Prima casa under 36: le tasse che bisogna pagare

Cosa c’è da pagare al momento della registrazione del contratto preliminare nonostante le agevolazioni del Governo. E su cosa si può chiedere il rimborso.

Si fa presto a dire «aiutiamo i giovani a comprare la prima casa». Il Governo ha introdotto per chi ancora non ha compiuto i 36 anni alcune agevolazioni destinate all’acquisto della prima abitazione, cioè di quella che si fa più fatica a comprare: con i tempi che corrono, infatti, si è in un’età in cui la stabilità lavorativa ed economica non va data per scontata. Bisogna, però, fare i conti non solo con quello che dice la legge ma con le interpretazioni che dà il Fisco di quello che dice la legge. Ed è qui che si complica la vita ai ragazzi: secondo l’Agenzia delle Entrate, le imposte che il Governo ha tolto con il decreto Sostegni bis ai giovani devono essere applicate ad un certo punto della trattativa per la compravendita dell’immobile. È il caso di sapere, dunque, per l’acquisto prima casa under 36, le tasse che bisogna pagare.

Come vedremo nel dettaglio tra un istante, il decreto ha azzerato a certe condizioni le imposte dovute per la compravendita e per il mutuo in modo da consentire ai ragazzi di avere maggiore agio. Per il Fisco, invece, le imposte vanno versate nel momento in cui viene fatto il contratto preliminare per l’acquisto dell’abitazione. Vediamo, a questo punto, cosa dice il decreto e cosa dicono le Entrate a proposito delle tasse da pagare per la prima casa under 36.

Prima casa under 36: le agevolazioni del Governo

Il decreto Sostegni bis approvato dal Governo nel maggio 2021 [1] introduce diverse agevolazioni per i giovani che vogliono acquistare una prima casa. Nello specifico, il decreto prevede:

• l’accesso ai benefici a chi non ha ancora compiuto 36 anni;
• il limite dell’Isee a 40.000 euro, anziché ai 30.000 euro contenuti in una prima bozza;
• l’ammontare massimo del mutuo prima casa a 250.000 euro anche per i lavoratori atipici;
• l’accesso al Fondo di Garanzia Consap entro il 30 dicembre 2022.

Dal punto di vista fiscale, il decreto riconosce alle condizioni sopra indicate (acquisto prima casa, 36 anni non compiuti, limite Isee a 40mila euro):

• l’esenzione dall’imposta di registro;
• l’esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale;
• un credito d’imposta pari all’ammontare dell’Iva corrisposta, se dovuta.

Inoltre, per la richiesta del mutuo, c’è anche l’esenzione dall’imposta sostitutiva dello 0,25% sull’importo complessivo del finanziamento.

Come detto, nel caso in cui l’Iva fosse dovuta (ad esempio, per chi compra la casa direttamente dal costruttore), è possibile beneficiare di un credito d’imposta di pari importo da utilizzare:

• in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecarie, catastali sulle successioni e donazioni;
• in detrazione dell’Irpef in dichiarazione dei redditi;
• in compensazione di ritenute d’acconto, contributi previdenziali o premi assicurativi contro gli infortuni sul lavoro e sulle malattie professionali.

Prima casa under 36: l’interpretazione del Fisco

Nonostante il decreto Sostegni bis sia piuttosto chiaro sulle agevolazioni concesse per l’acquisto prima casa degli under 36, l’Agenzia delle Entrate [2] ha dato la sua interpretazione alla normativa sostenendo che al momento di registrare il contratto preliminare di compravendita è necessario pagare delle tasse.

In particolare, il Fisco fa sapere che per il compromesso occorre:

• versare l’imposta di registro in misura fissa;
• versare l’imposta proporzionale con le aliquote dello 0,5% sulle caparre confirmatorie e del 3% sugli acconti.

Solo nel momento in cui sarà stato firmato il contratto definitivo di compravendita, sarà possibile chiedere il rimborso delle imposte versate in misura proporzionale per registrare caparre e acconti. Quella di registro in misura fissa pagata al momento della registrazione del preliminare non potrà essere rimborsata.

Stupisce, dunque, che da una parte il Governo approvi un decreto per aiutare i giovani ad acquistare la loro prima casa azzerando le imposte (anche quella di registro) e, dall’altra, il Fisco pretenda il versamento di un’imposta non dovuta al momento del preliminare pur sapendo che non potrà essere rimborsata. E sapendo anche che la legge riporta il principio secondo il quale la tassazione applicabile al contratto definitivo può essere anticipata in sede di contratto preliminare.