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Come funziona l’acquisto della proprietà per accessione?

20 Dicembre 2021 | Autore:
Come funziona l’acquisto della proprietà per accessione?

Il nostro ordinamento giuridico prevede un fenomeno particolare in virtù del quale la proprietà di un bene si estende ad un altro e si applica il criterio della prevalenza.

La proprietà di un bene, mobile o immobile, si può acquistare in due diversi modi: a titolo derivativo, quando il diritto di proprietà viene trasmesso dal precedente titolare ad un altro soggetto – vedi nei contratti di compravendita, nell’ipotesi di una donazione o di una successione – oppure a titolo originario, quando il diritto di proprietà non passa da una persona all’altra e un soggetto diviene proprietario di un bene senza che vi sia alcuna relazione tra il suo diritto e quello di un precedente proprietario. Si pensi ad esempio all’ipotesi dell’usucapione, dell’occupazione e dell’accessione. In particolare, per quanto attiene a quest’ultima, come funziona l’acquisto della proprietà per accessione?

L’acquisto della proprietà per accessione funziona o, per meglio dire, si verifica quando il proprietario di una cosa “principale” acquista la proprietà delle cose che si uniscono e si incorporano a questa.

Detto in altre parole, l’accessione è quel fenomeno in base al quale una cosa che è di proprietà altrui, si unisce ad un’altra, divenendo così di proprietà del titolare della seconda per il fatto dell’incorporazione materiale.

L’esempio più classico di acquisto della proprietà per accessione si ha nel caso di chi compra un appezzamento di terreno sul quale si trova un rustico. Tale soggetto, divenendo proprietario del suolo, diviene automaticamente proprietario anche della costruzione, in quanto la preminenza di un bene (il suolo) su un altro (la costruzione) comporta l’attrazione del secondo nella sfera del diritto di proprietà dell’altro.

Quindi, in base al principio secondo il quale il bene accessorio segue la sorte del bene principale, il diritto di proprietà di una cosa si estende, indipendentemente dalla volontà del proprietario, a ciò che si unisce ad essa per effetto di eventi naturali o per opera dell’uomo.

Quali sono le tipologie dell’accessione?

È possibile distinguere diverse tipologie di accessione ovvero:

  • accessione da immobile ad immobile che, ormai, si verifica molto raramente e, di solito, dà luogo ad un acquisto a favore dello Stato. Si ha questo tipo di accessione nei casi dell’alluvione, quando un fondo è incrementato, in modo costante ed impercettibile, dai detriti trasportati da un fiume o da un torrente, che si uniscono al terreno saldamente, dell’avulsione, che si determina in seguito al distacco di una parte – considerevole e riconoscibile – di un fondo, trasportata da un fiume o torrente, che va ad incrementare un altro fondo, e dell’alveo abbandonato, quando un fiume o un torrente si forma un nuovo letto, abbandonando l’antico e il terreno abbandonato rimane assoggettato al regime proprio del demanio pubblico [1];
  • accessione di mobile ad immobile: è l’ipotesi più frequente e si determina quando una cosa mobile (una costruzione, una piantagione o altro) è incorporata in una cosa immobile. In tali ipotesi, si applica il principio generale per cui qualunque costruzione, opera o anche coltivazione esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario dello stesso [2], salvo diverso accordo preso dalle parti o diversa previsione di norme specifiche. Vi sono, però, dei casi particolari:
    • se l’opera è stata realizzata dal proprietario del suolo con materiali propri, il proprietario dei materiali può rivendicarli ma, se l’operazione reca danno all’opera stessa o al fondo, il proprietario del suolo è tenuto a corrispondergli il valore [3];
    • se l’opera è stata realizzata da un terzo con materiali propri, il proprietario del fondo può decidere di trattenere l’opera ma deve pagare a colui che l’ha costruita una somma pari al valore dei materiali o all’incremento di valore derivato dal fondo; se, invece, non intende mantenere l’opera sul suo suolo, deve richiedere al terzo la separazione del bene dal fondo entro 6 mesi da quando ha avuto notizia della costruzione [4];
    • se l’opera è stata realizzata da un terzo con materiali altrui, il proprietario dei materiali utilizzati può rivendicarne il valore, se non è possibile separare l’opera del fondo. In questo caso, a dover pagare la somma corrispondente saranno tenuti in solido sia il proprietario del fondo sia colui che ha costruito l’opera. La relativa azione comunque va esercitata entro 6 mesi dalla conoscenza della costruzione [5].

In cosa consiste l’accessione invertita?

Un caso particolare di accessione è quella cosiddetta invertita [6], che si ha quando il proprietario di un edificio occupa in buona fede, nella costruzione dello stesso, una parte del fondo di proprietà altrui.

In questa ipotesi, non si applica la regola generale per cui il proprietario del fondo acquista anche la proprietà della costruzione ma, viceversa, è il proprietario della costruzione ad acquistare la proprietà della parte di suolo occupata, sempre che il proprietario del fondo non si sia opposto entro 3 mesi dall’inizio della costruzione. Pertanto, il tribunale potrà attribuire al costruttore la proprietà del nuovo edificio e della parte di suolo occupato con l’obbligo, però, di corrispondere al proprietario del fondo il doppio del suo valore e di risarcire il danno.

La Cassazione ha comunque precisato che l’istituto dell’acquisto della proprietà per accessione invertita si riferisce esclusivamente alle ipotesi di sconfinamento, ovvero di costruzione giacente in parte sul terreno del costruttore ed in parte sul terreno altrui, non trovando, perciò, applicazione nelle ipotesi di costruzione interamente eseguita sul fondo altrui [7].

Terreno in comproprietà: si ha accessione?

Una recente sentenza della Cassazione ha ritenuto doversi applicare la disciplina dell’accessione anche nel caso di una costruzione posta in essere su un terreno in comproprietà [8].

La Suprema Corte ha chiarito che la costruzione di un’opera sul suolo comune realizzata da uno solo dei comproprietari dell’area, diventa di proprietà di tutti i contitolari in proporzione alle rispettive quote di diritto, per accessione, salvo se sussistono cause ostative (ad esempio, un titolo contrario). Inoltre, il consenso alla costruzione di un’opera, espresso dal comproprietario non costruttore, impedisce a quest’ultimo la possibilità di chiederne la demolizione, obbligandolo a rimborsare al costruttore la sua quota di spesa sostenuta per l’edificazione dell’opera.


note

[1] Art. 941 e ss. cod. civ.

[2] Art. 934 cod. civ.

[3] Art. 935 cod. civ.

[4] Art. 936 cod. civ.

[5] Art. 937 cod. civ.

[6] Art. 938 cod. civ.

[7] Cass. civ. sent. n. 23707/2014.

[8] Cass. civ. sent. n. 3873/2018.


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