Si può acquistare un usufrutto?

Vendita ed acquisto di usufrutto: data di scadenza e formalità. È necessario l’atto notarile?

Si può acquistare un usufrutto? L’usufruttuario che voglia vendere il proprio diritto a un terzo e andare a vivere altrove può farlo liberamente senza dover perciò chiedere l’autorizzazione al nudo proprietario? E che succede nel caso in cui quest’ultimo dovesse morire prima dell’usufruttuario? Ecco alcuni importanti chiarimenti in merito. 

Si può acquistare e vendere l’usufrutto?

Salvo esplicito divieto del nudo proprietario (che eventualmente deve figurare nell’atto di trasferimento dell’usufrutto), l’usufruttuario può cedere il proprio diritto a un terzo. Lo può fare sia gratuitamente, quindi a titolo di donazione, che dietro pagamento di un corrispettivo, a titolo cioè di vendita. Pertanto, così come è lecito vendere l’usufrutto, lo si può anche acquistare. 

Per vendere l’usufrutto è necessario il consenso del nudo proprietario?

La vendita dell’usufrutto non è subordinata al previo consenso del nudo proprietario. 

Tuttavia, l’usufruttuario gli deve notificare la cessione: deve cioè metterlo formalmente al corrente della cessione. In mancanza di tale adempimento, la vendita rimane efficace, ma l’usufruttuario è solidalmente obbligato insieme all’acquirente, nei confronti del nudo proprietario, per tutti gli eventuali inadempimenti verificatisi dopo la cessione. Questo significa in pratica che il primo usufruttuario potrà essere chiamato a risarcire i danni procurati dal secondo usufruttuario se prima non ha notificato la cessione al nudo proprietario. 

Secondo alcuni – ma la tesi non è stata sposata dalla giurisprudenza – la notifica può essere sostituita dalla conoscenza di fatto da parte del nudo proprietario dell’avvenuta cessione o dalla sua semplice accettazione.

Si può cedere l’usufrutto a tempo determinato?

Non è una cessione di usufrutto la cessione temporanea: essa attribuisce al cessionario solamente l’uso o il godimento del bene, senza trasferire la titolarità dell’usufrutto che rimane in capo al cedente [1].

Quando scade l’usufrutto in caso di vendita?

La scadenza dell’usufrutto è indicata nell’atto notarile di costituzione e può coincidere con una data prestabilita o con la morte dell’usufruttuario. 

In particolare, alla morte dell’usufruttuario il diritto di quest’ultimo non si trasferisce agli eredi: il nudo proprietario pertanto ritorna nella disponibilità materiale del proprio bene e il suo diritto si trasforma in «proprietà piena». 

La cessione dell’usufrutto non può mai danneggiare il nudo proprietario: pertanto, l’usufrutto si estingue comunque nel termine indicato nell’atto costitutivo o in mancanza, alla morte del primo usufruttuario. Quindi, chi compra un usufrutto da una persona molto anziana deve calcolare il rischio di perdere tale diritto in breve tempo ossia alla morte di questi. L’acquirente deve quindi rispettare l’originario atto di costituzione dell’usufrutto e restituire il bene o alla data di scadenza indicata in tale atto oppure al decesso di colui che gli ha venduto l’usufrutto (primo usufruttuario).

Se l’usufruttuario cede il proprio diritto al nudo proprietario, l’usufrutto si estingue per consolidazione.

Che succede se muore il nudo proprietario?

La durata dell’usufrutto è correlata alla vita dell’usufruttuario e non a quella del nudo proprietario, il cui decesso determina esclusivamente il trasferimento della stessa nuda proprietà a vantaggio dei suoi aventi causa (gli eredi). 

Chiara in questo senso è la disposizione di cui all’articolo 979, primo comma, del Codice civile: «la durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario». Quindi, è solo con il decesso di quest’ultimo che il nudo proprietario riacquista la piena proprietà del bene.

Come si acquista un usufrutto?

Quanto alla forma dell’atto di acquisto del diritto di usufrutto – fatta eccezione per la donazione, che richiede l’atto pubblico notarile e la presenza dei testimoni – a norma dell’articolo 1350, primo comma, n. 2, del Codice civile «devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità: …i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili…», contratti questi ultimi per i quali è imposta anche la formalità della trascrizione. 

Titoli per la trascrizione possono essere esclusivamente una sentenza, un atto pubblico oppure una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

In sintesi, la vendita dell’usufrutto può avvenire o con atto notarile o con scrittura privata autenticata dal notaio stesso. L’atto va poi trascritto nei pubblici registri immobiliari.