Spese condominiali non deliberate dall’assemblea

È legittima la riscossione delle quote condominiali in assenza di una delibera dell’assemblea di approvazione del bilancio consuntivo e del piano di riparto?

L’amministratore di condominio è tenuto a redigere annualmente il rendiconto consuntivo ed entro i sei mesi successivi a convocare l’assemblea per la relativa approvazione. In questo modo, può poi passare alla riscossione delle quote condominiali nei confronti dei vari condòmini e, dinanzi ad eventuali morosità, procedere al recupero forzoso con un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.

Cosa succede però se l’amministratore, pur senza aver prima chiesto il voto dell’assemblea sul bilancio, passa ugualmente alla riscossione coattiva? È legittimo, in altri termini, il recupero delle spese condominiali non deliberate dall’assemblea?

Partiamo dal presupposto che l’amministratore ha potere di spesa autonomo per tutto ciò che concerne l’ordinaria gestione ossia il funzionamento dei servizi condominiali e le piccole spese di manutenzione. Quindi, non c’è bisogno di alcuna delibera assembleare per procedere al pagamento delle bollette, alla manutenzione dell’ascensore, alla riparazione del portone d’ingresso, del cancello elettrico o dell’autoclave. 

Anche i lavori straordinari possono essere avviati dall’amministratore, senza il previo passaggio per l’assemblea, quando questi risultino urgenti e un eventuale ritardo potrebbe comportare danni irreparabili al condominio (si pensi al frequente rischio di caduta di calcinacci o di altri pezzi di muratura dal tetto o dai cornicioni). Leggi in proposito la nostra guida sui lavori urgenti in condominio. 

Da ciò si desume la piena legittimità delle spese condominiali anche se non deliberate dall’assemblea.

La questione si sposta successivamente su un diverso livello: la possibilità di riscossione delle quote in assenza di una delibera condominiale che approvi il bilancio consuntivo e quindi anche la legittimità del decreto ingiuntivo nei confronti dei morosi che non abbiano rispettato l’obbligo di pagamento.

In proposito, secondo la giurisprudenza, sebbene l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto annuale possa configurare una responsabilità professionale dell’amministratore (tale da poterne comportare la revoca per giusta causa), essa però non incide sui suoi poteri di recupero dei crediti in favore del condomino. 

In buona sostanza, ben può il capo condomino pretendere il pagamento delle quote condominiali pur in assenza di una delibera che abbia approvato il bilancio. 

Come chiarito dalla giurisprudenza [1], l’amministratore condominiale ha la legittimazione attiva ad agire per il recupero degli oneri condominiali; giacché, in relazione alla riscossione dei contributi, rientrante nelle attribuzioni spettanti per legge all’amministratore, la legge riconosce a quest’ultimo il potere di rappresentanza dei condomini ed il potere di agire in giudizio senza necessità di alcuna autorizzazione dell’assemblea. L’amministratore si trova, pertanto, nella posizione di poter nominare autonomamente un avvocato affinché, rivolgendosi al giudice, ottenga un decreto ingiuntivo nei confronti dei morosi, pur senza prima ottenere il permesso dell’assemblea. Con l’unica differenza, in tali casi, che il decreto non potrà essere provvisoriamente esecutivo: in pratica, il condomino avrà 40 giorni di tempo dalla sua notifica per pagare (quando invece di norma deve farlo immediatamente per evitare il pignoramento dei beni).

In definitiva, l’amministratore è legittimato a riscuotere i contributi dai singoli condomini in base alla ripartizione approvata dall’assemblea o anche in difetto del piano di riparto approvato, senza necessità di alcuna autorizzazione. 

Pertanto, l’amministratore può promuovere il procedimento monitorio e anche resistere all’opposizione al decreto ingiuntivo presentata dal debitore. Conseguentemente, deve escludersi che la delibera di approvazione assembleare del piano di ripartizione costituisca un presupposto processuale o una condizione dell’azione per la riscossione dei crediti condominiali, posto che la legittimazione ad agire dell’amministratore per il pagamento della quota condominiale trova fondamento direttamente nelle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1131 cod. civ.

Anche la Cassazione è dello stesso parere. Secondo la Suprema Corte [2], la mancata approvazione, da parte dell’assemblea condominiale, del bilancio consuntivo e del bilancio preventivo (con il conseguente progetto di riparto delle relative spese tra i vari condomini secondo i rispettivi millesimi) non fa venir meno l’obbligo di versare le spese condominiali. 

L’obbligo di ciascun condomino di contribuire alle spese necessarie per la conservazione delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi condominiali deriva non tanto dal nulla osta dell’assemblea al progetto di bilancio redatto dall’amministratore ma dalla proprietà dell’appartamento. Si tratta di un obbligo strettamente collegato alla titolarità dell’immobile. Insomma, la fonte dell’obbligo di contribuire alle spese condominiali secondo i propri millesimi non dipende dalla delibera assembleare che approva il bilancio ma dalla proprietà dell’abitazione.

A confermare questa interpretazione vi è l’ineludibile constatazione secondo cui lo stato di riparto delle spese, redatto dall’amministratore, non ha valore costitutivo ma soltanto dichiarativo del relativo credito del condominio in rapporto alla quota di contribuzione dovuta dal singolo partecipante alla comunione.

Dunque, non perché non ci sia mai stata un’assemblea di approvazione del bilancio è possibile esimersi dal pagare le quote condominiali. 

Resta però come detto che, in assenza del verbale dell’assemblea di approvazione del rendiconto annuale, il decreto ingiuntivo non potrà essere provvisoriamente esecutivo.