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Cessione di azienda: si subentra nella locazione dell’immobile

18 Maggio 2015
Cessione di azienda: si subentra nella locazione dell’immobile

Affitto a uso commerciale: il subaffitto del negozio anche senza il consenso del locatore.

È facile, di questi tempi, ricorrere a contratti di cessione dell’azienda, con tutti i beni che essa comprende. Ma che succede, in questi casi, se quest’ultima non era proprietaria dell’immobile in cui svolgeva l’attività (si pensi al negoziante che abbia preso in affitto un piccolo locale). Facciamo un esempio pratico. Mettiamo che il conduttore di un locale affittato a uso commerciale ceda a un terzo l’azienda che opera all’interno del locale senza comunicarlo al locatore, continuando ad avere il contratto di locazione a suo nome. Per il locatore la mancata comunicazione della cessione dell’azienda potrebbe costituire un valido motivo per chiedere la risoluzione del contratto d’affitto?

La risposta è negativa: in buona sostanza la mancata comunicazione al locatore, da parte del conduttore, dell’avvenuta cessione del contratto di affitto e della propria azienda comporta solo l’inopponibilità della cessione al locatore stesso. Quest’ultimo può opporsi alla cessione per “gravi motivi“, ma non può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento. Tale, almeno, è il pensiero della Cassazione [1] secondo cui “la mancata comunicazione della cessione del contratto, nel caso di immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo, rende solo inopponibile l’avvenuta cessione al locatore; quest’ultimo, peraltro, non può di per sé considerare inadempiente il conduttore, ma solo notificargli la sua opposizione, specificando altresì i gravi motivi che la giustificano, all’accertamento della sussistenza dei quali resta subordinata la risoluzione del contratto”.

Infatti, per legge [2], il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione….


note

[1] Cass. sent. n. 14454 del 22.06.2006.

[2] Art. 36, comma 1, della legge 392/1978.

Autore immagine: 123rf com


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