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Fac simile lettera di contestazione verbale assemblea condominio

22 Dicembre 2021
Fac simile lettera di contestazione verbale assemblea condominio

Come opporsi a una decisione assunta durante la riunione condominiale?

Abiti in un edificio composto da otto appartamenti. Non hai mai avuto problemi, anzi tutti vi aiutate gli uni con gli altri. L’altra sera, non eri presente all’assemblea condominiale e il vicino ti ha riferito che è stata adottata una decisione importante in riferimento ai lavori di rifacimento della facciata del palazzo pur non essendo presente la maggioranza dei condomini. Come comportarsi in questi casi?

In questo articolo vediamo un fac simile per la lettera di contestazione del verbale dell’assemblea di condominio. In buona sostanza, si tratta di un modulo rivolto all’amministrazione in cui si manifesta la propria contrarietà, con l’avviso di impugnare la delibera assunta presso le sedi competenti. Al riguardo, però, è bene conoscere i termini e le modalità per agire in tribunale, previo espletamento del tentativo di mediazione. Ma procediamo con ordine.

Cos’è il verbale dell’assemblea condominiale?

Il verbale dell’assemblea condominiale è un documento redatto e sottoscritto dal segretario e dal presidente che deve riportare le seguenti informazioni:

  • i nominativi di tutti i condomini presenti (di persona o per delega) all’assemblea condominiale, nonché gli assenti, i votanti, gli astenuti, gli assenzienti e dissenzienti. In questo modo è possibile verificare il quorum necessario in relazione agli argomenti posti all’ordine del giorno;
  • la data, l’ora e il luogo della riunione;
  • l’indicazione se si tratta della prima o della seconda convocazione;
  • l’ordine del giorno;
  • le decisioni assunte e le relative votazioni;
  • eventuali allegazioni: ad esempio, i bilanci preventivi o consuntivi.

Dal punto di vista probatorio, il verbale dell’assemblea condominiale ha valore di scrittura privata. Ne consegue che per impugnare la veridicità del contenuto non occorre proporre querela di falso, ma si può ricorrere ad ogni mezzo di prova.

Contestazione verbale assemblea condominio

Se un condomino ritiene che la delibera assunta durante l’assemblea sia viziata, perché in contrasto con la legge o con il regolamento condominiale, può contestarla.

Le delibere viziate possono essere di due tipologie:

  • nulle: vuol dire che non possono essere sanate;
  • annullabili: quando il contrasto con la legge o il regolamento condominiale non è grave (come per le delibere nulle) e il vizio può essere sanato se i condomini non provvedono all’impugnazione entro il termine previsto dalla legge.

In particolare, sono considerate nulle le delibere:

  • con un oggetto illecito: ad esempio, perché contrarie alla legge;
  • tali da incidere sui diritti individuali o sulle proprietà dei singoli condomini: ad esempio, non si può imporre al condomino di liberarsi del proprio animale oppure di effettuare dei lavori in casa sua senza che ci sia alcuna attinenza con i beni o i servizi condominiali;
  • prive degli elementi essenziali: ad esempio, se non è determinato l’oggetto della delibera.

Negli altri casi, le delibere sono annullabili. Pensa, ad esempio, alla decisione assunta senza la maggioranza richiesta dalla legge oppure se non vengono rispettate le norme per la convocazione dell’assemblea.

Come opporsi a una decisione assunta durante la riunione condominiale?

Avrai capito che per contestare una decisione assunta durante la riunione condominiale è necessario proporre un’impugnazione, tramite un avvocato, dinanzi al giudice competente entro il termine di 30 giorni che decorre:

  • dalla data dell’assemblea: per i condomini presenti che si sono astenuti oppure erano dissenzienti;
  • dalla data di comunicazione della delibera: per i condomini che non erano presenti alla riunione condominiale.

La delibera può essere impugnata solamente dai condomini:

  • assenti all’assemblea;
  • presenti all’assemblea, ma che si sono astenuti dalla votazione oppure che si sono dichiarati contrari.

Nel momento in cui viene proposta l’impugnazione, la delibera dell’assemblea condominiale rimane comunque vincolante per i condomini fino a quando non venga accertata l’illegittimità. In ogni caso, è sempre possibile richiedere al giudice la sospensione dell’efficacia della delibera qualora dalla stessa derivi un danno grave e irreparabile.

In mancanza di impugnazione, la delibera è valida per tutti i condomini, anche se durante l’assemblea erano assenti oppure se non hanno manifestato la propria contrarietà rispetto alla decisione assunta.

Prima di procedere, però, è obbligatorio esperire il tentativo di mediazione dinanzi ad un ente accreditato presso il ministero della Giustizia in modo da risolvere la questione bonariamente.

Se la mediazione ha esito negativo, quindi non si realizza, il condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria avendo cura di specificare la delibera in questione ed i motivi per cui propone impugnazione (vale a dire qual è il contrasto con la legge o con il regolamento condominiale).

Fac simile lettera di contestazione verbale assemblea condominio

Nell’apposito box, troverai un modello di lettera che il condomino può indirizzare all’amministratore per la contestazione del verbale. Come già esaminato poc’anzi, per impugnare la delibera adottata è necessario ricorrere in tribunale, previo tentativo di mediazione.


Fac simile lettera di contestazione verbale assemblea condominio

Raccomandata a/r

Egr. Sig. _________ in qualità di Amministratore del condominio sito in ____ alla via ____ n. ____
OGGETTO: Contestazione verbale del ___________

In data ______ ho ricevuto il verbale dell’assemblea condominiale del _____ a cui non ho potuto partecipare e dal quale emerge che la maggioranza ha deliberato: ____________________________________________________________________ ______________________.

Considerato che dalla documentazione allegata al verbale d’assemblea emerge che la realizzazione di tali opere può danneggiare in modo grave ___________________________, contesto fermamente la delibera assembleare riservandomi di impugnarla per nullità, e la invito a chiedere il parere di un perito onde valutare la fattibilità dell’intervento deliberato.
Sarà opportuno altresì che il perito valuti la possibilità della sostituzione ________________ nonché gli ulteriori interventi che dovessero rendersi necessari.

In attesa di riscontro, porgo distinti saluti.

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