Immobile ereditato con i fratelli: posso vendere la mia quota?

Sono coerede senza figli insieme ai miei tre fratelli; è stata fatta la successione nel 2018 ma non c’è accordo per la divisione. Posso vendere la nuda proprietà a mio nipote riservandomi l’usufrutto?

Se tra coeredi non è stato raggiunto l’accordo sulla divisione del patrimonio ereditato, prima di assumere, singolarmente, una decisione circa gli atti dispositivi da compiere, occorre verificare un dato molto importante. Se il bene caduto in successione ereditaria è diviso pro quota tra gli eredi, ciascun erede può compiere atti dispositivi (vendita, donazione ecc.) o atti costitutivi di diritti di uso o godimento (per esempio, usufrutto) ma solo in relazione alla propria quota, senza che sia necessario il consenso degli altri coeredi. Diversamente, qualora l’immobile sia indiviso o indivisibile tutti gli eredi risultano comproprietari per intero del bene e non è possibile procedere alla vendita di esso senza il consenso di tutti.

Premesso ciò, la lettrice può vendere a suo nipote la nuda proprietà solo della sua eventuale quota di immobile, purché essa sia appunto già individuata (per esempio ¼ del bene X).

Se invece l’immobile e, più in generale, il patrimonio ereditario non sia stato diviso tra gli eredi, la lettrice non può compiere atti dispositivi senza il consenso degli altri. Inoltre, anche qualora questi dovessero prestare il consenso alla vendita di una parte del bene, non si risolverebbe il problema della divisione (il nipote subentrerebbe al posto della lettrice e diventerebbe comproprietario con gli altri eredi).

In alternativa, la lettrice potrebbe proporre ai suoi fratelli, se non lo ha già fatto, di vendere il bene e di distribuire il ricavato tra loro, oppure di acquistare le loro quote in modo da divenire lei l’unica titolare.

Se neppure questo è possibile, l’unica strada percorribile è la causa in tribunale per ottenere la cosiddetta divisione giudiziale. Il procedimento di divisione prevede la stima del valore dei beni oggetto del patrimonio ereditario e la possibilità di dividerli tra gli eredi in proporzione alle rispettive quote. Il giudice si avvale di un perito per la quantificazione del valore del bene per il calcolo delle quote da distribuire agli eredi. La domanda di divisione può essere presentata congiuntamente da tutti gli eredi o da uno solo di essi contro gli altri.

Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Maria Monteleone