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Se il locatore ha fatto migliorie all’immobile: risarcimento dovuto?

17 Giugno 2014
Se il locatore ha fatto migliorie all’immobile: risarcimento dovuto?

Sono in affitto e ho sostenuto spese ingenti per adeguare gli impianti, tra cui l’allacciamento dell’energia elettrica, per l’acqua, ho messo a norma gli impianti elettrici e sanitario. Nulla è stato purtroppo stabilito in contratto, circa la partecipazione alle spese del proprietario, visto che si tratta di spese che rimarranno acquisite all’immobile anche alla fine della locazione. Posso chiedere il rimborso, almeno in parte delle spese? Magari scalandole anche dal canone stesso?

Se nel contratto nulla è stato stabilito in ordine alle spese straordinarie che il conduttore ha fatto dopo l’ingresso nei locali, si devono applicare le norme del codice civile.

1. Il codice innanzitutto prevede [1] che il conduttore non abbia diritto ad indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata; se però vi stato il consenso del locatore questi è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna dell’immobile.

Peraltro, anche se il conduttore non ha diritto all’indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati nell’immobile senza sua colpa grave. In pratica: se l’inquilino ha migliorato alcune parti dell’immobile per un valore pari a 100 e, nello stesso tempo, ne ha deteriorato altre per un valore simile, potrà compensare il “dare” con l’”avere”.

2. Sempre il codice [2] prevede che le addizioni eseguite sulla cosa locata possono essere tolte dal conduttore al termine della locazione, qualora ciò possa avvenire senza danno all’immobile (si pensi a un condizionatore che può essere smontato senza distruggere la parete).

3. Ove il proprietario preferisca trattenere le addizioni realizzate dal conduttore deve pagare a questo un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna. Se le addizioni non sono separabili senza danno alla cosa, ma ne costituiscono miglioramento si torna alla disciplina generale (vedi punto 1. di questo articolo).


note

[1] Art. 1592 cod. civ.

[2] Art. 1593 cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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1 Commento

  1. Salve, sono un affittuario di un appartamento sito al piano terra di una casa con solo due appartamenti (il mio e, al piano superiore, la proprietaria). Sapendo che a luglio di quest’anno sarei andato in pensione e che il mio desiderio era quello di prendermi un cucciolo di cane da tirarmi su, alla mia richiesta ne seguì che mi diede un recapito di un veterinario che era in cerca di una persone per tale scopo. Lo portai a casa; un cucciolo di femmina di appena due mesi, con pelo tigrato già con la prima vaccinazione. Con la proprietaria dell’immobile, dichiaratasi animalista, tutto andò bene per il primo mese tanto che si preoccupò di far mettere un cancello, tra le due aree in comune, per evitare che il mio cane scappasse fuori. Ora, per farla breve, il rapporto si è incrinato a causa del cane il quale, dopo che la stessa gli ha permesso di entrare all’interno del suo appartamento, faceva la pipì sul divano nonchè andava a mordere dei supellettili. L’ho esortata ad evitare di farla entrare in casa sua ma lei ha continuato lo stesso con lo stesso risultato (dentro da me non fa pipì ne cacca) tant’è che è venuta da me incazzata riferendomi, per l’ennesima volta, quello che gli aveva fatto il mio cane. Circa due settimane fa, una sera, nel mentre mi trovavo nel cortile col cane, mi riferisce che non può rinnovarmi il contratto di affitto (scade fine giugno 2019) adducente una sua motivazione che sin da subito non mi aveva convinto. Convinzione rivelatasi fondata in quanto, stamattina in mia assenza, ha rimosso il cancelletto e la rete di confine che da sulla strada e tante altre cose allo scopo di impedirmi di fare uscire il cane nel cortile in tutta serenità (e meno male che me ne sono accorto). Quanto faccio rientro, appunto stamattina, non faccio in tempo a chiudere il cancello che salta fuori la proprietaria urlandomi che io avevo beneficiato di un “privilegio” e che da oggi mi sarei attenuto a quello che diceva il contratto. Ora, alla luce di quanto sopra, volevo chiedere se tale comportamento sia da censurare o ha agito in piena regola? Posso chiedergli di ripristinare lo stato dei luoghi?
    In ultima, la stessa proprietaria aveva tanto insistito affinchè comprassi l’appartamento dandogli le mie garanzie dell’acquisto (mi ha portato pure dal notaio per farmi comprendere quale sarebbe stato, poi, l’iter che avrei seguito). Ora mi sto dando da fare per trovare una casa (tempo ne ho, per cercarla). Il mio contratto di locazione è la formula 3+2 e gradirei avere alcune delucidazioni in merito; vivo solo, io e il cane.
    Grazie e buon estate!

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