Contestazione convocazione assemblea condominiale

Omessa convocazione della riunione di condominio e mancato invio del verbale: da quando decorre il termine di 30 giorni per impugnare la delibera? 

La contestazione relativa alla convocazione dell’assemblea condominiale può essere presentata solo dal condomino che lamenti il vizio della notifica. Il termine resta sempre quello di 30 giorni, ma il problema principale si pone in merito alla decorrenza dello stesso. Da quando parte il conto? Cerchiamo di fare il punto della situazione alla luce dei chiarimenti forniti dalla Cassazione.

Chi può contestare la convocazione dell’assemblea condominiale?

L’amministratore deve inviare a tutti i condomini gli avvisi di convocazione per la riunione di condominio tramite raccomandata a.r., pec, telegramma, lettera consegnata a mani. 

Chi riceve la convocazione in forme diverse da quelle sopra indicate (ad esempio sms, lettera semplice, avviso depositato nella cassetta delle lettere, ecc.) può contestare la delibera assembleare e tutte le decisioni in essa prese. 

La convocazione deve essere ricevuta dai condomini entro almeno 5 giorni dalla data della prima convocazione. Nel caso in cui il destinatario sia assente all’arrivo del postino, i 5 giorni decorrono dall’avviso di giacenza immesso nella cassetta delle lettere, a prescindere da quando la raccomandata sia stata poi ritirata presso l’ufficio postale.

La convocazione può essere contestata da chi riceve la convocazione più tardi dei 5 giorni prescritti dalla legge o da chi non la riceve affatto.

Nessun altro, se non il diretto interessato, può contestare il difetto di convocazione dell’assemblea condominiale. Non è quindi possibile sostituirsi al condomino assente.

Può contestare l’omessa convocazione anche chi, nonostante non abbia ricevuto l’avviso, decida ugualmente di presentarsi in assemblea, ma solo allo scopo di far rilevare il difetto di notifica. Viceversa, se questi partecipa attivamente alla seduta, discutendo e votando, non potrà più sollevare l’opposizione.

Infine, può contestare l’omessa convocazione anche il condomino che, nonostante non abbia ricevuto l’avviso da parte dell’amministratore, sia stato messo informalmente al corrente della stessa tramite il passaparola o una telefonata: rileva infatti solo la comunicazione ufficiale nelle forme sopra elencate (raccomandata, pec, fax, consegna a mani).

Termine per contestare la convocazione dell’assemblea di condominio

Il termine per contestare l’omessa convocazione dell’assemblea di condominio è di 30 giorni. Il termine, per chi è rimasto assente proprio perché non informato della riunione, decorre dalla data in cui ha ricevuto il verbale dell’assemblea in questione, verbale che gli deve essere notificato dall’amministratore di condominio (con raccomandata a.r., con pec, con consegna diretta a mani o con fax).

Potrebbe però succedere che l’amministratore dimentichi di inviare anche il verbale. 

Mancato invio del verbale e contestazione assemblea condominiale 

L’invio o meno del verbale di assemblea è determinante per stabilire la decorrenza del termine per impugnare la delibera. Qualora, tale verbale non venga inviato al condomino, il termine di 30 giorni decorrerà dal momento in cui l’assente ha avuto effettiva notizia della delibera che intende impugnare. 

In particolare, «la conoscenza della delibera al fine del decorso del termine di impugnazione davanti all’autorità giudiziaria deve ritenersi avvenuta quando il condomino assente ha acquisito compiuta conoscenza del verbale d’assemblea e ne ha potuto apprendere il contenuto intrinseco in maniera adeguata alla tutela delle sue ragioni» [1].

Inoltre, il condomino assente non è tenuto ad attivarsi al fine di conoscere ciò che l’assemblea ha deliberato in sua assenza, atteso che l’onere della prova della corretta e rituale convocazione grava in capo all’amministratore di condominio. 

Questo nella pratica significa che se il condomino assente ha comunque saputo informalmente della riunione di condomino, ciò da solo non basta per iniziare a far decorrere il termine di 30 giorni per l’opposizione: solo la conoscenza del verbale determina tale effetto. Con la conseguenza che, se il condomino assente non riceve mai il verbale, può contestare in qualsiasi momento l’assemblea di condominio, non essendo mai iniziato a decorrere il termine per l’azione giudiziaria.