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Vendita di casa in condominio: chi paga i debiti condominiali?

22 Dicembre 2021 | Autore:
Vendita di casa in condominio: chi paga i debiti condominiali?

Se vendo l’appartamento a chi spetta pagare la morosità condominiale?

Nei condomini italiani le discussioni e le liti sono spesso all’ordine del giorno. Uno dei temi più caldi è senz’altro quello della morosità nel pagamento dei contributi condominiali. In particolare, spesso, ci si chiede chi paga i debiti condominiali in caso di vendita di casa in condominio. Il problema interessa diversi soggetti. Innanzitutto, il tema coinvolge il venditore e l’acquirente dell’unità immobiliare su cui gravano debiti condominiali. Questo è un tema delicato anche per l’amministratore condominiale che deve cercare di recuperare gli importi a carico di quell’immobile. Ma sono coinvolti nel problema anche tutti gli altri condomini perché, fino a quando una morosità non viene sanata dal debitore, gli altri condomini sono obbligati, se occorre, ad anticipare per quota gli importi dovuti dal condomino moroso. Le discussioni riguardano diversi aspetti del problema.

Ci si chiede a partire da quale momento l’acquirente di un appartamento diventa il debitore dei contributi dovuti al condominio. Poi, altrettanto importante, è sapere se l’acquirente sia tenuto o no a pagare il debito pregresso, cioè il debito maturato nel periodo in cui la casa non era ancora sua. Nell’articolo che segue affronteremo questi temi e tenteremo di fornire una risposta completa. Sappiamo infatti che l’unica arma per evitare discussioni, liti e contese è la conoscenza delle regole da parte di tutti i soggetti coinvolti.

Venditore o acquirente: chi deve pagare i debiti condominiali?

Chi, fra venditore e acquirente di un immobile situato in condominio, è tenuto a pagare i debiti che gravano sull’appartamento?

A questa domanda la legge [1] risponde che l’acquirente di un’unità immobiliare ubicata in condominio è obbligato solidalmente con il venditore al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso al momento della vendita e a quello precedente.

Questo vuol dire che se nel corso del 2021 acquisti un appartamento (o un’unità immobiliare di diverso tipo come un box) situato in un condominio, sarai per legge obbligato a pagare all’amministratore condominiale:

  • i contributi condominiali maturati a carico dell’immobile in tutto il 2021 (anche prima della data dell’atto di compravendita con cui hai acquistato l’immobile);
  • i contributi condominiali maturati a carico dell’immobile in tutto il 2020.

Questa regola impone di agire con prudenza quando si intende comprare un’unità immobiliare situata in condominio.

In particolare, se vuoi acquistare una casa o un box o un locale commerciale in condominio, ti consigliamo di chiedere informazioni al proprietario sui debiti esistenti a carico dell’unità immobiliare che intendi comprare.

In realtà, il proprietario è obbligato per legge [2], durante le trattative per la vendita dell’immobile, a comportarsi secondo buona fede e correttezza e pertanto è tenuto a fornire al potenziale acquirente ogni informazione utile compreso l’eventuale carico di debiti nei confronti del condominio.

Tuttavia, consigliamo vivamente a chi vuole acquistare immobili condominiali di attivarsi con il proprietario senza attendere che sia lui a dargli informazioni sui debiti.

L’acquirente che paga all’amministratore condominiale i debiti maturati precedentemente all’acquisto, potrà poi agire nei confronti del venditore per il rimborso.

Se l’amministratore condominiale ha chiesto all’acquirente di un immobile di pagare i debiti maturati nell’anno dell’acquisto e nell’anno precedente e l’acquirente li ha pagati, poi l’acquirente potrà agire nei confronti del venditore per ottenere la restituzione della somma.

L’acquirente di una casa in condominio è obbligato in solido con il venditore

Quanto tempo ha l’amministratore per recuperare i debiti condominiali?

Ora che sai a chi spetta il pagamento dei debiti condominiali in caso di vendita dell’appartamento, chiariamo un altro importante aspetto. Quanto tempo ha l’amministratore condominiale per chiedere, al vecchio o al nuovo proprietario, il pagamento degli oneri condominiali? In quanto tempo, cioè, si prescrivono i debiti condominiali?

La risposta richiede una distinzione:

  • se si tratta di oneri condominiali ordinari, la prescrizione è di cinque anni [3] e parte dalla data di approvazione del bilancio consuntivo;
  • se si tratta di oneri condominiali straordinari, la loro prescrizione è di dieci anni [4] e decorre dalla delibera che ha approvato la relativa spesa.

Gli oneri condominiali ordinari sono tutte quelle spese periodiche destinate alla normale gestione della cosa comune: pulizia delle scale, spese per illuminazione, manutenzione ascensore.

Se passano più di cinque anni (per gli oneri condominiali ordinari) o di dieci anni (per gli oneri condominiali straordinari) dall’ultima richiesta di pagamento, il condomino può rifiutarsi di pagare all’amministratore che dovesse insistere nel pretendere le somme.

Gli oneri condominiali straordinari sono tutte le spese per interventi eccezionali o imprevisti: rifacimento tetto, ristrutturazione facciata o sostituzione ascensore.

Gli oneri condominiali sono soggetti a prescrizione


note

[1] Art. 63 disp. att. cod. civ.

[2] Art. 1337 cod. civ.

[3] Art. 2948 cod. civ

[4] Art. 2946 cod. civ.


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