Casa in affitto rovinata: cosa può fare il locatore?

Il proprietario dell’appartamento può, al termine della locazione, rifiutare la restituzione dell’immobile fino a che il conduttore non paga i danni.

Nel momento in cui, alla restituzione delle chiavi, il locatore si accorge che la casa da lui data in affitto è rovinata a causa dell’uso improprio che ne ha fatto il conduttore può rifiutarne la riconsegna fin quando non viene pagato il relativo risarcimento. A ciò si aggiunge anche la possibilità di trattenere la cauzione, fermo restando in questo secondo caso l’obbligo di adire il giudice per l’esatta quantificazione dei danni. 

A spiegare cosa può fare il locatore se la casa in affitto è rovinata è una recente e interessante sentenza della Cassazione [1]. Ecco alcuni chiarimenti sul caso.

Casa in affitto rovinata: chi paga?

Se i danni all’appartamento derivano dal normale uso che di esso si è fatto durante il periodo della locazione, ossia dall’usura, e non già da un comportamento colpevole dell’inquilino, quest’ultimo non ne risponde. Tutt’al più, potrebbe essere costretto a ripitturare le stanze se il contratto lo prevede espressamente.

Quando invece lo stato di degrado dell’immobile dipende dal fatto che non è stata eseguita quella piccola manutenzione quotidiana che impone un uso diligente della cosa altrui, allora le spese per le riparazioni ricadono sull’inquilino. 

Cosa può fare il locatore se la casa in affitto è rovinata?

Il locatore che si accorge dei danni lasciati dall’inquilino al proprio immobile ha una serie di opzioni a proprio favore. Innanzitutto, potrebbe trattenere il deposito cauzionale versatogli alla stipula del contratto. Ciò però è possibile ad una sola condizione: non potendo egli determinare unilateralmente l’entità dei danni causati all’appartamento, e quindi delle spese necessarie per eliminarli, sarebbe tenuto ad adire il giudice – e quindi ad avviare un regolare processo contro il conduttore – affinché, nel contraddittorio con la controparte, venga liquidato l’esatto importo che gli deve essere versato.  

Potrebbe però succedere che la cauzione non sia stata versata o che invece la stessa sia assorbita dall’omesso pagamento delle ultime mensilità. In tal caso, il locatore può rifiutare la restituzione dell’immobile fino a che il conduttore non paghi i danni prodotti nei locali. Questo perché il cattivo stato di manutenzione indica il mancato adempimento degli obblighi di custodia e di mantenimento della cosa locata nelle stesse condizioni in cui è stata ricevuta.  

Il risultato è abbastanza evidente: i canoni di locazione continueranno a maturare finché non verrà corrisposto il risarcimento o la casa non sarà stata riparata. E ciò anche se l’inquilino ha smesso di viverci. 

Secondo la Cassazione, deve ritenersi giustificato il rifiuto opposto dal locatore alla riconsegna delle chiavi dell’appartamento in caso di inadempimento grave del conduttore perché, «in tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all’immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l’esecuzione delle opere di ripristino l’esborso di somme di notevole entità, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché tali somme non siano state corrisposte dal conduttore». Conduttore pertanto che «rimane tenuto altresì al pagamento del canone anche se ha smesso di servirsi dell’immobile per l’uso convenuto».

In un’altra occasione, la Cassazione ha detto [2] anche che se l’immobile è restituito in condizioni tali da non permettere al locatore di goderne direttamente o di concederlo nuovamente in locazione, egli ha diritto al risarcimento del danno pari al canone che non ha riscosso nel periodo in cui ha dovuto far eseguire i lavori.

Se però il locatore dichiara, in occasione della riconsegna dell’immobile, «di non aver nulla a pretendere» dal conduttore, non ha diritto ad ottenere da quest’ultimo alcun tipo di risarcimento del danno a qualunque titolo o di rimborso spesa [3].