Un parente può partecipare all’assemblea di condominio?

È possibile farsi accompagnare alla riunione di condominio da un soggetto estraneo al condominio stesso come un genitore o un altro familiare?

Un parente può partecipare all’assemblea di condominio? Ipotizziamo il caso di un condòmino particolarmente giovane che abbia ricevuto in donazione dal padre l’appartamento in cui vive. Il padre si prende cura anche della materiale gestione dell’immobile partecipando alle assemblee per conto del figlio o, a volte, accompagnando quest’ultimo, prendendo la parola nel corso delle discussioni ed esercitando, in sua vece, il diritto di voto. Un comportamento di questo tipo può essere ritenuto legittimo? Può l’assemblea obbligare il padre, in quanto estraneo al condominio, ad allontanarsi?

Ecco cosa dice la legge in merito alla possibilità di farsi accompagnare alla riunione di condominio da un familiare o, comunque, da un estraneo. 

In linea generale, e salvo che il regolamento non preveda diversamente, ciascun condòmino può delegare a partecipare in propria vece alla riunione di condominio chiunque altro, anche un soggetto estraneo al condominio come appunto un genitore, un fratello, un altro parente o un amico. L’importante è che, negli edifici con più di 20 condòmini, la stessa persona non possegga un numero di deleghe superiore a un quinto di tutti i condòmini e a un quinto dei millesimi dell’edificio. Pertanto, il padre può partecipare all’assemblea di condominio al posto del figlio, discutere e votare in sua vece solo se ha ricevuto un’apposita delega (delega che va esibita al Presidente dell’assemblea). Il regolamento di condominio può comunque prevedere regole più restrittive e imporre che la delega sia conferita solo ai condòmini dello stesso stabile.

È chiaro però che la funzione della delega in assemblea è quella di sostituire chi non può partecipare ad essa ed è assente (a prescindere dalle motivazioni di tale assenza). Il delegante pertanto non può, al tempo stesso, conferire una delega e partecipare anch’egli all’assemblea. Ad esempio, il figlio non può delegare il proprio genitore ad accompagnarlo alla riunione di condominio e, magari, in quella sede, a parlare al suo posto e a votare. Verrebbe altrimenti snaturata la funzione della delega che, come detto, è quella di consentire la partecipazione alla riunione “per interposta persona” anche a chi è materialmente impossibilitato.

Salvo il caso appena visto – ossia nell’ipotesi di delega conferita dal condòmino che non possa presenziare personalmente all’assemblea – alla riunione di condominio non possono partecipare soggetti estranei al condominio stesso. Essi sono infatti da considerare come “non legittimati”. E ciò per questioni soprattutto legate alla privacy dei condomini. Difatti, nel corso della riunione, potrebbero essere fornite informazioni riservate come, ad esempio, il nome dei condomini morosi e delle azioni giudiziarie da intraprendere nei loro confronti.

Solo il consenso di tutti i presenti potrebbe rimuovere tale ostacolo e consentire a estranei la partecipazione. Così, ad esempio, un condominio può chiedere al proprio avvocato di partecipare all’assemblea solo se gli altri condòmini sono d’accordo. In caso contrario, anche il legale, per quanto delegato a difendere il proprio cliente, è tenuto ad allontanarsi. E questo perché il diritto alla difesa contemplato dalla nostra Costituzione riguarda solo l’ambito processuale e non anche quello stragiudiziale (come appunto la riunione di condominio).

È compito del presidente dell’assemblea verificare che non vi siano estranei e allontanare dalla riunione i soggetti che non hanno titolo per partecipare o per presenziare ai lavori dell’organo collegiale. Se la riunione dovesse consumarsi con la presenza di un estraneo, la stessa però non è invalida, né può essere impugnabile. Residuerebbero però dei profili risarcitori se da ciò è derivato un danno per uno dei condomini (danno da dimostrare). Insomma, la delibera è valida ma è possibile chiedere un indennizzo per chi ha subito una lesione della privacy.

I condòmini, pertanto, non possono pretendere di farsi accompagnare da familiari, amici o consulenti. Basti pensare che, se una unità immobiliare appartiene in comune a più persone, per essi può intervenire in assemblea un solo rappresentante (articolo 66, secondo comma, delle disposizioni di attuazione del Codice civile).