Sottotetto irregolare: si può vendere?

Sottotetto non abitabile: ciò che conta ai fini della validità della compravendita è la conformità al titolo edilizio.

Si può vendere un sottotetto irregolare? Per poter vendere un immobile è necessario che non vi siano abusi edilizi, abusi che si configurano tutte le volte in cui sono state eseguite opere senza il permesso di costruire o in difformità da esso.

Il cosiddetto “titolo edilizio” – ossia il permesso del Comune ad eseguire manufatti non rientranti nell’edilizia libera – è condizione di validità di trasferimento dell’immobile. La legge infatti dispone la nullità degli atti di compravendita di immobili abusivi. Ma che succede se l’acquirente è ben consapevole di tale circostanza e l’accetta espressamente? Proprio con riferimento alla possibilità di vendere un sottotetto irregolare si è di recente espressa la Cassazione [1]. Ecco cosa hanno detto, in tale circostanza, i giudici supremi.

Si può vendere un immobile abusivo?

L’articolo 46 del D.P.R. 380/2001 e gli articoli 17 e 40 della legge 47/1985 stabiliscono che gli immobili irregolari dal punto di vista urbanistico non sono commerciabili. Risultato: la vendita di un immobile abusivo è nulla. Con «abusivo», in questo caso, si intende l’immobile realizzato in totale assenza di permesso a costruire.

Diverso è il discorso quando l’immobile è stato realizzato in difformità dal permesso di costruire. Se difatti tale titolo edilizio è realmente esistente ed è riportato in contratto, la compravendita è valida, fermo restando comunque il diritto dell’acquirente in buona fede (ossia all’oscuro dell’abuso) di chiedere alternativamente la risoluzione del contratto per inadempimento o la riduzione del prezzo di vendita. Tale è stata la conclusione a cui è pervenuta di recente la Cassazione a sezioni unite [2] dopo anni di contrasti in giurisprudenza.

Si può vendere un sottotetto irregolare?

Anche se il contratto di compravendita dell’immobile qualifica il sottotetto come non abitabile, la non conformità dello stesso al titolo edilizio (ossia al permesso di costruire) e la sua difformità e irregolarità catastale, oltre alla sussistenza di un vincolo di destinazione rendono la compravendita impugnabile da parte dell’acquirente. 

Trasformazione del sottotetto per renderlo abitabile

La trasformazione del sottotetto non abitabile in mansarda abitabile, completa di servizi, rappresenta un mutamento di destinazione d’uso strutturale (ossia connesso e conseguente all’esecuzione di opere), che necessita del permesso di costruire [3]. Di conseguenza, in mancanza di apposito titolo edilizio, devono considerarsi abusive non solo le opere di costruzione vere e proprie, ma anche quei lavori interni che, per quanto modesti, appaiono necessari a rendere possibile la nuova destinazione.

Come già chiarito dalla giurisprudenza amministrativa [4], è legittima l’ordinanza di demolizione di opere, realizzate senza titolo, comportanti la conversione di un sottotetto in residenza abitabile, attraverso la trasformazione delle relative superfici non residenziali in superfici residenziali. Tale intervento edilizio, attesa anche la relativa modifica di destinazione d’uso, si configura come ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire. 

Abbaino abusivo: non serve il permesso del condominio

Per la realizzazione di un abbaino non serve il consenso dell’assemblea di condominio. Di conseguenza, il Comune non può negare l’opera realizzata dal proprietario del sottotetto che, seppur abusiva, non costituisce un’innovazione bensì una modifica della cosa comune. A dirlo è il Tar Piemonte [4] accogliendo il ricorso proposto dalla proprietaria di un sottotetto cui il Comune aveva negato l’autorizzazione per la conservazione di un abbaino verso strada. Per i giudici, l’abbaino in questione, pur incidendo su parti comuni dell’edificio, ha un’innegabile natura pertinenziale rispetto all’appartamento di proprietà della ricorrente e non determina, per la sua oggettiva consistenza, alcuna diminuzione dell’uso comune.