Parcheggio a un solo condomino: è legittimo?

Quale maggioranza deve rispettare l’assemblea di condominio per assegnare i posti auto nominativi ad alcuni condomini?

Se il tuo condominio volesse assegnare, in via esclusiva, un parcheggio a un solo condomino potrebbe farlo? Una delibera del genere sarebbe legittima? 

Di certo, l’assemblea condominiale può fare ciò che vuole nel momento in cui rispetta le maggioranze prescritte dalla legge. Per cui la corretta domanda da porsi è piuttosto la seguente: qual è la maggioranza per assegnare i posti auto a uno o più condomini? La questione è stata chiarita dalla Corte di Appello di Catanzaro con una recente sentenza [1].

Sul punto, i giudici calabresi si sono rifatti all’orientamento ormai consolidato della giurisprudenza. La questione sta nel seguente modo.

Il cortile condominiale è un’area comune: appartiene cioè a tutti i condomini. Ciascuno è proprietario di una quota ideale rapportata ai propri millesimi di proprietà. Dunque, non si può disporre di un bene altrui senza il consenso del relativo titolare.

Ragion per cui la delibera assembleare che assegna, in via esclusiva, uno o più parcheggi ai condomini deve essere assunta all’unanimità. 

Risultato: è nulla la delibera con la quale l’assemblea decide a maggioranza e non all’unanimità di assegnare ad alcuni condòmini dei posti auto nominativi presenti nel cortile condominiale utilizzato come parcheggio.  

Mentre è legittima la delibera approvata con la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio tutte le volte in cui si decide in ordine all’uso, a parcheggio, delle aree di proprietà comune, risolvendosi la decisione in una regolamentazione delle modalità di uso e di godimento del bene, è, invece, illegittima la delibera assunta a maggioranza tutte le volte in cui alcune parti comuni dell’edificio diventano inservibili all’uso e al godimento anche di un solo condòmino. E difatti l’articolo 1102 del Codice civile stabilisce che tutti i condomini possono servirsi delle parti comuni dell’edificio – ivi compreso il cortile e, quindi, i relativi posti auto – a condizione però che non se ne alteri la destinazione d’uso e non si impedisca agli altri condomini di fare pari uso del bene. Un impedimento di tale tipo, anche se sdoganato dall’assemblea, sarebbe quindi illegittimo senza il consenso dell’avente diritto. Dunque, il raggiungimento dell’unanimità serve proprio a tutelare il condomino comproprietario del bene che viene escluso dal godimento.

Oltre che da una delibera all’unanimità, l’assegnazione in via esclusiva di un posto auto a un condomino può derivare anche dal regolamento condominiale, ma anche questo deve essere approvato all’unanimità (deve cioè essere un «regolamento contrattuale»). Unanimità che si raggiunge o in assemblea o con l’accettazione del regolamento all’atto dell’acquisto dei singoli appartamenti.

Infine, diverso è il discorso quando l’assemblea deve stabilire dei criteri rotatori di assegnazione dei parcheggi in modo da consentire a tutti i condomini di servirsene nel rispetto appunto del citato art. 1102 cod. civ. In tale ipotesi, la regolamentazione dell’uso dei parcheggi può essere decisa dall’assemblea a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio. Di tanto abbiamo già parlato nell’articolo Posti auto: quale maggioranza per l’assegnazione?