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Come si calcola l’Imu per la seconda casa?

18 Dicembre 2021
Come si calcola l’Imu per la seconda casa?

La procedura per determinare l’importo esatto da pagare per l’imposta municipale unica.

Qualche anno fa, per fare contenta tua moglie, hai acquistato una piccola villa al mare. Dopo anni di lamentele per il caldo soffocante, tu e la tua famiglia avete finalmente un luogo in cui trascorrere le vacanze estive o il tempo libero. L’unica nota dolente sono le tasse, visto che risulti proprietario di ben due immobili. In questo articolo ti spiego esattamente come si calcola l’Imu per la seconda casa.

Districarsi tra le varie normative non è facile, ma se prosegui nella lettura alla fine sarai in grado di comprendere la procedura per ricavare la somma da pagare al Comune. Inoltre, vedremo insieme quali sono le categorie esonerate dall’imposta e cosa succede quando non si effettua il saldo.

Cosa si intende per Imu?

Prima di addentrarci nell’argomento, voglio darti alcune nozioni di base.

Anzitutto, devi sapere che per Imu si intende l’Imposta municipale unica, ossia un tributo dovuto sulla proprietà di determinati beni immobili diversi dall’abitazione principale.

Chi deve pagare l’Imu?

Come ti ho già anticipato poc’anzi, sono tenuti al pagamento dell’Imu i proprietari di tutti gli immobili diversi dall’abitazione principale, a meno che quest’ultima non rientri nelle categorie catastali A/1 (case signorili), A/2 (ville) oppure A/8 (castelli). In queste tre ipotesi, infatti, va comunque corrisposta un’imposta pari al 4 per mille, ma si può godere del beneficio di detrazione della prima casa, il cui importo è fissato da una delibera del Comune ove si trova l’immobile in questione.

Inoltre, devono pagare l’Imu anche i titolari del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, superficie ed enfiteusi.

Chi non deve pagare l’Imu?

In base a quanto detto finora, l’Imu sulla prima casa non va pagata solo se si tratta di un’abitazione principale di tipo civile (A/2), economico (A/3), popolare (A/4), ultrapopolare (A/5), rurale (A/6) oppure se rientra nella categoria catastale dei villini (A/7).

Per abitazione principale si intende l’unità immobiliare in cui si ha la residenza anagrafica ed il soggetto vi dimori abitualmente insieme al proprio nucleo familiare.

Inoltre, in considerazione dell’emergenza sanitaria da Covid-19, per l’anno 2021, non è dovuta la prima rata dell’imposta municipale propria in riferimento agli immobili:

  • adibiti a stabilimenti balneari marittimi, lacuali e fluviali, nonché degli stabilimenti termali;
  • destinati a discoteche, sale da ballo, night club e simili, a condizione che i proprietari siano anche gestori;
  • rientranti nella categoria catastale D/2 e relative pertinenze, immobili degli agriturismi, dei villaggi turistici, degli ostelli della gioventù, dei rifugi di montagna, delle colonie marine e montane, degli affittacamere per brevi soggiorni, delle case e appartamenti per vacanze, dei bed and breakfast, dei residence e dei campeggi. Tale esenzione vale a condizione che i proprietari siano anche gestori delle attività;
  • rientranti nella categoria catastale D in uso da parte di imprese che si occupano di attività di allestimenti di strutture espositive nell’ambito di eventi fieristici o manifestazioni.

Infine, sono esonerati dal pagamento della prima rata dovuta per l’anno 2021 i destinatari del contributo a fondo perduto, i soggetti titolari di partita Iva, residenti o stabiliti nel territorio dello Stato, che svolgono attività d’impresa, arte o professione.

Imu: quali sono le scadenze da rispettare?

Per il pagamento dell’Imu sono previste solitamente due scadenze: una a metà giugno (l’acconto) e l’altra a metà dicembre (il saldo).

Come serve per calcolare l’Imu?

Come avrai capito, l’Imu è un’imposta dovuta sulla base del patrimonio immobiliare (abitazioni, fabbricati, terreni, ecc.). Per calcolare a quanto ammonta l’Imu occorre innanzitutto conoscere due dati fondamentali: la rendita e il coefficiente catastale dell’immobile.

Nel primo caso, si tratta di un valore economico attribuito dall’Agenzia delle Entrate che il proprietario può accertare consultando la visura oppure l’atto di compravendita. Il coefficiente catastale, invece, è un valore numerico attribuito a determinati gruppi di immobili con caratteristiche simili, vale a dire:

  • 160 per gli immobili appartenenti alla categoria catastale A (ad esclusione dell’A10) e C2, C6 e C7;
  • 140 per gli immobili appartenenti alla categoria catastale E e pertinenze C3, C4 e C5;
  • 80 per gli immobili appartenenti alla categoria catastale per i D5 (banche) e  A10 (uffici);
  • 65 per gli immobili appartenenti alla categoria catastale D (immobile di imprese) tranne la categoria D5;
  • 55 per gli immobili appartenenti alla categoria catastale C1 (negozi).

Come si calcola l’Imu sulla seconda casa?

Una volta conosciuti tutti i dati visti nel paragrafo precedente, occorre seguire i seguenti step:

  • rivalutare la rendita catastale del 5%;
  • moltiplicare il valore ottenuto per il coefficiente dell’immobile;
  • moltiplicare la base imponibile per le aliquote deliberate da ogni singolo Comune.

Ti faccio un esempio per farti capire meglio questo concetto.

La rendita catastale dell’appartamento (categoria A/2) di Tizio è pari a 633 euro. Nel Comune in cui abita vige un’aliquota pari all’1,6%.

Nell’esempio che ti ho riportato dobbiamo per prima cosa rivalutare la rendita catastale (quindi, bisogna fare 633 x 1,05) e moltiplicare il valore ottenuto per il coefficiente 160 (in quanto l’abitazione di Tizio rientra nella categoria A/2). Infine, si prende il risultato della base imponibile e si applica l’aliquota di 1,6. In questo modo, si ricava l’importo esatto da pagare al Comune.

Imu: quali sono le modalità di pagamento?

L’Imu può essere pagata tramite bollettino postale, modello F24 oppure piattaforma PagoPA. La tassa va pagata nei confronti del Comune in cui è situato l’immobile. Nel caso in cui sia stato pagato qualcosa in più rispetto alla somma dovuta, è sempre possibile richiedere il rimborso.

Va precisato, altresì, che se si verificano eventuali variazioni, il contribuente è tenuto ad informare il Comune entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio (o sono intervenute le variazioni).

Mancato pagamento Imu: quali sono le conseguenze?

Il contribuente che omette di pagare l’Imu ha sempre la possibilità di beneficiare del cosiddetto ravvedimento operoso. In pratica, la legge consente di rimediare pagando una sanzione che varia in base al numero dei giorni di ritardo.

Più precisamente, il pagamento può essere effettuato:

  • entro 14 giorni dalla scadenza. In tal caso, la sanzione sarà pari allo 0,2% della tassa;
  • entro 30 giorni dalla scadenza con una sanzione pari al 3% del tributo dovuto;
  • entro 12 mesi dalla scadenza. In questa ipotesi, la sanzione sarà al 3,5% dell’imposta.

Trascorsi inutilmente i suddetti termini senza che si provveda al saldo, il ravvedimento operoso sarà negato e il contribuente dovrà pagare l’Imu maggiorata della sanzione del 30%.

Infine, va precisato che agli importi appena visti vanno aggiunti anche gli interessi legali pari al 2,5% su base annuale.

Attenzione però: se il Comune non notifica l’avviso relativo all’accertamento fiscale entro cinque anni dalla data in cui il pagamento era dovuto, allora il contribuente può far valere la prescrizione del tributo. Ti faccio un esempio.

Tizio non ha pagato l’Imu relativa all’anno 2008. Nel mese di dicembre del 2021, riceve un avviso di accertamento da parte del Comune in cui gli viene chiesto di pagare l’imposta, la sanzione per il ritardo e gli interessi legali che nel frattempo sono maturati.

Ebbene, nell’esempio che ti ho riportato, Tizio non deve pagare alcunché in quanto la richiesta di versamento dell’Imu 2008 doveva essergli notificata entro il 2013.



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