Rumori eccessivi dalla strada: chi risarcisce?

Il danneggiato può chiedere al costruttore o al venditore il rimborso di una parte del prezzo pagato per l’acquisto, oltre ai danni riportati.

Hai acquistato un appartamento dopo averlo visitato e ti sembrava in condizioni ottimali, ma non avevi fatto i conti con un fattore esterno: il rumore. Lo hai scoperto amaramente solo quando ci sei andato ad abitare. Non basta chiudere le finestre e abbassare le tapparelle: il frastuono provocato dalle autovetture di passaggio è continuo, anche di notte. Questo nuoce alla qualità del tuo sonno e ti impedisce di rilassarti. Quando arrivano rumori eccessivi dalla strada, chi risarcisce i danni alla salute e alla serenità di chi abita in quella casa troppo esposta alle onde sonore esterne?

Il modo più efficace per prevenire i rumori provenienti dall’esterno è l’insonorizzazione della facciata e dei suoi componenti, come le finestre. Un adeguato isolamento acustico del fabbricato ti mette al riparo da questo fenomeno. Gli edifici di nuova costruzione devono rispettare appositi requisiti stabiliti dalla legge proprio per impedire che all’interno degli appartamenti si propaghino emissioni sonore provenienti dalle unità immobiliari adiacenti e dall’ambiente esterno. Queste norme si uniscono a quelle che prevedono la responsabilità del costruttore, ma ci sono termini precisi entro i quali far valere il vizio.

E allora chi risarcisce per i rumori eccessivi dalla strada e come si prova e si quantifica questo danno? La giurisprudenza, una volta accertato che l’appartamento è privo dei requisiti acustici necessari, ritiene che il bene manchi di una qualità essenziale per l’uso al quale è destinato e così ammette la possibilità di ottenere, dal costruttore o dal venditore, una consistente riduzione del prezzo pagato per l’acquisto, con percentuali comprese tra il 10% e il 30%, in base agli interventi tecnici necessari per realizzare l’isolamento acustico, oltre al risarcimento dei danni ulteriori.

Risarcimento per rumore da facciata: quando spetta?

Il rumore da facciata è quello che proviene non dalle abitazioni circostanti ma dall’esterno. Si propaga dalla strada e riesce a oltrepassare facilmente le pareti e gli infissi dell’edificio, specialmente quando l’isolamento acustico è inadeguato o manca del tutto.

La legge [1] impone che gli edifici costruiti dopo il 1997 devono rispettare una serie di requisiti per garantire l’isolamento acustico dai rumori esterni o provenienti dalle unità immobiliari adiacenti (quindi i rumori dei vicini) o dovuti agli impianti condominiali, come la caldaia e l’ascensore.

Chi acquista direttamente dal costruttore può invocare il rispetto di questa normativa, anche quando l’immobile ha ottenuto l’agibilità da parte del Comune. Infatti, i giudici prendono a base questi parametri costruttivi per stabilire se il rumore eccede i limiti della normale tollerabilità.

Rumore in casa: quando è intollerabile?

Il Codice civile [1] dispone, come regola generale, che il proprietario non può impedire le immissioni di rumore provenienti dai fondi vicini se esse «non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi».

In concreto, la giurisprudenza stabilisce una soglia di intollerabilità dei rumori, considerando tali quelli che superano di oltre 3 decibel nelle ore diurne, e di 5 decibel durante la notte, il normale rumore di fondo della zona. Entro questo valore c’è un inevitabile limite di sopportazione, anche se talvolta va considerata anche la persistenza del rumore nel tempo, come nel caso di chi abita vicino a una strada intensamente trafficata.

Rumore che penetra nell’appartamento: come si dimostra?

Per ottenere il risarcimento del danno il proprietario dell’appartamento, o l’inquilino che lo abita, deve fornire la prova del rumore che supera la normale tollerabilità. Per dimostrare il superamento dei limiti è opportuno munirsi di un dato oggettivo, come quello ottenuto attraverso una perizia fonometrica redatta da un tecnico dotato degli strumenti in grado di accertare il valore delle emissioni sonore che penetrano all’interno dell’unità immobiliare, anche a finestre chiuse e nei diversi orari.

Questa perizia potrà supportare la richiesta risarcitoria e l’azione legale. Se si va in causa e il responsabile contesta l’entità dei rumori, il tribunale disporrà una consulenza tecnica nominando un Ctu che svolgerà le misurazioni necessarie. A volte, i giudici ritengono sufficienti anche le sole prove testimoniali, quando i rumori molesti sono evidenti e incontestati.

Oltre alla dimostrazione dell’intollerabilità dei rumori serve anche la prova del danno. Un rumore eccessivo può pregiudicare la salute degli occupanti della casa e la vivibilità dell’immobile; a seconda dei casi, potrà esserci un danno biologico, ad esempio per ansia, stress o disturbi del sonno e del riposo, e un danno non patrimoniale, come quello che deriva dal pregiudizio alla tranquillità domestica e al sereno svolgimento della vita familiare.

Casa troppo rumorosa: le azioni contro il venditore

La legge [3] impone al venditore l’obbligo di garantire che l’immobile sia immune da vizi che lo rendono inidoneo all’utilizzo al quale è destinato o che comunque ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore. I requisiti acustici, come abbiamo visto, sono essenziali per il godimento di un’unità immobiliare ad uso abitativo. Perciò, se l’isolamento acustico manca o è insufficiente, l’acquirente potrà chiedere al venditore (e, se egli non ottempera spontaneamente, al giudice), alternativamente:

• la risoluzione del contratto [4], quando l’immobile risulta privo delle qualità promesse ed essenziali per l’uso al quale è destinato; in tal caso, il contratto di compravendita cade e la casa va restituita al venditore, il quale dovrà rimborsare il prezzo pagato;
• la riduzione del prezzo per un ammontare proporzionale all’entità del vizio di isolamento acustico riscontrato.

Responsabilità del costruttore e del venditore per insufficiente isolamento acustico 

In applicazione di questi principi, una recente sentenza della Corte d’Appello dell’Aquila [5] ha condannato il costruttore (che era anche il venditore dell’immobile) a risarcire i danni all’acquirente dell’appartamento per una somma pari al 10% del prezzo di compravendita, proprio perché i locali erano risultati troppo rumorosi a causa dell’insufficiente isolamento acustico secondo quanto accertato dalla Ctu. L’immobile non era stato costruito a regola d’arte e l’importo del risarcimento danni è stato quantificato in base agli interventi su serramenti, infissi, pareti e cappotto termico, necessari per eliminare il rumore proveniente dalla strada.

In tali casi, opera a carico del costruttore dell’edificio la garanzia dell’appaltatore per i vizi dell’opera [6], che devono essere denunciati entro 60 giorni dalla scoperta da parte dell’acquirente, a meno che l’appaltatore li abbia occultati. Perciò, se l’acquisto avviene dal costruttore è possibile invocare il risarcimento dei danni per «gravi difetti» [7] consistenti nell’inadeguato isolamento acustico: la Corte aquilana ha chiarito che gli immobili destinati ad uso abitativo devono essere costruiti e venduti «secondo gli standard qualitativi medi ed accettabili» anche con riferimento all’insonorizzazione dei locali.