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Dall’acquisto di una casa al rogito: quanto tempo passa?

15 Dicembre 2021 | Autore:
Dall’acquisto di una casa al rogito: quanto tempo passa?

Le variabili che incidono sull’iter per concludere l’operazione: dal mutuo in banca alla registrazione del preliminare, fino al lavoro del notaio.

Non ci sono degli schemi rigidi, perché le circostanze di ogni venditore e di ogni compratore sono a sé. Ma, in condizioni normali, dall’acquisto di una casa al rogito quanto tempo passa? Detto in un altro modo: dopo che ho confermato al proprietario che voglio comprare il suo immobile, tenendo conto dei tempi tecnici, quando potremo andare dal notaio a metterci le firme?

Si può avere un’idea abbastanza approssimativa, anche se non c’è una scadenza tassativa: come detto, ci possono essere delle variabili che interessano dei singoli casi. Ad esempio, si pensi a chi ha un ritardo nella concessione del mutuo ed è costretto, ovviamente, ad attendere il via libera definitivo prima di concludere formalmente l’acquisto. Possono sorgere anche dei problemi con l’immobile stesso, qualche vizio che il proprietario deve ancora sanare o sistemare.

Quello che, invece, si può calcolare con più precisione è il tempo che trascorre dal preliminare di vendita al rogito considerando le scadenze previste per ogni passaggio. Ed è quello che vedremo di seguito per capire quanto tempo passa dall’acquisto di una casa al rogito.

I tempi del contratto preliminare

Il contratto preliminare di vendita, detto anche compromesso, è una prassi più che un obbligo. Diciamo che è un impegno che le parti si prendono per iscritto a portare a termine l’operazione di compravendita della casa e che serve, in particolar modo, a rassicurare il venditore quando l’acquirente ha chiesto un mutuo e i tempi delle verifiche della banca o di altre pratiche possono dilungarsi.

Nel compromesso viene stabilita di solito la data entro la quale si andrà dal notaio a firmare il rogito. In caso contrario, come stabilito dalla Cassazione [1], la parte che vi ha interesse può pretendere l’esecuzione immediata della prestazione. Significa che in mancanza di una scadenza fissata per il rogito nel compromesso, l’acquirente o il venditore possono esigere che la compravendita si concluda subito, come peraltro prevede anche il Codice civile [2]: «Se non è determinato il tempo in cui la prestazione deve essere eseguita – si legge –, il creditore può esigerla immediatamente. Qualora tuttavia, in virtù degli usi o per la natura della prestazione ovvero per il modo o il luogo dell’esecuzione, sia necessario un termine, questo, in mancanza di accordo delle parti, è stabilito dal giudice».

Nel caso in cui, però, la data del rogito sia stata stabilita nel preliminare e, per qualsiasi motivo, non sia possibile rispettare tale scadenza, occorre vedere bene in quali termini è stato scritto il contratto. Se è stato firmato che l’appuntamento dal notaio deve essere «entro e non oltre» un determinato giorno, questa espressione (o anche espressioni simili) diventa perentoria. In caso contrario, le parti possono accordarsi per una proroga.

Il preliminare va registrato?

Altro elemento che aiuta a capire quanto tempo passa dall’acquisto di una casa al rogito è la necessità di registrare il contratto preliminare presso l’Agenzia delle Entrate. Non si tratta di un’operazione indispensabile per riconoscere all’atto una validità giuridica: il contratto è comunque valido anche quando non viene registrato: si parla di un adempimento di natura prettamente fiscale. La registrazione deve essere effettuata dalle parti oppure dal notaio se il compromesso è stato fatto in forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata. L’obbligo, però, è in capo anche all’agenzia immobiliare, nel caso in cui abbia gestito e concluso l’accordo tra le parti.

I tempi per la registrazione:

  • 20 giorni se l’atto è stato firmato in forma privata tra le parti;
  • 30 giorni se è stato fatto dal notaio;
  • 60 giorni se è stato firmato all’estero per un immobile che si trova sul territorio italiano.

I tempi del notaio

L’ultima variabile da esaminare per sapere quanto tempo ci vuole dall’acquisto di una casa al rogito è quella che riguarda il notaio. Il professionista (o la persona del suo studio delegata) deve svolgere innanzitutto delle indagini sull’immobile, accedendo ai registri immobiliari e consultando la storia di almeno gli ultimi 20 anni della casa, allo scopo di accertare che sul bene non ci siano dei vincoli non dichiarati (ipoteca, usufrutto, ecc.).

Fatto questo lavoro, il notaio predispone l’atto di compravendita. Il tempo necessario per questa pratica è di circa dieci giorni lavorativi ma, in caso di urgenza (e con una maggiorazione sulla spesa) è possibile farlo in non più di tre giorni lavorativi. Dopodiché, si arriva al rogito.


note

[1] Cass. sent. n. 21647/2019.

[2] Art. 1183 co. 1 cod. civ.


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