiori a un anno. Infatti, se per esempio il proprietario legittimo si riappropria del bene e ne rientra nel possesso per almeno un anno, il termine per l’usucapione si interrompe. Ciò però non esclude che tale termine possa decorrere nuovamente da capo se il titolare dell’immobile torni a disinteressarsi dell’immobile.

Un altro modo per interrompere i termini dell’usucapione è notificare al possessore un atto giudiziale (non basta una semplice diffida con raccomandata) per ottenere la reintegra nel possesso del bene. 

Esercizio dei poteri tipici del proprietario

Per poter far decorrere i termini dell’usucapione è necessario che il possessore si sia comportato come se fosse il vero proprietario del bene. Egli deve cioè aver posto in essere atti che non avrebbe potuto compiere come, ad esempio, il cambio di destinazione urbanistica, la ristrutturazione, la parziale demolizione, il cambio della serratura e così via.

Il decorso del tempo

Da quando il possessore ha posto il primo atto di esercizio dei poteri spettanti al proprietario iniziano a decorrere i termini dell’usucapione. Solo al loro scadere è possibile agire in tribunale per ottenere una sentenza di riconoscimento dell’usucapione e, quindi, il trasferimento della titolarità del bene. 

Quanti anni devono passare per l’usucapione?

In merito al tempo occorrente per usucapire, si distingue tra usucapione ordinaria e abbreviata.

L’usucapione ordinaria si verifica in virtù del possesso (sia in mala che in buona fede) continuato e ininterrotto per 20 anni. Ciò vale sia per i beni mobili che per quelli immobili. 

L’usucapione abbreviata si verifica in virtù dell’acquisto in buona fede di un immobile da chi non era proprietario e il possesso duri, in modo continuato e ininterrotto, per 10 anni e in presenza dei seguenti ulteriori requisiti:

  • un contratto valido e astrattamente adatto a trasferire la proprietà del bene (ad esempio, una vendita a cui non ha partecipato uno dei proprietari del bene);
  • la trascrizione del contratto, dalla cui data decorre il termine decennale necessario per l’usucapione abbreviata.

Si ha buona fede, ad esempio, quando l’acquirente si rivolge ad un notaio, presumendo che questi faccia le opportune verifiche circa la titolarità del venditore.

La buona fede necessaria per l’usucapione abbreviata deve sussistere al momento dell’acquisto del bene. Non rileva l’eventuale successiva malafede.

Per l’usucapione di fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati come montani o aventi un reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge speciale sono previsti termini differenti:

  • per l’usucapione ordinaria è necessario il possesso continuato per 15 anni;
  • per l’usucapione abbreviata, se l’acquisto avviene in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo trascritto e idoneo al trasferimento della proprietà, sono necessari 5 anni dalla data di trascrizione.


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