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Subentro affitto: si pagano tasse?

8 Ottobre 2021 | Autore:
Subentro affitto: si pagano tasse?

Quali sono gli adempimenti fiscali quando cambia l’inquilino o il locatore? Quando si devono versare ulteriori imposte rispetto a quelle dovute per il contratto di locazione originario?

Hai un appartamento dato in locazione con regolare contratto. Il tuo inquilino, per motivi personali, deve lasciare la casa in anticipo, ma ti propone un’altra persona che potrebbe entrare al suo posto nell’appartamento alle medesime condizioni già stabilite. Così il contratto rimarrà in vita senza interruzioni e sarà lui a pagarti i canoni di affitto. Decidi di accettare, ma a questo punto ti chiedi: in caso di subentro nell’affitto si pagano tasse?

Il subentro comporta il cambiamento di una delle parti del contratto prima della scadenza. Il soggetto che muta può essere, a seconda dei casi, il locatore o l’inquilino. Perciò, il subentro può verificarsi pure dal lato del proprietario, quando muore il locatore e gli succedono i suoi eredi. Il contratto di affitto prosegue con i precedenti inquilini, ma anche qui si pone il problema di come regolarsi con il Fisco.

Come vedrai fra poco, la domanda se si pagano tasse per il subentro nell’affitto ha una risposta molto semplice. Ci sono sempre degli adempimenti di comunicazione da effettuare nei confronti dell’Agenzia delle Entrate, ma l’imposizione fiscale della cessione è limitata solo ad alcuni particolari casi, come quello dell’aumento del corrispettivo pattuito con il subentrante rispetto a quello stabilito nel contratto di locazione originario. È ovvio che se il canone diventa più alto deve esserci una tassazione maggiore.

Contratto di locazione: durata e scadenza

Ogni contratto di locazione ha una durata minima stabilita dalla legge e dalle parti in base alla formula adottata (abitativa, commerciale, turistica, esigenze transitorie come quelle degli studenti universitari). Nei contratti di affitto ad uso abitativo le formule più frequenti sono quella dei 4 anni più 4 o dei 3 anni più 2 in caso di affitto a canone concordato (se non c’è disdetta prima della scadenza, questi contratti si rinnovano in automatico).

Durante il periodo di vigenza del contratto, però, possono esserci delle variazioni, che sono consentite alle seguenti condizioni:

  • l’inquilino può recedere prima della scadenza se ricorrono gravi motivi (ad esempio, il cambiamento di sede lavorativa), dando un preavviso di 6 mesi (per saperne di più leggi l’articolo Disdetta affitto anticipata);
  • il locatore può recedere dal contratto prima della scadenza solo per circostanze eccezionali, come la necessità di andare ad abitare egli stesso nella casa locata [1], se si era riservato tale facoltà nel contratto; altrimenti deve attendere la fine del periodo di locazione stabilito, dando però disdetta all’inquilino almeno 6 mesi prima (per le locazioni commerciali o alberghiere, rispettivamente, 12 o 18 mesi prima).

Subentro nel contratto di affitto: quando avviene?

Il subentro è il mutamento di una delle parti originarie del contratto di locazione: per vari motivi sopravvenuti ci può essere un cambiamento di affittuario, ma anche del proprietario, come nel caso in cui l’immobile passi in eredità o venga venduto.

Le ipotesi che abbiamo visto nel paragrafo precedente comportano la fine anticipata del contratto. Il subentro, invece, consente di mantenere in vita il rapporto contrattuale ancora in corso, facendo entrare un nuovo soggetto – che potrà essere, a seconda dei casi, il locatore o l’inquilino – il quale prenderà il posto del precedente, assumendo tutti i diritti e gli obblighi previsti dal contratto di cui diventa parte. Così quando c’è un subentro, il contratto di affitto prosegue alle condizioni stabilite con le parti originarie.

I casi più frequenti di subentro sono:

  • dal lato dell’inquilino, la cessione volontaria (se il contratto prevede questa ipotesi e il locatore la accetta), la separazione o il divorzio (la casa familiare viene assegnata dal giudice all’ex coniuge per abitarvi) e la morte;
  • dal lato del proprietario, la vendita o donazione dell’immobile locato, la morte del locatore o il suo fallimento, se imprenditore commerciale, o estinzione, se è un soggetto giuridico.

Subentro nel contratto di affitto: tassazione

Mentre la risoluzione anticipata del contratto di locazione deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate, ed è tassata con l’imposta di registro in misura fissa, pari a 67 euro, il subentro non soggiace ad alcuna tassazione quando non è dovuto alla volontà delle parti ma si verifica per un caso di successione previsto dalla legge. Lo ha ribadito di recente l’Agenzia delle Entrate in risposta all’interpello di un contribuente [2] che, essendo divenuto nuovo proprietario di un immobile affittato e dunque essendo subentrato nel contratto di locazione, chiedeva di conoscere il regime impositivo.

Al riguardo, l’Agenzia ha spiegato che:

  • l’acquirente «subentra automaticamente nella posizione soggettiva assunta dal contraente originario, senza che sia necessario stipulare un atto di cessione del contratto di locazione, nemmeno in caso di atti pubblici»;.
  • l’unico obbligo esistente ai fini fiscali è quello di «quello di comunicare all’Agenzia delle Entrate la successione nella posizione del conduttore o del locatore»; ciò deve avvenire utilizzando il modello Rli.

La normativa tributaria che impone l’obbligo di registrazione dei contratti di locazione entro 30 giorni dalla loro stipula dispone anche che, entro il medesimo termine, devono essere comunicate anche le successive cessioni, risoluzioni e proroghe tacite. E il subentro rientra nelle ipotesi di cessione. L’Agenzia delle Entrate aveva già precisato in passato [3] che «nella ipotesi di subentro ex lege, in caso di modifica delle parti del contratto, riconducibile ad eventi estranei alla volontà negoziale, la successione nella posizione del locatore o del conduttore va comunicata all’Agenzia delle entrate e non deve essere corrisposta alcuna imposta», fermo restando l’obbligo di comunicazione dei dati della parte subentrata.

Perciò, in sintesi:

  • se il subentro è stato volontario, come nel caso di mutamento dell’inquilino avvenuto con il consenso del proprietario o di una vendita o donazione dell’immobile locato, la cessione del contratto soggiace alla tassazione con imposta di registro di 67 euro (se l’accordo di cessione stipulato tra le parti prevede anche un corrispettivo ulteriore rispetto al canone di affitto già stabilito all’inizio, l’imposta di registro è dovuta in misura proporzionale con l’aliquota del 2% su tale importo e sempre con il minimo di 67 euro);
  • se il subentro è avvenuto per legge, come nei casi di morte dell’inquilino o del proprietario (o del fallimento di quest’ultimo, se imprenditore commerciale), l’imposta non è dovuta ma occorre sempre effettuare la comunicazione della variazione con il modello Rli.

Come comunicare il subentro all’Agenzia delle Entrate?

Il subentro, avvenuto per qualsiasi causa, deve essere comunicato all’Agenzia delle Entrate mediante il modello Rli. È lo stesso modulo che si usa per registrare un contratto di affitto, ma in caso di subentro va compilato con le seguenti particolarità:

  • nell’elenco degli «adempimenti successivi» alla registrazione originaria e già compiuta in precedenza va indicato il codice 6;
  • va compilata la casella «tipologia di subentro» inserendo il codice numerico stabilito dalla tabella in base al motivo della variazione (1 per decesso di una parte del contratto, 2 per trasferimento dei diritti reali sull’immobile, 3, 4 e 5 rispettivamente per trasferimento, trasformazione o fusione della società o ente parte del contratto e 6 per tutti gli altri casi);
  • nel campo «data fine proroga o data cessione o data risoluzione o data subentro» va inserita la data di decorrenza del subentro;
  • nel quadro «B» bisogna riportare i dati anagrafici del soggetto che non è più parte del contratto (selezionando la casella «cedente») e del subentrato (selezionando la casella «cessionario/subentrante»).

note

[1] Art.1612 Cod. civ.

[2] Agenzia Entrate, risp. n. 676/2021.

[3] Agenzia Entrate, risp. n. 364/2019.


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