Condominio minimo: chi paga i lavori decisi in autonomia?

Se un vicino avvia di testa sua dei lavori che interessano le parti comuni, può chiedere all’altro vicino il rimborso della sua parte?

Abiti in una palazzina bifamiliare, dove il tuo appartamento e quello del vicino fanno parte dello stesso edificio. Attorno c’è un giardino a cui avete diritto entrambi, c’è un vialetto che porta allo stesso ingresso pedonale che utilizzate tutti e due, un unico cancello da cui ciascuno di voi esce con la propria macchina. E poi, ovviamente, ci sono altre parti in comune: il tetto, alcuni pezzi della facciata, ecc. Quel che viene chiamato un «condominio minimo», insomma. Ora, immagina che il tuo vicino decida che le beole del vialetto sono da rifare, il cancello e la recinzione da riverniciare, il giardino da mettere a posto. Fa di testa sua, chiama chi di dovere per fare gli interventi, paga lui e poi ti passa il conto per dividere la spesa a metà. Il tutto senza averti detto prima alcunché, senza avertene parlato per mettervi d’accordo. Puoi dirgli di no? In un condominio minimo, chi paga i lavori decisi in autonomia?

La Cassazione ha dato recentemente una risposta a questa domanda esaminando attentamente il Codice civile. La Suprema Corte ha basato il proprio ragionamento su due pilastri: l’esistenza o meno del condominio minimo, che escluderebbe la gestione degli affari altrui, e l’eventualità che i lavori fossero stati decisi perché andavano fatti con urgenza per non pregiudicare altre parti dell’edificio. Questi, dunque, i due fattori da esaminare per stabilire, nel condominio minimo, chi paga i lavori decisi in autonomia. Vediamo qual è stata la decisione dei giudici di legittimità.

Cosa si intende per condominio minimo?

Per condominio minimo si intende quello che ha al suo interno almeno due abitazioni appartenenti ad altrettante famiglie diverse e fino ad un massimo di otto unità immobiliari abitate da condòmini differenti. Trattandosi di una realtà diversa rispetto agli edifici che ospitano almeno nove abitazioni, il condominio minimo ha delle regole proprie. Una su tutte: non è necessario approvare un regolamento o nominare un amministratore. Tuttavia, i vicini possono decidere, comunque, di farlo anche se non è obbligatorio.

Per poter parlare di condominio minimo si deve avere più abitazioni (almeno due, abbiamo detto) su un suolo comune, vale a dire delle parti dell’edificio o dell’ambiente esterno (si pensi al giardino, al parcheggio, al cortile) condivise da tutti.

Per quanto riguarda la suddivisione delle spese, il condominio minimo fa sempre riferimento al Codice civile con le stesse norme che regolano le realtà più grandi. Vuol dire che viene usata la ripartizione per millesimi di proprietà. Previsto l’obbligo di assemblea prima di prendere una decisione che coinvolga tutti i condòmini. Nel caso in cui ci fossero solo due vicini e, quindi, non fosse possibile ottenere una maggioranza (o c’è l’unanimità o c’è il pareggio), la proposta di uno di loro diventerà definitiva solo con l’accordo totale fra entrambi. In caso contrario, se nessuno volesse tornare sui propri passi, si renderebbe necessario l’intervento di un giudice. E questo ci porta al caso discusso dalla Cassazione nella sentenza in commento.

Condominio minimo: se un vicino decide di fare dei lavori l’altro paga?

Il caso su cui si è pronunciata di recente la Cassazione [1] rispecchia l’esempio che abbiamo fatto all’inizio. Il contesto è quello di un condominio minimo fatto da due vicini, uno più calmo e l’altro più intraprendente. Quest’ultimo decide che è ora di dare una sistemata ad alcune parti comuni del condominio a beneficio di entrambe le famiglie. Ma fa tutto di testa sua, dopodiché, a lavori finiti, passa il conto al vicino chiedendogli di rimborsare la sua parte. Che si fa?

Come ha fatto la Suprema Corte, si guarda il Codice civile e si capisce chi dei due ha torto. La normativa dice che per agire in autonomia bisogna, prima di tutto, appurare che il contesto in cui abitano entrambi i vicini sia davvero un condominio minimo. In caso contrario, ci si troverebbe davanti alla cosiddetta «gestione di affari altrui», disciplinata anch’essa dal Codice [2]. Quest’ultima presuppone che un soggetto, senza averne alcun obbligo, assuma consapevolmente la gestione di uno o più affari di un’altra persona che si trovi nell’impossibilità di provvedere da sé. In questo caso, il rimborso delle spese legate all’intervento portato a buon fine sarebbe dovuto.

Se, invece, entrambe le famiglie condividono delle parti comuni dell’edificio e adiacenti al fabbricato, si può parlare di condominio minimo e, in questo caso, chi agisce in autonomia per migliorare o sistemare delle parti comuni deve fare i conti con un altro principio stabilito dal Codice civile: il requisito dell’urgenza. Che cosa significa?

Vuol dire che «il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente» [3]. Anche nel condominio minimo, secondo la Cassazione, deve essere applicato questo principio: le spese sostenute dal singolo per pagare dei lavori fatti di sua iniziativa non vengono rimborsate se non sono urgenti, cioè se non appaiono indispensabili ad evitare un possibile pregiudizio a sé, ai terzi, o alla cosa comune. Di tutto ciò bisogna fornire prova in sede di giudizio.

Quindi, se sta per cadere un pezzo di cornicione che rischia, prima o poi, di fare del male a qualcuno oppure se c’è una parte del terreno di proprietà comune che sta cedendo o se il cancello automatico che minaccia di cadere ogni volta che lo si apre con il rischio di finire addosso a un bambino o a un’auto (la propria macchina o quella del vicino), si potrebbe ravvisare il carattere di urgenza che impone un intervento tempestivo pagato da entrambi i vicini, anche su iniziativa di uno solo di loro.

Se, invece, uno dei condòmini decide di testa sua che è il caso di ritinteggiare tutta la facciata comune o di sostituire le beole del vialetto perché troppo vecchie anche se non pericolanti, allora si dovrà pagare i lavori da solo poiché tali interventi non sono affatto urgenti e possono essere rinviati ad una data decisa di comune accordo.