Sopraelevazione in condominio per recupero sottotetto

Condizioni e requisiti per realizzare gli interventi in un edificio condominiale; cosa occorre fare se l’opera incide su pianerottoli e sul vano scale comune.

Il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale può compiere una sopraelevazione per il recupero del sottotetto? E in caso positivo può farlo di propria iniziativa o deve prima chiedere il consenso agli altri condomini?

Uno dei motivi più frequenti per cui si ricorre alla sopraelevazione in condominio è proprio quello del recupero abitativo del sottotetto. Una facile soluzione tecnica, se la soffitta ha già l’altezza necessaria, è quella di creare un accesso autonomo ai locali sfruttando il vano scale comune: basta realizzare una rampa di scale in più, o al massimo due, suddivise da un pianerottolo intermedio, se occorre.

Il problema sta nel fatto che si tratta sempre di parti comuni, anche quando il proprietario dell’ultimo piano ne gode di fatto esclusivamente, per accedere alla sua abitazione. Allora la sopraelevazione per il recupero di un sottotetto in condominio diventa più difficile, perché è sottoposta a requisiti più stringenti: secondo la giurisprudenza costituisce un’innovazione, e non una semplice modifica che può realizzarsi a prescindere dal consenso degli altri comproprietari.

Chiusura del pianerottolo o delle scale in condominio

Le scale e i pianerottoli sono considerati per legge [1] parti comuni dell’edificio e, dunque, sono in comproprietà tra tutti i condomini: nessuno può attribuirsi l’uso esclusivo se gli altri comproprietari non lo consentono espressamente, nemmeno quando si tratta di scale e pianerottoli all’ultimo piano in uso esclusivo [2].

La chiusura arbitraria del pianerottolo non è consentita in quanto viola i principi del Codice civile relativi all’uso della cosa comune da parte di tutti i condomini [3], a meno che non vi sia il consenso unanime alla realizzazione dell’opera.

Sopraelevazione in condominio: condizioni

Il proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale, così come il proprietario esclusivo del lastrico solare, ha il diritto di sopraelevare, ossia, come sancisce il Codice civile [4], di costruire nuovi piani, a meno che il suo titolo di acquisto non lo escluda.

La sopraelevazione, però, non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono. Inoltre, gli altri condomini possono sempre opporsi alla sopraelevazione, se essa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio o se diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Sopraelevazione in condominio e recupero sottotetti: quali permessi?

Gli interventi edilizi di sopraelevazione – in condominio e non solo – devono essere autorizzati dal Comune con il rilascio del permesso di costruire, in base al progetto presentato dall’interessato che dovrà contenere anche i calcoli di idoneità statica in base all’ampliamento da realizzare (se l’intervento è leggero potrà bastare la Scia, Segnalazione certificata di inizio attività).

Allo stesso modo, anche per il sottotetto abitabile ci vuole l’autorizzazione, se le opere comportano modifiche della volumetria o della sagoma dell’edificio o un cambiamento di destinazione d’uso.

Spese di sopraelevazione: chi paga?

Tutti i costi dei lavori edilizi sono a carico di chi esegue la sopraelevazione (e che dovrà anche pagare le eventuali spese per la demolizione e ricostruzione della parte del tetto, o del lastrico solare, interessata dai lavori). Solo se il rifacimento del tetto porta vantaggio anche agli altri condomini che godranno della nuova copertura dell’edificio, essi potranno contribuire alla spesa, ma ciò dovrà essere deliberato dall’assemblea, che dovrà anche decidere i criteri di riparto.

Inoltre, chi compie la sopraelevazione è tenuto a corrispondere agli altri condomini un’indennità commisurata al valore della nuova costruzione in rapporto al numero dei piani dell’edificio, compreso quello nuovo. Infine, la sopraelevazione comporta la necessità di rivedere le tabelle millesimali, che regolano la ripartizione delle spese inerenti alle parti comuni, per adattarle alla nuova situazione.

Sopraelevazione per recupero abitativo del sottotetto

È bene sottolineare che secondo la Corte di Cassazione [5] è sopraelevazione anche quella che non aumenta l’altezza del fabbricato esistente e lascia inalterata la sua conformazione esteriore, se l’utilizzazione dei volumi interni è tale da realizzare nuova volumetria (ad esempio, in caso di abbassamento dei solai); la sopraelevazione viene, invece, esclusa dalla Suprema Corte quando c’è una «modificazione solo interna ad un sottotetto» [6].

Sopraelevazione mediante ampliamento scale di accesso al sottotetto

Una nuova sentenza della Corte d’Appello de L’Aquila [7] ha affermato che la realizzazione di rampe di scale all’interno del vano condominiale finalizzata all’accesso al sottotetto del proprietario dell’ultimo piano, in modo da renderlo abitabile, costituisce un’innovazione, in quanto «altera l’entità sostanziale o muta la destinazione originaria» delle parti comuni e ne riduce l’uso per gli altri condomini; quindi, il proprietario esclusivo non ha diritto di eseguirla autonomamente e occorre, invece, acquisire il preventivo consenso dell’assemblea, che dovrà valutare anche l’eventuale pregiudizio alla sicurezza e alla stabilità dell’edificio. Nel caso deciso, si trattava di un sottotetto al quale il proprietario del piano sottostante accedeva mediante una botola interna; per recuperarlo a fini abitativi egli aveva deciso di creare una scala esterna alla sua abitazione prolungando quella situata nel vano scale comune, ma non aveva richiesto agli altri condomini il previo consenso per intraprendere i lavori e così l’opera è stata giudicata «sicuramente illecita».