Diritto e Fisco | Articoli

Compravendita: cosa fare se manca l’agibilità?

24 Dicembre 2021 | Autore:
Compravendita: cosa fare se manca l’agibilità?

La segnalazione certificata è obbligatoria: quali sono i doveri del venditore e i diritti dell’acquirente nel caso in cui non sia stata ottenuta dal Comune.

Ci sono delle cose senza le quali non è possibile vendere o comprare una casa: il tetto, le mura ed il certificato di agibilità sono, sicuramente, tra queste. I primi due si danno per scontati (e ci mancherebbe pure). È il terzo, cioè il documento che attesta l’agibilità dell’immobile, quello che può creare qualche grattacapo se viene a mancare. Nel senso che l’operazione immobiliare non può essere fatta e chi si azzardasse a portarla a conclusione senza il certificato potrebbe pagarla cara. Quindi, per una compravendita, cosa fare se manca l’agibilità?

La risposta può sembrare (e forse lo è) di una semplicità mostruosa: se si vuole vendere una casa e manca il certificato di agibilità, bisogna farlo. È importante sapere che il venditore è obbligato a consegnarlo all’acquirente, pertanto, sarà il primo il principale interessato ad essere in regola. Anche perché, in caso contrario – come ha avuto modo di ricordare la Cassazione – l’immobile è formalmente invendibile e metterlo sul mercato comporterebbe compiere un’azione illecita, oltre che firmare un contratto di compravendita senza alcuna validità.

Vediamo cosa fare se manca l’agibilità e, a questo punto, anche come farla.

Che cos’è l’agibilità?

Il certificato di agibilità di un immobile (una volta si parlava di abitabilità) è il documento che attesta l’esistenza degli standard igienico-sanitari e di sicurezza del fabbricato, che sia ad uso residenziale o ad uso non abitativo. In altre parole, garantisce che in fase di costruzione sono state seguite tutte le indicazioni di legge in materia sulla base dei provvedimenti in vigore al momento della realizzazione della casa o dei successivi interventi di ricostruzione.

La segnalazione certificata va presentata al Comune in cui si trova l’immobile entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori. Si tratta di un’autocertificazione con la quale il costruttore, il direttore dei lavori o un altro tecnico incaricato oppure il proprietario stesso si prende la responsabilità sulla presenza o meno dei requisiti richiesti per ottenere l’agibilità. La legge, infatti, [1] la richiede per attestare «la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo la normativa vigente».

Agibilità: quando serve?

Appurato che se manca il certificato di agibilità non è possibile effettuare la compravendita della casa, occorre precisare che la Sca, cioè la segnalazione certificata di agibilità, deve essere richiesta obbligatoriamente in caso di:

  • nuova costruzione di un immobile;
  • ricostruzione o ampliamento di un edificio.

In altre parole, e per usare i termini citati dalla legge, l’agibilità serve ogni qualvolta venga costruito un immobile oppure ci siano su di esso degli interventi in grado di modificare «le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati». Può essere, ad esempio, il caso delle opere che cambiano la struttura della casa, come la separazione o l’accorpamento delle unità immobiliari, una parziale demolizione, il cambio di destinazione d’uso, ecc. e che possano influire sui requisiti di sicurezza e igiene richiesti dalla normativa.

Mancata agibilità: cosa deve fare il venditore?

Abbiamo detto all’inizio che il venditore di una casa è obbligato a mostrare e a consegnare al compratore il certificato di agibilità per poter concludere l’operazione di compravendita. Se ciò non avviene, si configura un inadempimento degli obblighi del primo nei confronti del secondo e, di conseguenza, il contratto di compravendita è nullo. Ciò è valido anche per il preliminare, cioè per il compromesso.

Ma se manca l’agibilità, ovviamente, l’unica cosa che potrà mostrare è l’appartamento e poco più. Che cosa deve fare il proprietario dell’immobile per venderlo senza rischiare una sanzione?  Intanto, deve accertarsi che la casa sia conforme alle normative urbanistiche e catastali, cioè che non ci sia qualche «peccato» da sanare qua e là. Lo stesso vale per impianti e regole sull’igiene e sulla sicurezza. A questo punto, potrà procedere alla richiesta del documento in Comune presentando la relativa autocertificazione in cui si attesta che ci sono tutti i requisiti per l’agibilità e allegando:

  • la ricevuta di versamento dei diritti di segreteria;
  • la fotocopia del documento di identità del richiedente e/o del tecnico;
  • l’avvenuta registrazione della mansarda al catasto;
  • la dichiarazione di conformità degli impianti elettrico, termico e idrico da parte dell’impresa installatrice;
  • il collaudo statico e la certificazione di conformità antisismica;
  • la relazione riguardante il superamento delle barriere architettoniche;
  • la relazione relativa alla sussistenza delle condizioni igienico-sanitarie.

La Segnalazione certificata di agibilità va presentata allo Sportello Edilizia e Urbanistica entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori. Un ritardo nella presentazione del documento può comportare una sanzione amministrativa da 77 a 464 euro. Lo Sportello comunicherà il nominativo del responsabile della pratica entro 30 giorni dalla data in cui ha ricevuto la richiesta. Fondamentale tenere conto del fatto che vige il principio del silenzio-assenso: significa che se entro 30 giorni tutto tace, la domanda si intende accettata. Se non c’è stato il parere dell’Asl, il termine del silenzio-assenso arriva a 60 giorni. Le scadenze possono essere sospese nel caso in cui sia necessario presentare altra documentazione.

Agibilità: quanto costa?

Per ottenere il certificato di agibilità di un immobile occorre pagare:

  • circa 150 euro per i diritti di segreteria (il costo varia da Comune a Comune);
  • due marche da bollo da 16 euro, una per la richiesta del certificato di agibilità ed una per il ritiro;
  • da 120 euro a 1.500 euro, per l’onorario del tecnico che redige la segnalazione certificata;
  • da 400 euro a 4.000 euro, per il collaudo statico. In genere, la parcella del collaudatore viene quantizzata in percentuale sul costo delle opere, potendo andare dal 3% per i lavori di modesta entità allo 0,5% se si supera il milione di euro;
  • da 80 euro a 300 euro, per la verifica degli impianti.

Va detto che, nel caso in cui l’immobile non presenta i requisiti necessari per ottenere l’agibilità, la domanda verrà respinta e bisognerà presentare una nuova richiesta.

Mancata agibilità: cosa può fare l’acquirente?

Come anticipato, la mancata agibilità di un immobile durante un’operazione di compravendita è un motivo per la risoluzione del contratto.

L’acquirente può:

  • agire in tribunale per chiedere il risarcimento del danno dimostrato e quantificato;
  • chiedere lo scioglimento del contratto ed i relativi effetti che esso produce. L’immobile torna di proprietà del venditore, il quale deve restituire al compratore le eventuali somme percepite a titolo di caparra o di anticipo.

Per fare tutto ciò, l’acquirente ha dieci anni di tempo.


note

[1] Legge n. 69/2013.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

1 Commento

  1. La legge sull’agibilita’ oggi è cambiata. Ci sono molte inesattezze sull’articolo che fuorviano il lettore.

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube