Servitù di passaggio: quando si estingue?

Quando cessa il diritto di transitare sul terreno altrui? Quanto tempo deve trascorrere per la prescrizione? Cosa succede se cambiano i proprietari?

Uno dei motivi più frequenti di litigio fra i proprietari di terreni confinanti è dato dall’esercizio delle servitù di passaggio. Esse attribuiscono il diritto di passare sul fondo del vicino e perciò comprimono, sia pure in misura limitata, il diritto di proprietà. Molti proprietari attendono, praticamente con il cronometro in mano, il decorso di un certo periodo di tempo di non uso della servitù in modo da chiederne l’estinzione per prescrizione. Ma quando si estingue la servitù di passaggio?

La prescrizione è uno dei principali motivi che fanno venir meno la servitù, ma non l’unico. Esistono anche altre cause, altrettanto importanti, che ora ti esporremo. È utile conoscerle tutte, in modo da sapere quali sono i rispettivi diritti del proprietario del fondo sul quale grava la servitù e del soggetto in favore del quale essa è stata disposta per garantirgli il passaggio e l’accesso nel suo terreno, specialmente quando esso non ha altre via d’uscita e, dunque, il transito è necessitato. Tutto questo può aiutare a prevenire inutili litigi e a risolvere molte questioni già aperte.

Servitù di passaggio: cos’è?

La servitù è un peso imposto su un immobile – detto fondo servente – per l’utilità di un altro immobile – chiamato fondo dominante – appartenente a un diverso proprietario [1]. La servitù di passaggio attribuisce il diritto di passare sul fondo del vicino per raggiungere la via pubblica.

È fondamentale notare che la servitù è un diritto reale, che sussiste tra i due fondi (per questo le servitù vengono anche chiamate, con un’antica espressione, servitù prediali) e prescinde dalle persone dei loro proprietari, che possono variare nel tempo senza che la servitù muti. Perciò, la compravendita di uno dei due fondi non fa affatto cessare la servitù, che permane e prosegue nei confronti dei nuovi proprietari. Il diritto attribuito alla servitù di passaggio spetta a chi, in quel momento, è proprietario del fondo dominante, e il proprietario del fondo servente è tenuto a non ostacolarne l’esercizio.

Invece, un’utilità attribuita a titolo personale a un determinato soggetto (esempio: a te che sei mio amico concedo il diritto di passare quando vuoi sul mio terreno per andare al lago a pescare) non è una servitù (tecnicamente, viene chiamata servitù irregolare).

Fondo intercluso e servitù di passaggio

Se un fondo è completamente circondato da terreni altrui, in modo da non avere una via d’uscita diretta sulla pubblica via, è chiamato fondo intercluso. In assenza di una possibilità di passaggio nei terreni vicini, quella proprietà sarebbe di fatto inutilizzabile. Perciò, in tali casi, la legge [2] prevede la costituzione di una servitù di passaggio anche in forma coattiva, se il proprietario del fondo limitrofo non la concede spontaneamente.

Spesso, è necessario esercitare un’azione giudiziaria, instaurando una causa civile per ottenere il riconoscimento di questo diritto: così sarà il giudice a valutare in concreto i presupposti dell’interclusione del fondo, tenendo presente il principio secondo cui il sacrificio imposto al fondo servente dovrà essere il minore possibile. Il passaggio – precisa il Codice civile [3] – «si deve stabilire in quella parte in cui l’accesso alla via pubblica è più breve e riesce di minore danno al fondo sul quale è consentito».

Allo stesso modo, la servitù di passaggio può essere imposta non solo quando il fondo è completamente intercluso, ma anche quando l’accesso alla via pubblica di cui dispone è inadatto o insufficiente [2], ad esempio quando c’è uno strapiombo che rende impossibile il passaggio con una strada o una scala e per essere superato richiederebbe un percorso da rocciatore.

Estinzione delle servitù

Tutti i tipi di servitù si possono estinguere per i seguenti motivi:

• rinuncia del titolare, che deve essere fatta per iscritto [4];
• scadenza del termine stabilito nel contratto (quando è stata costituita volontariamente e per un periodo limitato);
• confusione (o consolidazione) che si verifica quando il proprietario del fondo dominante diviene proprietario del fondo servente (o viceversa);
• non uso ventennale (la servitù cade in prescrizione).

Estinzione della servitù per prescrizione

Il termine iniziale di prescrizione per le servitù di passaggio inizia a decorrere dall’ultimo atto di esercizio del diritto, cioè dal giorno in cui si è passati per l’ultima volta. Perciò, una volta decorsi vent’anni da tale momento, la servitù si estingue per prescrizione [5].

Una norma del Codice civile [6] dispone che l’impossibilità di fatto di usare della servitù o il venir meno dell’utilità della medesima non fa estinguere la servitù, a meno che non sia decorso il termine di prescrizione ventennale.

Altre cause di estinzione delle servitù di passaggio

Il Codice civile [7] stabilisce – in aggiunta alle cause generali che abbiamo visto – che la servitù di passaggio si estingue quando cessa l’interclusione. La norma dispone che: «Se il passaggio cessa di essere necessario, può essere soppresso in qualunque tempo a istanza del proprietario del fondo dominante o del fondo servente». Dunque, entrambi i proprietari possono chiedere l’estinzione della servitù: quello nel cui favore è stabilita e quello tenuto a rispettarla. Il motivo di questa disposizione è facile da intuire: se il fondo dominante cessa di essere intercluso, non è più indispensabile il passaggio attraverso il fondo servente.

La Corte di Cassazione in una nuova sentenza [8] ha affrontato la complessa questione dell’estinzione della servitù di passaggio in caso di acquisto, in comunione legale del beni con il coniuge, del fondo dominante. Secondo la Suprema Corte, in questo caso, il terreno si considera ancora intercluso, perché i proprietari delle due aree limitrofe sono diversi. In sostanza, il requisito dell’interclusione permane anche quando il proprietario del fondo dominante è, o diventa, anche comproprietario del terreno interposto. La vicenda riguardava due fratelli, proprietari di fondi confinanti dove già era stabilita la servitù di passaggio; uno dei fratelli si era sposato, in regime di comunione dei beni, e perciò l’altro aveva chiesto l’estinzione della servitù per sopravvenuta mancanza del requisito dell’alterità dei fondi, ma i giudici di piazza Cavour hanno respinto questa tesi.