Ripartizione spese acqua in un condominio con attività commerciali

Divisione del consumo di acqua e delle bollette in un condominio composto da abitazioni e attività commerciali: il criterio dei millesimi è illegittimo. 

Come deve avvenire la ripartizione delle spese dell’acqua in un condominio con attività commerciali? È giusto che la bolletta venga divisa, tra i vari condòmini, secondo i relativi millesimi quando è notorio che un piccolo magazzino adibito, ad esempio, ad attività di parrucchiere o lavanderia potrebbe consumare più acqua rispetto ad unità abitative più grandi, al cui interno magari vi vive una sola persona? 

La questione della divisione delle spese idriche occupa l’attenzione di numerosi condomini e, sul punto, si è più volte pronunciata tanto la giurisprudenza quanto l’Autorità di regolazione per l’energia e l’ambiente (Arera).

Cerchiamo di comprendere dunque come va eseguita la ripartizione delle spese dell’acqua in presenza di attività commerciali.

Come dividere le spese dell’acqua in condominio

La regola generale per la ripartizione di tutte le spese condominiali, ivi comprese quelle idriche, è fissata dall’art. 1123 del Codice civile a norma del quale bisogna procedere secondo i millesimi di proprietà assegnati a ciascun appartamento per come riportati nella tabella allegata al regolamento di condominio.

Tale norma non può mai essere derogata se non con il consenso di tutti i condomini, ossia all’unanimità. Sono quindi illegittimi un regolamento o una delibera assembleare, approvati a semplice maggioranza, che stabiliscano altri criteri di divisione delle spese dell’acqua come quello basato sul numero di occupanti per ciascun appartamento.

Come hanno chiarito tanto la Cassazione quanto l’Arera, rispetto al criterio dei millesimi bisognerebbe preferire un sistema di calcolo basato sui consumi effettivi registrati nelle varie unità immobiliari, cosa possibile però solo in presenza di contatori individuali collocati in corrispondenza di tutti gli appartamenti. Laddove solo alcuni condomini ne siano muniti o non sia stata deliberata dall’assemblea la relativa installazione, le spese idriche vanno ripartite secondo millesimi.

Condominio con attività commerciali: come si divide l’acqua?

Il problema si pone per tutti quei condomini dove le unità immobiliari sono in parte adibite a civili abitazioni e in parte ad attività commerciali, palestre ed altri esercizi. Per questi ultimi, infatti, indipendentemente dal numero di millesimi, si registra sempre un consumo maggiore di acqua, cosa che rende pertanto iniquo il criterio di ripartizione delle bollette secondo i millesimi. 

Alcuni enti acquedottistici (per esempio, l’Acquedotto Pugliese) vietano espressamente le utenze promiscue, cioè quelle che, pur restando unitarie, assicurano al contempo servizi idrici per usi diversi per esempio, domestico, commerciale, artigianale). D’altra parte, non è difficile realizzare autonomi allacciamenti idrici per le unità immobiliari destinate a usi commerciali. L’Arera (Autorità di regolazione per l’energia reti e ambiente), con deliberazione del 28 settembre 2017, n. 665/2017/R/IDR, all’articolo 26.7 dell’allegato A, ha stabilito che l’Ega (Ente di governo dell’ambito) o un altro soggetto competente richieda al gestore del servizio di acquedotto di promuovere, nei casi di utenze condominiali che servono unità immobiliari con tipologie di utenza sia domestiche sia non domestiche, l’installazione di misuratori differenziati, atti almeno a separare i consumi relativi alle tipologie di utenza domestiche da quelli relativi alle utenze non domestiche.

Nel caso in cui, all’interno del medesimo condominio, vi siano oltre alle abitazioni anche attività commerciali, è dovere dell’assemblea deliberare l’installazione di contatori individuali, quantomeno in corrispondenza dei negozi e dei magazzini, anche solo al fine di rendere possibile una corretta ripartizione delle spese per i servizi idrici. Infatti, è vero che la giurisprudenza ha affermato che la ripartizione delle spese idriche, in difetto di rilevazione dei consumi individuali, deve per forza avvenire secondo millesimi di proprietà: tale criterio, infatti, è l’unico che assicura una ripartizione in ragione della cosiddetta utilità potenziale, che è proporzionale al valore di ciascuna unità immobiliare. In questo modo, si evita il ricorso a criteri presuntivi del consumo effettivo del tutto opinabili [1] come quelli basati sul numero di persone dimoranti all’interno dell’immobile.

In presenza, però, di unità immobiliari destinate a usi diversi, il criterio millesimale risulta ingiusto. È evidente, infatti, che un’attività di parrucchiere o di lavanderia potrebbe consumare molta più acqua rispetto a quanto le verrebbe imputato con il criterio di millesimi. In proporzione quindi chi esercita un’attività commerciale sarebbe avvantaggiato rispetto agli altri condomini.

Pertanto, il criterio della ripartizione per millesimi potrà giustificarsi solo temporaneamente, ovvero per il tempo necessario per l’assemblea di deliberare l’installazione di misuratori individuali. Nel caso in cui l’assemblea resti inerte a fronte delle sollecitazioni in tal senso di uno o più condòmini, occorrerà agire dinanzi al tribunale sia per pretendere l’installazione di misuratori individuali sia per il risarcimento dei danni subiti a causa degli ingiusti addebiti di spese idriche.