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Quali permessi servono per chiudere una veranda?

7 Ottobre 2021
Quali permessi servono per chiudere una veranda?

Chiusura del balcone e trasformazione in veranda: quando è necessario il consenso del condominio e quando invece l’autorizzazione del Comune.

Quali permessi servono per chiudere una veranda? È necessario ottenere il via libera del condomino? Che fare se il Comune dovesse subordinare il rilascio della licenza edilizia al previo nulla osta dell’assemblea? 

Negli edifici condominiali, si è spesso vittima dell’ostruzionismo di alcuni condomini che, per antipatia o rivalità pregresse, impediscono il raggiungimento delle maggioranze legali. 

Ma, come vedremo a breve, per chiudere una veranda non bisogna ottenere alcun permesso né da parte dell’amministratore, né dall’assemblea. È pertanto illegittimo il comportamento del Comune che subordini il rilascio del titolo edilizio alla previa esibizione della delibera condominiale. 

Ma procediamo con ordine e vediamo quali permessi servono per chiudere una veranda.

Chiudere veranda: permesso del Comune

La chiusura della veranda determina in generale un aumento di cubatura e di superficie utile dell’edificio, nonché una modifica della sagoma o del prospetto. Pertanto, è necessario richiedere al Comune il cosiddetto permesso a costruire (ossia ciò che un tempo veniva chiamata «licenza edilizia») [1]. 

Va comunque valutata la singola fattispecie, caso per caso. Esistono infatti delle piccole coperture che non vanno autorizzate: si pensi al ripostiglio necessario a contenere le scope, gli elettrodomestici ed altri oggetti ma che è privo di uno spazio autonomamente vivibile ed abitabile.

Veranda: poteri dell’amministratore di condominio 

È pacifica la legittimazione dell’amministratore condominiale, ex articolo 1130 del Codice civile, a tutelare il bene comune che possa essere pregiudicato da opere altrui; di conseguenza, su di lui incombe l’obbligo di denunciare qualsiasi possibile abuso edilizio incidente sulle parti comuni, a prescindere dalle decisioni dell’assemblea: ancor più se è stata proprio l’assemblea a invitarlo a procedere in tal senso, sia pure anche dopo avere autorizzato il singolo condomino a realizzare l’opera. Questa autorizzazione, infatti, non è idonea di per sé a condonare un intervento edilizio che possa invece essere ritenuto abusivo dall’autorità comunale [2].

Chiudere veranda: permesso del condominio

Non è necessario chiedere il permesso al condominio per chiudere il balcone, trattandosi di proprietà privata. 

Tuttavia, è necessario rispettare alcuni limiti. 

Il primo tra questi è l’eventuale divieto contenuto nel regolamento condominiale. La limitazione è tuttavia valida solo se il regolamento è stato approvato all’unanimità ed è stato trascritto nei pubblici registri immobiliari o richiamato nell’atto di compravendita.

In secondo luogo, non si può violare il decoro architettonico del fabbricato, ossia le linee caratterizzanti la facciata dell’edifico condominiale, a prescindere dal suo intrinseco valore commerciale. Ha quindi un decoro architettonico anche la casa popolare o il palazzo in periferia. Esso è costituito infatti dall’armonia delle singole porzioni, che non possono entrare in contrasto con il palazzo nel suo complesso. Bisogna però a tal fine tenere conto degli interventi edilizi eseguiti nel tempo dai singoli condomini, che potrebbero aver già alterato il decoro architettonico.

In terzo luogo, non si può pregiudicare la stabilità dell’edificio con la veranda. A tal fine, sarà necessaria una perizia tecnica che scongiuri il pericolo di crolli. 

Il condomino, quindi, se anche non ha il potere di autorizzare preventivamente la realizzazione della veranda, può agire in un momento successivo per chiederne la demolizione se questa dovesse infrangere i limiti che abbiamo appena indicato.

Esibizione della delibera assembleare per il permesso di costruire

Secondo la giurisprudenza, il Comune non può subordinare il rilascio del permesso di costruire alla previa esibizione della delibera assembleare di approvazione ai lavori. E ciò per due ragioni: innanzitutto perché, come detto, tale approvazione non è richiesta dalla legge; in secondo luogo, perché il Comune è tenuto a verificare solo il rispetto della normativa edilizia (di carattere amministrativo) e non anche quella condominiale (di carattere invece civile). Sicché, il proprietario dell’immobile ha diritto a ottenere il rilascio dell’autorizzazione comunale pur senza prima dover ottenere l’ok dell’assemblea di condominio. 


note

[1] Consiglio di Stato, sent. n. 2272 del 16 marzo 2021.

[2] Tar Lombardia, sentenza 724 del 19 marzo 2021


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