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Assemblea richiesta da un solo condomino

13 Dicembre 2021 | Autore:
Assemblea richiesta da un solo condomino

Avviso di convocazione: cos’è e chi deve provvedervi? In quali casi l’assemblea deve tenersi anche se voluta soltanto da un proprietario?

L’assemblea è la sede in cui si assumono le decisioni più importanti per la vita dell’intero condominio. All’assemblea partecipano tutti i proprietari dell’edificio, nonché gli inquilini che abitano in affitto, limitatamente alla votazione sulla gestione di alcuni aspetti della vita condominiale. È noto a tutti che l’assemblea è convocata dall’amministratore in via ordinaria mentre, in via straordinaria, può essere richiesta anche da una minoranza di condòmini. Con questo articolo parleremo dell’assemblea richiesta da un solo condomino.

Non tutti sanno che esistono ipotesi eccezionali in cui anche un solo condomino ha il diritto di ottenere la convocazione dell’assemblea da parte dell’amministratore. Pur trattandosi di ipotesi non molto ricorrenti, vale la pena approfondire questo specifico argomento. Vediamo dunque come funziona l’assemblea richiesta da un solo condomino.

Assemblea condominiale: cos’è?

L’assemblea è l’organo che prende le decisioni in condominio. Tutto ciò che è votato dall’assemblea (ovviamente, nel rispetto delle maggioranze prescritte dalla legge) deve essere rispettato, anche da parte di chi era contrario alla decisione.

L’amministratore ha il compito di eseguire le delibere assembleari e, quindi, di adempiere alla volontà espressa dai condòmini.

Assemblea: che poteri ha?

L’assemblea condominiale adotta tutte le decisioni più importanti relative alla vita condominiale: dalla nomina dell’amministratore all’approvazione annuale del rendiconto, nessun aspetto rilevante per l’edificio condominiale sfugge alla deliberazione assembleare.

Per la precisione [1], l’assemblea dei condòmini provvede:

  • alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;
  • all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
  • all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
  • alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

L’amministratore non può eseguire autonomamente lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea utile.

Avviso di convocazione: cos’è e come funziona?

Ogni assemblea deve essere preceduta da un avviso di convocazione, cioè dalla comunicazione trasmessa a ciascun proprietario per informarlo della riunione.

Per legge [2], l’avviso di convocazione, contenente la specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.

In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Chi convoca l’assemblea?

In genere, l’assemblea è convocata dall’amministratore di condominio, il quale cura la redazione e l’invio dell’avviso di cui abbiamo parlato nel precedente paragrafo.

L’avviso di convocazione dell’assemblea di condominio può tuttavia essere notificato anche dal singolo condomino, quando:

  • l’amministratore non sia stato nominato (la legge impone la nomina dell’amministratore solo se i proprietari sono più di otto), oppure manchi per qualsiasi altra ragione (impedimento fisico, ecc.);
  • l’amministratore, nonostante le richieste dei condòmini di convocare un’assemblea straordinaria, non abbia provveduto tempestivamente.

Per legge, l’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condòmini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condòmini possono provvedere direttamente alla convocazione.

Secondo il Codice civile, dunque, i condòmini hanno il potere di chiedere e perfino di convocare da sé l’assemblea, in via straordinaria, per decidere di specifiche questioni non preventivate, come ad esempio una ristrutturazione urgente oppure la revoca dell’amministratore.

Affinché ciò sia possibile, però, occorre che i condòmini siano almeno due e che, insieme, rappresentino almeno 1/6 del valore complessivo del condominio.

Assemblea: quand’è richiesta da un solo condomino?

Eccezionalmente, la legge prevede dei casi in cui è sufficiente la richiesta di un solo condomino per potersi avere la convocazione dell’assemblea.

L’assemblea è legittimamente richiesta da un solo condomino quando:

  • sia interessato all’approvazione di specifiche innovazioni, come ad esempio quelle volte a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, ovvero a eliminare le barriere architettoniche. La convocazione dovrà effettuarsi entro trenta giorni dalla richiesta [3];
  • siano emerse gravi irregolarità fiscali o l’amministratore non abbia aperto e non abbia utilizzato il conto corrente postale o bancario intestato al condominio. La convocazione dell’assemblea mira a far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore [4];
  • vuole far cessare le attività che violano e incidono negativamente sulle destinazioni d’uso delle parti comuni [5]. È il caso, ad esempio, del condomino che chiede la convocazione dell’assemblea affinché faccia cessare l’utilizzo indebito del cortile da parte di uno dei proprietari.

Ricevuta la richiesta di assemblea, la convocazione è un atto dovuto per l’amministratore, il quale non può sottrarsi e, se lo fa, può incorrere in responsabilità nei confronti del condominio.


note

[1] Art. 1135 cod. civ.

[2] Art. 66 disp. att. cod. civ.

[3] Art. 1120, comma 2, cod. civ.

[4] Art. 1129, comma 11, cod. civ.

[5] Art. 1117-quater, cod. civ.

Autore immagine: pixabay.com


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