Divisione ereditaria: tassazione

Quali imposte e aliquote si applicano in caso di scioglimento della comunione? Cosa succede quando il conguaglio eccede il valore della quota spettante?

Hai ricevuto in eredità dai tuoi genitori alcuni immobili, ma in quote uguali con i tuoi fratelli e sorelle. Questa situazione di comunione comporta problemi di gestione e di commerciabilità: per decidere gli eventuali lavori di manutenzione straordinaria occorre il consenso degli altri. Se uno di voi volesse vendere la sua parte, difficilmente troverebbe acquirenti estranei disposti ad acquistare solo una quota. E già adesso ci sono decisioni da prendere sull’uso di quei beni per farli abitare da qualcuno dei parenti o darli in affitto. Per superare questi ostacoli la strada migliore è la divisione ereditaria e, per farla bene, bisogna conoscere anche le regole di tassazione.

Divisione ereditaria: cos’è e come si fa?

La divisione ereditaria è il negozio giuridico con il quale i coeredi sciolgono la comunione esistente su uno o più beni immobili e ne attribuiscono l’intera proprietà a un unico soggetto. Lo scioglimento della comunione ha come conseguenza l’attribuzione a ciascun condividente della titolarità esclusiva su una parte determinata dei beni o diritti che fino a quel momento erano posti in comproprietà.

La divisione ereditaria può essere di tre tipi:

• testamentaria, quando il testatore ha fissato criteri vincolanti per l’attribuzione dei beni dopo la sua morte; essa evita in partenza la comunione ereditaria, perché i beni vengono acquisiti in proprietà dai singoli eredi appena accettano l’eredità [1];
• consensuale, quando i coeredi raggiungono un accordo volontario sulla spartizione tra loro dei beni del defunto; se il valore delle proprietà attribuite in via esclusiva a un condividente supera il valore della sua quota ereditaria, egli dovrà versare un conguaglio in denaro agli altri;
• giudiziale, quando mancano sia un testamento sia un accordo tra i coeredi ed è necessario rivolgersi al giudice del tribunale del luogo in cui si è aperta la successione che, dopo aver esaminato il progetto di divisione redatto da un tecnico incaricato, deciderà con sentenza come suddividere i beni rientranti nel patrimonio ereditario. La domanda può essere proposta in qualunque momento da ogni coerede.

Secondo la Corte di Cassazione [2], la divisione ereditaria ha natura costitutiva, non dichiarativa: crea ed attribuisce un diritto che fino a quel momento non era esistente. L’atto di divisione ereditaria deve essere trascritto [3] nei pubblici registri immobiliari e registrato in termine fisso all’Agenzia delle Entrate; ciò comporta le conseguenze fiscali che ora ti esporremo.

Divisione ereditaria: il conguaglio

In concreto, la divisione ereditaria può essere fatta con o senza conguaglio. Il conguaglio è la somma in denaro che uno dei condividenti riceve in alternativa alla sua quota di proprietà immobiliare: come stabilisce il Codice civile [4] serve a compensare l’ineguaglianza in natura nelle quote ereditarie con un equivalente in denaro.

Il conguaglio si fa quando nella divisione risulta una differenza tra la porzione spettante a un coerede rispetto a quella cui ha diritto: ad esempio, se l’immobile ereditato è indivisibile e viene assegnato per l’intera proprietà a un fratello, gli altri riceveranno un conguaglio in denaro, commisurato al valore delle loro quote di eredità, per ristabilire le giuste proporzioni.

Divisione ereditaria: tassazione

Quando nell’atto di divisione ereditaria il valore dei diritti di proprietà (o di altri diritti reali, come l’usufrutto e l’abitazione) corrisponde al valore delle quote spettanti di diritto a ciascun condividente, si paga l’imposta di registro con l’aliquota proporzionale dell’1%, più le imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 200 euro ciascuna [5].

L’imposta viene calcolata sul valore complessivo dei beni oggetto di divisione e si applica, nella suddetta aliquota dell’1%, quando essi vengono assegnati ai coeredi per un valore corrispondente alla quota loro spettante di diritto. La tassazione è commisurata al valore venale dell’immobile ma per la determinazione della base imponibile si può fare riferimento al metodo della rendita catastale rivalutata [6].

Divisione ereditaria: tassazione del conguaglio

Se il valore ottenuto da taluno dei coeredi che ha ricevuto beni a seguito della divisione ereditaria è eccedente rispetto al valore della sua quota, i conguagli superiori al 5% vengono fiscalmente considerati come una vendita e allora, anziché l’aliquota dell’1%, si applicano le maggiori imposte previste per gli atti traslativi della proprietà. In altre parole: quando a un condividente vengono assegnati immobili facenti parte del compendio ereditario per un valore eccedente la sua quota che gli spetterebbe di diritto sulla massa comune, trova applicazione la tassazione prevista per le compravendite immobiliari (limitatamente alla parte in eccedenza).

La normativa fiscale [7] dispone che: «La divisione, con la quale ad un condividente sono assegnati beni per un valore complessivo eccedente quello a lui spettante sulla massa comune, è considerata vendita limitatamente alla parte eccedente. I conguagli superiori al 5% del valore della quota di diritto sono soggetti all’imposta con l’aliquota stabilita per i trasferimenti mobiliari fino a concorrenza del valore complessivo dei beni mobili e dei crediti compresi nella quota e con l’aliquota stabilita per i trasferimenti immobiliari per l’eccedenza».

Il calcolo si opera raffrontando il valore della quota ricevuta rispetto al valore del compendio ereditario in base alla quota spettante di diritto: da qui si accerta l’eventuale eccedenza del 5%. La norma impositiva precisa che «quando risulta che il valore dei beni assegnati ad uno dei condividenti determinato a norma dell’art. 52 è superiore a quello dichiarato, la differenza si considera conguaglio». Inoltre, i condividenti sono tenuti tutti insieme, in via solidale, al pagamento dell’imposta [8] e così l’Agenzia delle Entrate potrà rivolgersi indifferentemente ad ognuno di essi per ottenere il versamento dell’intero importo dovuto (salva la successiva rivalsa di chi ha pagato nei confronti degli altri in base alle rispettive quote).

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione [9] ha ribadito questi principi in un caso di sentenza di divisione ereditaria che aveva attribuito per intero le unità immobiliari ad una delle condividenti e disposto il conguaglio di una somma in favore dell’altra: ciò che rileva, ai fini della tassazione dell’eccedenza come vendita, è che il conguaglio superi il 5% della quota di spettanza in base alla successione ereditaria. Tale soluzione è conforme ad una precedente pronuncia della Suprema Corte [10] ed anche ad una risposta ad interpello fornita dall’Agenzia delle Entrate [11]: in definitiva, la divisione con assegnazione dei beni è considerata ai fini dell’imposta di registro come vendita, ma solo per l’eccedenza oltre il 5% rispetto alla quota.