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Inquilino non paga le spese condominiali: cosa fare?

30 Settembre 2021
Inquilino non paga le spese condominiali: cosa fare?

Come sfrattare l’inquilino che non paga gli oneri accessori condominiali: i termini, la procedura e la prescrizione. 

Anche se, il più delle volte, lo sfratto per morosità è determinato dal mancato pagamento del canone d’affitto, la legge prevede che allo stesso risultato si possa giungere se l’inquilino non paga le spese condominiali. Difatti, salvo che il contratto di locazione non preveda diversamente, sul conduttore gravano i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni e per i servizi condominiali. Ma quando materialmente è possibile sfrattare l’inquilino che non paga il condominio, dopo quanto tempo ed a quali condizioni? Cosa rischia il padrone di casa se l’amministratore non riesce a riscuotere le quote relative al suo appartamento? Ecco alcuni chiarimenti. Qui di seguito spiegheremo cioè cosa fare se l’inquilino non paga le spese condominiali.

Affitto: quando pagare le spese condominiali?

L’affittuario può essere tenuto a pagare le spese condominiali (i cosiddetti oneri accessori) solo se il contratto di locazione è stato regolarmente registrato, ossia “denunciato” all’Agenzia delle Entrate. Difatti, in caso di affitto in nero, tutte le clausole in esso riportate per iscritto o concordate a voce non hanno alcuna validità. Sicché, sarà inefficace anche l’impegno assunto dal conduttore di pagare il condominio e, nel caso di inadempimento nel versamento delle spese, non si procede ad alcuno sfratto. 

Affitto: chi paga le spese condominiali?

Il contratto d’affitto può stabilire come ripartire gli oneri accessori – ossia le spese condominiali – tra locatore e inquilino. È anche possibile fissare una percentuale à forfait a carico di quest’ultimo, uguale quindi per tutti i mesi, a prescindere dai consumi effettivi. 

In ogni caso, non è possibile addebitare all’inquilino le spese straordinarie, quelle cioè non periodiche ma legate a lavori di ristrutturazione, alle innovazioni o alla sostituzione di strutture condominiali (si pensi all’acquisto di un nuovo impianto di riscaldamento centralizzato, al rifacimento del tetto, alla riparazione dell’ascensore rotto, e così via).

Se il contratto di locazione non prevede nulla in merito alla ripartizione spese condominiali, queste gravano sul conduttore limitatamente alle seguenti voci:

  • spese relative al servizio di pulizia, 
  • spese per il  funzionamento e per l’ordinaria manutenzione dell’ascensore, 
  • spese relative alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
  • spese relative alla fornitura di altri servizi comuni;
  • spese per il servizio di portineria (a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore).

Quando deve avvenire il pagamento delle spese condominiali?

L’inquilino deve pagare le spese condominiali entro 2 mesi da quando il locatore gliene fa richiesta. Prima di pagare, però, può chiedere che gli venga esibita tutta la documentazione da cui ricostruire le spese a lui imputabili e i relativi calcoli effettuati. A tal fine, il locatore dovrà farsi rilasciare i giustificativi di spesa dall’amministratore.

Si può sfrattare l’inquilino che non paga il condominio?

Se lo sfratto per il mancato pagamento del canone può scattare già dopo un ritardo di soli 20 giorni di una singola mensilità, per quanto riguarda gli oneri accessori sono necessarie due condizioni: un ritardo di almeno 60 giorni e un importo superiore ad almeno due mensilità dell’affitto. Solo se sussistono tali requisiti il locatore può rivolgersi al tribunale per ottenere una intimazione di sfratto per morosità.

Come sfrattare l’inquilino moroso?

Come anticipato, la procedura di sfratto è identica indipendentemente dal tipo di debito maturato dall’inquilino (se per canone o per condominio). Tutto parte da un atto di citazione, notificato dall’avvocato del locatore al conduttore per il tramite dell’ufficiale giudiziario). In esso è indicata la data dell’udienza a cui presentarsi dinanzi al giudice. In quella sede, l’inquilino che copre il debito evita lo sfratto. Potrebbe anche chiedere un termine di 90 giorni per recuperare i soldi. Ma, se neanche al termine di essi adempie, lo sfratto viene dichiarato esecutivo.

All’inquilino è comunque concesso presentare opposizione all’ordine di sfatto, tramite un avvocato, così aprendo un processo nel processo.

Cosa rischia il padrone di casa se l’inquilino non paga il condominio?

L’obbligo dell’inquilino di pagare le spese condominiali sussiste solo nei confronti del locatore (con cui del resto ha firmato la scrittura privata e ha quindi un rapporto contrattuale in corso) e non con il condominio, non essendo egli un condòmino (tale qualità spetta solo al proprietario dell’appartamento). 

Ragion per cui, se l’affittuario non paga il condominio, l’amministratore può agire solo nei confronti del locatore, vero ed unico debitore della prestazione, salvo poi il diritto di quest’ultimo di rivalersi nei confronti del suo inquilino.

Attenzione però: se il pagamento delle spese condominiali si prescrive in 5 anni per il condòmino (nel nostro caso, il locatore), la prescrizione degli oneri accessori in capo all’inquilino è di soli 2 anni. Questo significa che, se l’amministratore si dovesse muovere solo alla scadenza dei termini nei confronti del condomino questi potrebbe perdere la possibilità di farsi rimborsare le spese dall’affittuario. 

Se dunque è vero che l’amministratore può riscuotere soltanto nei confronti del condomino, restando esclusa un’azione diretta nei confronti del conduttore, da qui scaturisce l’interesse del locatore ad agire per la risoluzione della locazione.


note

[1] Cass. sent. n. 4606/1988 e n. 10719/1993. 


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