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Cambia la ripartizione spese per infiltrazioni da lastrico solare

16 Giugno 2014
Cambia la ripartizione spese per infiltrazioni da lastrico solare

Le Sezioni Unite della Cassazione chiamate a decidere sulla ripartizione delle spese del terrazzo: come si ripartiscono le spese relative alle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare?

Come va effettuata la ripartizione delle spese relative alle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare? Il problema è capitato, almeno una volta, in ogni condominio. E sicuramente è una delle questioni più attuali e ricorrenti che riguardano la materia degli edifici. Ecco perché, stante peraltro i dubbi sull’argomento (dubbi che neanche la riforma del condominio sembra aver sciolto), è dovuta intervenire la Cassazione che ha rimesso la questione alle Sezioni Unite per fare chiarezza [1].

Se un condomino lamenta di aver subito dei danni da infiltrazioni provenienti dal sovrastante terrazzo di proprietà del condominio (o meglio, lastrico solare) e chiede il risarcimento dei danni al condominio ecco, dunque, come ci si deve comportare.

Ripartizione spese per infiltrazioni da lastrico solare fino a ieri

Sino a ieri, la soluzione era stata fornita da una storica sentenza della Cassazione del ’97 [2]. In base a tale pronuncia bisognava fare una distinzione:

Se il lastrico appartiene a tutti i condomini

Nel caso in cui il lastrico solare svolge solo una funzione di copertura dell’edificio e appartiene a tutti i condomini, le spese per la conservazione, le riparazioni e le ricostruzioni sono ripartite tra tutti i proprietari, sulla base della tabella millesimale [3].

Per cui, in caso di danni provocati all’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, per difetto di manutenzione di quest’ultimo, il risarcimento è a carico di tutti i condomini e anch’esso andrà ripartito sulla base delle quote riportate dalle tabelle millesimali di proprietà.

Se il lastrico è di proprietà o uso esclusivo di un condomino

Quando il lastrico solare, oltre che fungere da copertura dell’edificio, è di proprietà esclusiva di un singolo condomino ed è destinato ad offrire, a quest’ultimo, ulteriori utilità oltre alla copertura (per esempio, come terrazza, vano stenditoio, ecc.), in tal caso, la ripartizione delle spese per la manutenzione e i danni da infiltrazioni sono così divisi:

  • due terzi a carico di tutti i condomini (infatti, tutti i condomini usufruiscono, comunque, della funzione di copertura del lastrico stesso);
  • un terzo a carico del titolare del lastrico.

I problemi del vecchio criterio di calcolo

Questa soluzione non ha convito diversi giudici [4], ma anche la dottrina.

Si è peraltro detto che non sarebbe corretto disciplinare allo stesso modo i danni derivanti da difetto di manutenzione e quelli, invece, derivanti da usura.

Infatti, il proprietario esclusivo poteva essere chiamato a concorrere alle spese nella misura di 1/3 solo nel caso in cui i danni fossero derivati dall’usura causata dal suo godimento esclusivo del bene, ma non anche nel caso in cui essi derivavano dall’omessa manutenzione da parte del condominio. L’inerzia di quest’ultimo, in definitiva, non poteva pesare sulle tasche del singolo proprietario.

Per esempio, se il proprietario esclusivo, con l’uso, deteriorava la pavimentazione del terrazzo, doveva concorrere in maniera maggiore alle spese di rifacimento; viceversa, nel caso in cui le infiltrazioni fossero state determinate dal naturale deterioramento della guaina, le spese sarebbero state ripartite tra tutti i condomini.

La nuova sentenza sulla ripartizione spese per infiltrazioni da lastrico solare

La sentenza di tre giorni fa rivoluziona il criterio di calcolo delle spese di manutenzione e dei relativi danni da infiltrazioni del lastrico solare. Secondo la Corte, ora, i costi si quantificano non più in base ai millesimi, ma alla superficie in metri quadri coperta dal lastrico. Che significa?

Partendo dal presupposto che gli appartamenti sottostanti il lastrico devono contribuire alle spese proprio perché godono della funzione di copertura del lastrico stesso, la Suprema Corte ha ritenuto che dovessero pagare di più gli appartamenti più grandi (e, quindi, con maggiore superficie coperta dal lastrico) che non quelli più piccoli. Pertanto, la sentenza ha stabilito che il parametro di riferimento non è più quello corrispondente ai valori millesimali degli appartamenti sottostanti bensì i metri quadrati che risultano effettivamente coperti dal lastrico ammalorato.

Ciò, ovviamente, vale sia nel caso di lastrico di proprietà esclusiva (nel qual caso il predetto criterio di calcolo riguarda i 2/3 delle spese da sostenere) che nel caso di proprietà del condominio (nel qual caso la ripartizione riguarda il 100% delle spese).

Applicando questo criterio, la ripartizione delle spese avverrebbe secondo criteri più equi in quanto, in ipotesi, potrebbe accadere che l’appartamento sottostante potrebbe essere coperto solo per una minima parte dal lastrico oggetto di riparazioni e, applicando il mero valore millesimale, questo sarebbe chiamato a concorrere alle spese per l’intero valore millesimale.

Ovviamente sulla questione saranno ora le Sezioni Unite a dire l’ultima parola. Staremo a vedere.


note

[1] Cass. sent. n. 13526/14 del 13.06.2014.

[2] Cass. sent. n. 3672 del 29.04.1997.

[3] Art. 1223, comma 1, cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 7727/2000; n. 642/2003; n. 11774/1992.

Autore immagine: 123rf com


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11 Commenti

  1. Fa piacere vedere che avete corretto l’errore (affermare che si trattava di una sentenza delle Sezioni Unite quando si trattava di una ordinanza di rimessione alle Sezioni Unite).
    Fa meno piacere vedere che la correzione è avvenuta senza segnalare da nessuna parte che l’articolo è stato corretto.
    Fa ancora meno piacere vedere che il mio commento in cui segnalavo l’errore è stato rimosso.

  2. Vale anche x una casa bifamigliare pagare il 2/3 il danneggiato e 1/3 il proprietario del terrazzo anche se non ha mai voluto fare la manutenzione?????

  3. abito al 5° piano senza copertura della grondaia (solo lastrico solare) visto che fa molto freddo d’inverno e molto caldo d’estate posso chiedere al condominio la revisione delle tabelle millesimale poichè ho piu consumo di metano rispetto agli altri che abitano sotto di me della differenza di tre gradi rispetto al mio appartamento quindi io ho piu consumo di metano posso chiedere la revisione delle tabelle millesimali nell’ attesa di un riscontro
    saluti

  4. Premetto che il terrazzo e condominiale.
    A causa delle infiltrazione piovane, ho subito dei danni nel mio appartamento.
    Abbiamo rifatto il lastrico solare, ho contribuito come condomino alla quota della spesa per millesimali di proprietà.
    Sono rimasti i danni da risarcire dentro il mio appartamento, e l’amministratore ha ripartito le quote del risarcimento dei danni che mi hanno causato le infiltrazioni, facendomi pagare i danni nel mio appartamento anche a me.
    Non mi pare sia corretta questa cosa, sbaglio?

    1. L’amministratore è stato corretto.il condomino danneggiato è stato danneggiato da una struttura della quale possiede una parte.

  5. nel caso vi sia solo primo piano (con lastrico solare) e piano terra non mi sembra equo che la ripartizione delle spese sia 1/3 (proprietario lastrico solare) e 2/3 a carico del propietario del piano terra…..mi sembrerebbe più logico una ripartizione al 50%..

  6. Salve, il mio quesito è il seguente. Il mio appartamento è composto di due livelli sui quali insiste la terrazza di uso esclusivo oggetto dei lavori all’interno di un condominio di più piani. Uno dei due piani del mio appartamento è interrato e accatastato come locale taverna, pur facendo sempre parte della stessa unità immobiliare A2. Come vanno calcolate le quote di pagamento relative ai metri quadri in oggetto? Ipotizzando 3 soluzioni:
    1-Solo quelli del piano più alto (abitabile)?
    2-Devono essere considerati alla pari anche quelli del seminterrato e quindi raddoppiare la quota?
    3- Si deve calcolare un’aliquota diversa per i metri quadri di locali taverna?
    Grazie per la cortese risposta.

  7. nel caso il lastrico solare di proprietà un soggetto fa anche da tetto ai tre garage sottostanti, i proprietari dei garage devono pagare i 2/3 della spesa ed il proprietario del lastrico solare deve pagare 1/e della spesa totale. Fin qui è chiaro. Ma la mia domanda è la seguente:
    il proprietario del lastrico che partecipa alle spese per 1/3 deve anche partecipare alle spese dei restanti 2/3 oppure no?

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