Mutuo fondiario: quando è nullo

Superamento del limite di finanziabilità del mutuo sulla casa: ecco cosa succede se la banca eroga una somma eccessiva.  

A chi non piacerebbe ricevere il denaro necessario per l’acquisto della casa senza dover poi restituirlo. A meno di avere un parente tanto ricco quanto generoso, è invece necessario quasi sempre ricorrere a un mutuo. Entrano così in gioco le banche. Ma anche in questo caso non è detto che il rimborso sia così scontato: se infatti un giudice dovesse dichiarare la nullità del contratto di finanziamento, si estinguerebbero tutti gli obblighi del debitore e quest’ultimo potrebbe liberarsi da ogni obbligo.

La giurisprudenza ha più volte spiegato quando il mutuo fondiario è nullo ed una di queste ipotesi si verifica nel caso del cosiddetto «superamento del limite di finanziabilità». Cerchiamo di comprendere, più nel dettaglio, quando si verifica e chi si può avvantaggiare di tale situazione.

Cos’è il limite di finanziabilità?

Per legge, la banca non può erogare mutui fondiari di importo superiore all’80% del valore del bene su cui viene iscritta l’ipoteca. Questa previsione è stata stabilita al fine di tutelare il creditore – e, in particolare, il settore bancario – dal rischio di default: non sempre, infatti, in caso di inadempimento del debitore, il pignoramento immobiliare consente di recuperare il capitale e le spese legali.  

Limitando invece la somma data in prestito si limitano anche i danni nel caso di morosità. 

A tal fine, la banca, prima di accettare la richiesta di mutuo avanzata dal cliente, deve sottoporre a perizia l’immobile che questi intende acquistare. La perizia viene commissionata a un tecnico nominato dalla banca stessa. Una volta determinato il valore, l’istituto di credito ne finanzia solo l’80%. 

Quando si può avere un mutuo al 100%?

Il mutuatario può sperare di avere un mutuo pari al 100% del valore dell’immobile che intende acquistare solo se, oltre all’ipoteca su tale bene, offre alla banca ulteriori garanzie come:

• la fideiussione di terzi (ad esempio, un parente);
• un’ipoteca su un altro immobile di proprietà sua o di terzi.

Cos’è il superamento del limite di finanziabilità?

A volte la banca, per non perdere il cliente e per aumentare i guadagni, elude il limite di finanziabilità arrivando a finanziare il 100% dell’acquisto della casa. 

Ciò avviene attraverso un semplice artificio: il perito nominato dall’istituto di credito sovrastima il valore dell’immobile fino a fare in modo che l’80% di tale valore fittizio corrisponda al 100% di quello effettivo. Facciamo un esempio.

Dario vuole comprare una casa al prezzo di 400mila euro ma non ha i soldi da dare al venditore neanche per la caparra. Chiede così alla propria banca un finanziamento di 400mila euro. L’istituto di credito però non potrebbe erogargli più dell’80% di 400mila euro ossia 320 mila euro. Per superare questo ostacolo, l’ingegnere delegato alla stima valuta l’immobile per 500mila euro. Sicché la banca, finanziando solo l’80% di 500mila euro, eroga a Dario 400mila euro. Il gioco è fatto.

Mutuo nullo per superamento del limite di finanziabilità

La giurisprudenza ha stabilito la nullità dei contratti di mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità. Con la conseguenza che, se il debitore non ha versato le rate e la banca sta procedendo verso di lui con il pignoramento, la vendita all’asta dell’immobile può ben essere bloccata una volta per sempre. 

La giurisprudenza [2] ha dichiarato la nullità di numerosi contratti di mutuo fondiario stipulati tra la banca e i propri clienti per superamento del limite di finanziabilità come fissato dall’art. 38, comma 2 del Testo Unico Bancario (Sub) e dalla delibera CICR 22 aprile 1995, con conseguente dichiarazione di improcedibilità dell’azione esecutiva promossa in virtù dei medesimi contratti.

La stessa Cassazione [3] considera il limite di finanziabilità fissato dall’art. 38, comma 2 Tub elemento essenziale del contenuto di tale tipologia di mutuo ed il suo mancato rispetto ne determina di per sé la nullità.

Come capire se il mutuo è nullo?

Per comprendere se la banca ha superato il limite di finanziabilità e se pertanto il mutuo fondiario è nullo è sufficiente presentare in giudizio una perizia che accerti l’effettivo valore dell’immobile all’atto dell’acquisto.