Cambio destinazione: si può avere il bonus prima casa?

Prima casa, col cambio di destinazione d’uso si può ottenere di nuovo l’agevolazione.

Chi ha un appartamento e ne vuol comprare un altro sfruttando nuovamente le agevolazioni fiscali può farlo se trasforma il primo in un ufficio. A dirlo è la Cassazione [1]. In buona sostanza, con il cambio di destinazione d’uso si può avere il bonus prima casa per la seconda volta e senza bisogno di vendere il precedente immobile. 

Per comprendere i vantaggi che tale pronuncia comporta sarà meglio ricordare come funziona l’agevolazione fiscale in commento.

Quando si compra un appartamento da destinare ad uso abitativo, si può ottenere un forte sconto sull’Iva (se si compra da ditta di costruzioni) o sull’imposta di registro (se si compra da privato) a patto che l’acquirente rispetti alcune condizioni. Tali condizioni sono:

• l’assenza di altri immobili di proprietà (anche se per quote) destinati a civile abitazione situati nello stesso Comune ove si trova quello da acquistare;
• la vendita, entro massimo 1 anno dal nuovo acquisto, della precedente abitazione – ovunque situata – se acquistata con il bonus prima casa;
• il trasferimento della residenza nel Comune ove si trova il nuovo immobile entro 18 mesi dal rogito;
• la nuova abitazione non può essere venduta prima di 5 anni, salvo riacquistarne un’altra con le stesse caratteristiche della «prima casa».

Inoltre, la nuova abitazione non deve essere di lusso (ossia accatastata A/1, A/8 o A/9).

A queste condizioni, l’Iva passa dal 10% al 4% mentre l’imposta di registro dal 9% al 2%. Oltre a ciò sono previsti altri benefici: l’imposta ipotecaria e catastale sono in misura fissa pari a 50 euro ciascuna se si compra da privato o a 200 euro ciascuna se si compra da ditta di costruzioni.

Il primo dei requisiti appena visto è quello che qui ci interessa di più. Abbiamo detto cioè che il contribuente non deve essere proprietario (neanche per quote) di un’altra abitazione situata nello stesso Comune ove si trova quello da acquistare. In caso contrario, per usufruire del bonus prima casa è necessario che il precedente immobile sia ceduto – ossia venduto o donato – prima del rogito. Ma c’è una scappatoia: chi non vuol disfarsi del precedente immobile, ne può cambiare la destinazione d’uso e accatastarlo ad uso ufficio. 

Come chiarito dalla Cassazione, non ostacola l’ottenimento dell’agevolazione “prima casa” l’avvenuto acquisto agevolato, in passato, di una abitazione, se poi questa sia stata trasformata in un’unità immobiliare a uso non abitativo (ufficio) e sia tuttora di titolarità del contribuente. A tali condizioni, infatti, non è necessario né venderla né donarla. 

Non importa quindi che il mutamento della destinazione d’uso avvenga solo per dribblare la normativa sulle agevolazioni fiscali. Tant’è vero che, dopo l’acquisto del secondo immobile, il contribuente potrebbe nuovamente mutare la destinazione d’uso del primo da ufficio a casa e così – a rogito già bell’e compiuto – risultare proprietario di due abitazioni situate nello stesso Comune! L’Agenzia delle Entrate si era opposta a questo comportamento ritenendolo palesemente elusivo, ma la Cassazione ha rigettato tale tesi. E questo perché ciò che conta è la situazione del contribuente al momento della firma dell’atto di acquisto: in quella sede, ossia dinanzi al notaio, l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare. Poco importa evidentemente se lo diventa dopo per nuova modifica della destinazione d’uso da ufficio ad abitazione. 

Con questa ordinanza si sgombra il campo da un problema mai affrontato, vale a dire quello dell’attuale presenza, nel patrimonio di un acquirente, di un’unità immobiliare comprata come abitazione (con o senza l’agevolazione “prima casa”) e poi destinata ad altro utilizzo, di solito a ufficio: una destinazione non abitativa che beninteso sia risultante in Catasto e il cui possesso, quindi, non ostacola l’acquisto di una prima casa, se sussistono gli altri requisiti.