Affitto: provvigione agenzia

Chi deve pagare l’agente immobiliare in caso di locazione?

L’agente immobiliare che propone la vendita o l’affitto di una casa ha prima ricevuto il mandato da parte del relativo proprietario. Senza infatti tale incarico non potrebbe mai promuovere l’affare. Di qui, il ricorrente equivoco su chi sia tenuto a pagargli la provvigione: il titolare dell’immobile che per primo si è rivolto a lui o l’acquirente/affittuario che invece si è avvalso di tale mediazione per le proprie esigenze abitative? 

La legge, per quanto chiara, necessita spesso dell’interpretazione dei giudici. E, in materia di affitto e provvigione all’agenzia, è di recente intervenuta la Cassazione [1] a spiegare a chi spetti onorare il compenso all’intermediario. Ecco quali sono state le indicazioni dei giudici supremi. 

Affitto: quando pagare la provvigione all’agenzia immobiliare?

Per quanto riguarda il mandato all’agente immobiliare e il pagamento della relativa provvigione, le regole previste per l’affitto sono le stesse di quelle della compravendita e si possono così riassumere.

L’agente immobiliare deve essere pagato non appena, tra le parti, si consolida un vincolo giuridico alla conclusione del contratto. Quindi, i semplici accordi verbali e le trattative non hanno alcun valore. Al contrario, la stipula di un compromesso (ossia un contratto preliminare) fa maturare il diritto alla provvigione, salvo che l’affare salti per una negligenza dell’agente (si pensi alla mancata comunicazione di un abuso edilizio). 

La misura della provvigione è quella indicata nel contratto. In mancanza di previsione, il compenso viene determinato sulla scorta degli usi e delle consuetudini di cui è data notizia alla Camera di Commercio. In caso di contrasto tra le parti, è il giudice a fissare l’ammontare dell’agente.

L’agente ha diritto alla provvigione anche se il contratto viene stipulato dopo la scadenza del mandato a patto che le parti contraenti siano state messe in contatto tra loro dall’agente medesimo.

Peraltro, non è neanche necessario un contratto scritto con l’agente. Sicché, se anche alla scadenza del contratto risulta che le parti si siano incontrate grazie all’intermediazione dell’agente, questi avrà diritto alla provvigione.

Il mediatore non deve necessariamente partecipare alle trattative e alla conclusione del contratto definitivo. Gli basta che le parti abbiano accettato la sua attività dichiarando (anche verbalmente) di volersene avvantaggiare e che, dopo di ciò, abbiano concluso un atto con cui si sono reciprocamente vincolate. 

Affitto: a chi spetta pagare l’agenzia?

L’agente ha diritto a ricevere il pagamento della provvigione da entrambe le parti che si siano avvalse della sua opera: pertanto, in caso di compravendita, sia dal venditore che dall’acquirente e, in caso di affitto, sia dal locatore che dal conduttore.

Come detto, non rileva il fatto che il primo a rivolgersi all’agenzia sia il proprietario dell’appartamento: nel momento in cui l’affittuario si reca presso l’ufficio dell’agenzia stessa per conoscere eventuali offerte, non fa che accettare l’attività di mediazione e, quindi, se ne avvantaggia. In tale circostanza, dunque, si forma il vincolo giuridico – anche se orale – che obbliga l’inquilino a pagare la provvigione insieme al locatore. 

Indipendenza del mediatore immobiliare

L’art. 1754 del Codice civile indica come requisito necessario per il mediatore l’indipendenza rispetto alle parti poste in relazione tra di loro. In particolare, la norma stabilisce che l’intermediario non può essere legato ad alcuna delle parti da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza. Quindi, ad esempio, si ritiene che non possa essere considerato mediatore, con conseguente mancanza del diritto alla provvigione, il rappresentante di una delle parti, ossia chi sia legato da un rapporto di mandato con una delle parti.

L’imparzialità del mediatore immobiliare è quindi una caratteristica irrinunciabile del rapporto di mediazione disciplinato dal Codice civile.

Quando il mediatore immobiliare è anche procacciatore d’affari

Quelle che abbiamo appena visto sono le regole sulla mediazione previste dal Codice civile (cosiddetta «mediazione tipica»). Nulla esclude però che le parti, nell’ambito della loro autonomia contrattuale, possano stabilire regole diverse, derogando le norme del Codice (cosiddetta «mediazione atipica»). In questo caso, ben potrebbe essere che gli accordi prevedano che il mediatore venga pagato solo dal proprietario dell’appartamento (venditore/locatore) e non dall’altra parte. 

Il soggetto che sia stato incaricato da una delle parti di procacciare un affare, come quello di individuare un inquilino, avrà diritto a essere remunerato dal proprietario sulla base degli accordi intercorsi. Al contempo, una volta individuato il conduttore e stipulato il contratto di locazione, l’intermediario potrà anche pretendere da quest’ultimo un compenso a titolo di provvigione, quale remunerazione per la propria attività.

Quanto sopra, però, solo qualora concorrano due ulteriori circostanze. Da un lato, infatti, l’intermediario dovrà essere un mediatore immobiliare iscritto nel relativo registro; dall’altro, dovrà risultare che il conduttore sapesse che quest’ultimo agiva nella veste di agente immobiliare e ne avesse accettato l’attività.

Come chiarito dalla Cassazione, è configurabile il diritto alla provvigione del mediatore, che sia al contempo procacciatore di affari per uno dei contraenti, soltanto allorquando risulti la piena consapevolezza e accettazione del suo ruolo e della sua attività a opera dell’altra parte. 

Il diritto alla provvigione sussiste solo in caso di iscrizione al registro delle imprese. La legge n. 39/89 prevede che il diritto alla provvigione spetti soltanto a coloro che siano iscritti nei ruoli tenuti dalle Camere di commercio. Il sistema in tal modo delineato è stato modificato dal d.lgs. n. 59/2010, prevedendo espressamente che i richiami al ruolo contenuti nella legge n. 39/89 si intendono riferiti alle iscrizioni previste dalla nuova normativa nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative.