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Usucapione proprietario deceduto senza eredi

30 Settembre 2021
Usucapione proprietario deceduto senza eredi

Casa senza eredi: che fine fa? Si può rivendicare l’usucapione?

Prendiamo il caso di un inquilino che, in affitto da più anni in un appartamento, venga a sapere della morte del relativo proprietario e dell’assenza di eredi alla sua successione. Le domande che, a questo punto, si porrà sono svariate: che fine fa la casa senza eredi? A chi devo pagare l’affitto e che succede se non lo faccio, stante l’assenza di un locatore a cui rivolgermi? Non in ultimo: posso acquisire la proprietà dell’immobile tramite usucapione e così non dover nulla a nessuno? La risposta a tali questioni è contenuta in un interessante precedente del tribunale di Milano [1], chiamato appunto a giudicare sull’eventuale usucapione nel caso di proprietario deceduto senza eredi. Ecco dunque i chiarimenti necessari a sbrogliare la matassa. 

Che fine fa la casa senza eredi?

In assenza di eredi o in caso di rinuncia all’eredità da parte di questi, tutto il patrimonio del soggetto defunto va allo Stato. Ciò succede, il più delle volte, quando il proprietario non ha fatto testamento, sicché i suoi averi vengono divisi secondo le regole del Codice civile, partendo dai parenti più stretti per arrivare via via a quelli più lontani di grado. 

Leggi sul punto “Chi eredita senza testamento?“.

Dunque, se una persona dovesse morire senza lasciare eredi o se gli eventuali eredi presenti dovessero rinunciare all’eredità, i suoi beni finiranno automaticamente allo Stato, senza che vi sia bisogno di un apposito atto. Questo perché ci deve essere sempre una continuità nella proprietà, specie per quanto riguarda gli immobili. 

Se muore il proprietario, il contratto di affitto rimane in vita?

Come chiarito dalla Cassazione [2], nel momento in cui muore il locatore, i suoi eredi subentrano automaticamente nel contratto di locazione non appena ne accettano l’eredità. 

Tale trasferimento – che è conseguenza immediata e diretta dell’acquisto della proprietà sull’immobile – avviene con effetto retroattivo: decorre cioè a partire dal decesso del vecchio proprietario, anche se l’accettazione è avvenuta molto tempo dopo.

Ciò significa che l’inquilino non può essere mandato via dal nuovo proprietario se il contratto di affitto non è in scadenza e non viene data apposita disdetta, dagli eredi stessi, almeno 6 mesi prima del rinnovo automatico. 

In assenza dunque di disdetta, la prosecuzione del contratto di affitto, in origine sottoscritto con il vecchio proprietario, avviene senza che vi sia bisogno di stipulare una nuova scrittura privata con i suoi eredi. Questi ultimi quindi saranno tenuti a tollerare la presenza del conduttore. 

Leggi sul punto “Affitto: se muore il locatore il contratto va rifatto con gli eredi?“.

Casa senza eredi: bisogna pagare l’affitto?

Abbiamo appena visto che una «casa senza eredi» non è giuridicamente possibile. Un erede c’è sempre e, in caso di assenza di familiari, questo è lo Stato.

Abbiamo anche visto che il contratto di affitto prosegue con il successore dell’immobile, con tutti i suoi vincoli e diritti per l’inquilino. Ne consegue che, se da un lato questi non può essere sfrattato per il solo fatto che la proprietà si è trasferita in capo a un altro soggetto, dall’altro resta tenuto a pagare l’affitto. Affitto che ovviamente, in tale ipotesi, potrà essere rivendicato dallo Stato. Tale richiesta potrà riguardare solo gli ultimi 5 anni: tale è infatti la prescrizione dei canoni di locazione.

Dunque, se per molto tempo lo Stato si disinteressa di riscuotere le pigioni dall’inquilino, questi non potrà subire un’azione rivolta al recupero di tutte le somme non pagate ma solo quelle dell’ultimo quinquennio. Potrà invece subire lo sfratto per morosità qualora non dovesse mettersi in regola.

C’è usucapione sulla casa senza eredi?

Se la casa è senza eredi e perciò passa allo Stato, ci si potrebbe chiedere se sia possibile divenirne proprietari in forza di usucapione. L’usucapione – lo ricordiamo – è un mezzo di acquisto della proprietà altrui che avviene senza bisogno di atti notarili o del consenso del titolare. Basta il semplice fatto di aver posseduto per oltre 20 anni il bene altrui, manifestandosi a tutti come l’effettivo proprietario (e quindi svolgendo sul bene interventi che solo il titolare avrebbe avuto il potere di fare). Il tutto indisturbatamente: senza che il proprietario si sia mai fatto vivo, avviando le azioni giudiziarie volte a recuperare il proprio bene.

Nell’ipotesi che stiamo trattando, quella cioè della casa senza eredi, ben potrebbe essere che il demanio pubblico si disinteressi dell’immobile e che, magari, si svegli solo nel momento in cui debba esigere le imposte. Ecco, cosa succederebbe, in tal caso, se sono decorsi già più di 20 anni? L’inquilino potrebbe essere ormai considerato proprietario in forza di usucapione? 

Come ha spiegato il tribunale di Milano, non basta detenere un immobile per usucapirlo. Sembra un fatto apparentemente banale ma non lo è. Punto focale per aversi usucapione è l’atteggiamento del detentore che deve essere quello tipico del proprietario (è la cosiddetta «intervenzione del possesso»). Egli cioè deve manifestare, all’esterno, l’intenzione di tenere la casa come se fosse propria. Il che si realizza, di solito, attraverso ristrutturazioni, interventi edili, cambi di destinazione urbanistica, modifica della porta e della serratura, installazione di cancelli e altri impedimenti volti a interdire l’ingresso a terzi, compreso il legittimo proprietario.

Dunque, il solo fatto di aver abitato un appartamento “senza proprietario” e di non aver pagato alcun canone di affitto non è sufficiente a rivendicare l’usucapione e a divenirne proprietari.

La vicenda 

Il caso da cui prende spunto la controversia è un’azione per usucapione esperita da chi dispone(va) di un immobile a fronte del decesso del locatore; la domanda di accertamento dell’acquisto del bene veniva esercitata nei confronti dell’agenzia del Demanio, vista l’assenza di chiamati all’eredità. Sembrava una domanda semplice, ma tale non si è rivelata; anzi, tutt’altro, a fronte dell’eccezione sollevata dal Demanio. Questi, invero, con una sottigliezza giuridica di non poco conto, assumeva che il possessore non avesse dimostrato di aver usato pubblicamente il bene come se fosse proprio, arrogandosi quindi i tipici poteri del proprietario. 

Insomma, l’assenza di qualcuno che poteva rivendicare l’immobile di cui trattasi per metterlo a reddito si è trasformata in un’arma a doppio taglio.

Il pagamento delle spese condominiali e delle utenze (luce, acqua, gas) non è stato ritenuto – in giudizio – un elemento utile per considerare assolta la prova sulla interversione del possesso. 

La vicenda ha avuto un triste epilogo per il possessore che assumeva di aver usucapito l’appartamento: costretto a restituire il bene al patrimonio dell’Erario, è stato costretto anche a corrispondendogli una indennità per l’occupazione.


note

[1] Trib. Milano, sent. n. 7103/2021 del 7.09.2021.

[2] Cass. sent. n. 1811/89.

Autore immagine: depositphotos.com


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