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Usucapione terreno agricolo

28 Settembre 2021
Usucapione terreno agricolo

Con l’usucapione di un terreno agricolo si può diventare proprietari di un fondo altrui dopo averne usufruito per 20 anni consecutivi senza che l’effettivo proprietario si sia mai interessato del bene stesso. 

Quando si parla di usucapione di un terreno agricolo si intende la possibilità di diventare proprietari di un fondo altrui solo per via del possesso ininterrotto e continuativo del bene: possesso che si deve prolungare per un numero di anni prestabilito dalla legge (vedremo a breve quanti) e nell’assoluta indifferenza del titolare del bene. 

L’usucapione di un terreno agricolo funziona allo stesso modo dell’usucapione su un qualsiasi altro immobile (ad esempio, un appartamento) salvo le particolarità che a breve vedremo. 

Cos’è l’usucapione?

Vediamo cos’è e come funziona l’usucapione, quali sono i suoi presupposti e, soprattutto, dopo quanti anni si forma, precisando sin d’ora che quanto a breve diremo vale anche per l’usucapione del terreno agricolo.

Grazie all’usucapione, chi utilizza un bene altrui e si comporta su di esso come se fosse il proprietario, arrogandosi dei poteri che la legge altrimenti non gli attribuirebbe, può diventarne proprietario dopo un numero di anni che, a seconda del caso, varia da 5 a 20. Si presume infatti che l’inerzia dell’effettivo proprietario nel rivendicare i propri diritti sul bene costituisca un’assoluta indifferenza nei confronti dello stesso. Sicché l’ordinamento, per salvaguardare la funzione produttiva di tale bene (di solito, un immobile), accetta la possibilità di cambiarne l’intestazione in favore di chi se ne prende effettivamente cura.  

Presupposti usucapione

Scendendo nel dettaglio, l’acquisto per usucapione si realizza quando ricorrono i seguenti presupposti:

  • il possesso del bene che deve essere allo stesso tempo:
    • non acquisito con violenza o clandestinità (un ladro non potrebbe mai usucapire il bene altrui);
    • continuo e ininterrotto (il titolare non deve rivendicare il bene con la notifica di un atto giudiziario o interrompere, per più di anno, il possesso altrui);
  • un’attività sul bene che travalica i diritti del detentore e che si sostanzia invece nell’esercizio dei tipici poteri del proprietario (si pensi a chi cambia destinazione urbanistica di un immobile o ne demolisce una parte);
  • il decorso del tempo.

È irrilevante che si tratti di possesso di buona o mala fede, ossia che il possessore abbia o meno conoscenza dell’altruità del bene posseduto; può usucapire anche il possessore in mala fede.

Termini usucapione

L’usucapione su beni mobili o immobili è di 20 anni (cosiddetta usucapione ordinaria). 

Se però si ha in mano un contratto di trasferimento della proprietà del bene che, per una ragione qualsiasi, è nullo (e si è in buona fede circa tale nullità), i termini per l’usucapione si riducono a 10 anni (cosiddetta usucapione abbreviata).

Tali termini valgono anche per l’usucapione di un fondo rustico: per il suo compimento sono necessari 20 anni o, in presenza di un contratto astrattamente idoneo a trasferire la proprietà ma tuttavia nullo, solo 10 anni.

Attenzione però: tempi particolari sono dettati per l’usucapione di fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati come montani o aventi un reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge speciale (art. 1159 bis cod. civ.).

In particolare, la proprietà può essere acquistata in via:

  • ordinaria, in forza del possesso continuato per 15 anni;
  • abbreviata, se l’acquisto avviene in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo trascritto e idoneo al trasferimento della proprietà, decorsi 5 anni dalla data di trascrizione.

Per applicare l’usucapione non è sufficiente che il fondo sia iscritto nel catasto rustico, ma è necessario che questo, quantomeno all’inizio del possesso utile ad usucapire, sia destinato in concreto all’attività agraria. 

L’usucapione può avere ad oggetto solo un fondo rustico inteso come entità agricola individuata, organizzata e ordinata a una propria vicenda produttiva.

La coltivazione del fondo basta per l’usucapione?

Si è detto che, ai fini dell’usucapione, non bastano il solo decorso del tempo e l’inerzia del proprietario nel rivendicarne il possesso ma è necessario anche un comportamento, da parte del detentore, che travalichi i poteri che la legge gli attribuisce. Insomma, il detentore deve atteggiarsi a unico proprietario del bene. 

Nell’ambito dei fondi rustici, però, questo comportamento non può limitarsi alla semplice coltivazione. Secondo la Cassazione [1], ai fini della prova dell’usucapione, la coltivazione del fondo non è sufficiente, perché, di per sé, non esprime, in modo inequivocabile, l’intento del coltivatore di comportarsi come se fosse il titolare dell’immobile. Occorre qualcosa in più: vi devono cioè essere indizi tali da far presumere che tale attività venga svolta come se si fosse il proprietario. 

Deriva da quanto precede, pertanto, che nel relativo apprezzamento non ci si può limitare a considerare l’attività di chi pretende possedere (nella specie, la coltivazione del fondo) ma è necessario considerare anche il modo in cui tale attività si correla con il comportamento del proprietario. 

Il possesso necessario a far scattare l’usucapione deve esteriorizzarsi in un comportamento continuo e non interrotto, che dimostri inequivocabilmente l’intenzione di esercitare il potere corrispondente a quello del proprietario. Un esempio potrebbe essere costituito dalla recinzione del terreno e dall’uso di un cancello le cui chiavi non vengono consegnate al proprietario. 


note

[1] Cass. ord. n. 19580/2021.


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