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Lastrico solare e spese di manutenzione: come funziona

26 Dicembre 2021 | Autore:
Lastrico solare e spese di manutenzione: come funziona

Superficie di copertura del condominio e ripartizione delle spese: chi paga quando il lastrico è di proprietà privata?

Il lastrico solare è da sempre fonte di dissidi in condominio. Ciò perché si tratta di una parte condominiale molto particolare, il cui utilizzo è spesso riservato solamente ad alcuni proprietari, in genere quelli che si trovano all’ultimo piano dell’edificio. Non tutti sanno, però, che il Codice civile impone di pagare le spese di manutenzione a tutto il condominio, anche quando il lastrico è di proprietà esclusiva o ad uso esclusivo. Con questo articolo parleremo proprio di questo argomento: vedremo come funzionano il lastrico solare e le spese di manutenzione.

Sin da subito possiamo dire che le spese legate alla riparazione o alla manutenzione del lastrico seguono gli ordinari criteri stabiliti dalla legge, in base ai quali ciascuno paga in misura proporzionale al valore della sua proprietà. Questa regola trova parziale deroga in due casi: quando il lastrico copre solo una parte del condominio e quando esso appartiene in proprietà esclusiva a uno o più condòmini. In tali circostanze, si applicano diversi criteri di riparto. Vediamo dunque come funzionano le spese di manutenzione del lastrico solare.

Lastrico solare: cos’è?

Il lastrico solare è la parte superiore che funge da copertura dell’edificio. Rispetto al normale tetto, il lastrico solare ha la particolarità di essere (tendenzialmente) pianeggiante e, quindi, di costituire una superficie calpestabile.

Lastrico solare e terrazza: differenze

Il lastrico solare è molto simile a una terrazza posta all’ultimo piano di un edificio. Esistono tuttavia delle differenze tra lastrico solare e terrazza:

  • il perimetro del lastrico solare non deve necessariamente essere circondato di ringhiere, balaustre o muretti;
  • la funzione del lastrico solare è di copertura dell’edificio, mentre la funzione della terrazza è quella di consentire l’affaccio

Dunque, sebbene sostanzialmente simili, lastrico solare e terrazza sono differenti per via della funzione che svolgono. Il fatto che il lastrico solare sia calpestabile non ne cambia la sua destinazione, che rimane quella di copertura degli ambienti sottostanti.

Lastrico solare: è parte condominiale?

Secondo il Codice civile [1], salvo che il regolamento contrattuale (cioè, quello votato all’unanimità dall’assemblea o redatto dall’originario proprietario unico dello stabile) non disponga diversamente, il lastrico solare rientra tra le parti comuni.

Ciò significa che il lastrico appartiene all’intero condominio, il quale dovrà affrontare unitamente tutte le spese che attengono ad esso (riparazione, ristrutturazione, ecc.).

A questa previsione si può derogare soltanto se il regolamento di natura contrattuale dispone diversamente, stabilendo ad esempio che il lastrico appartiene in proprietà esclusiva al titolare dell’appartamento sito all’ultimo piano.

Lastrico solare condominiale: come si dividono le spese?

Se il lastrico solare è condominiale, allora tutti i condòmini sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione, in misura proporzionale al valore di ciascuna proprietà, normalmente indicata in millesimi nelle apposite tabelle allegate al regolamento.

Questo significa che i proprietari con le unità abitative più grandi pagheranno di più rispetto a quelli che, invece, sono titolari di appartamenti di ridotte dimensioni.

È possibile tuttavia che alcuni condòmini siano esclusi del tutto dal pagamento delle spese di manutenzione del lastrico solare. Ciò si verifica quando il lastrico funge da copertura solamente di una parte dell’edificio condominiale.

Si pensi a un condominio a più livelli, in cui il lastrico copre solamente una parte dell’edificio, lasciando che l’altra sia coperta da un tetto ordinario. In questo caso, solamente i condòmini proprietari di unità abitative che si trovano nella verticale coperta dal lastrico dovranno sostenerne le relative spese di manutenzione.

È questo il classico caso del condominio parziale, che si ha tutte le volte in cui un bene (come le scale, l’ascensore, il tetto, il lastrico, ecc.) viene destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, solo di una parte dell’edificio in condominio, date le sue caratteristiche strutturali e funzionali.

Lastrico solare non condominiale: chi paga la manutenzione?

Come detto in precedenza, il regolamento contrattuale può stabilire che il lastrico solare appartenga a un solo condomino. In questi casi, come funziona il pagamento delle spese di manutenzione?

Secondo il Codice civile [2], quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condòmini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; i rimanenti due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Ma c’è di più. Questa regola si applica anche se il lastrico solare è di proprietà esclusiva di un solo condomino.

Secondo i giudici [3], il lastrico solare, pur essendo di proprietà esclusiva dell’attore, è comunque parte della struttura che interessa l’intero edificio e, pertanto, l’assemblea ha il potere di deliberare per disporre interventi di manutenzione necessari.

Secondo la giurisprudenza, per quanto concerne la divisione delle spese, anche se la manutenzione straordinaria non è stata voluta dal proprietario del lastrico ma è stata deliberata in assemblea, i suoi costi vanno senza dubbio divisi tra tutti i condòmini nella misura anzidetta, e cioè per un terzo a carico di colui che ne ha l’uso esclusivo e, per altri due terzi, a carico di tutti i condomini dell’edificio, proprio in virtù dell’evidente funzione che svolge il lastrico solare, imprescindibile copertura del fabbricato medesimo, a giovamento dell’intera comunione condominiale.

Spese manutenzione lastrico solare: come funziona?

Ricapitolando quanto detto sinora:

  • se il lastrico solare è di proprietà comune, le spese andranno divise pro quota tra i condòmini, in ragione delle tabelle millesimali;
  • se il lastrico solare è di proprietà esclusiva (o ad uso esclusivo), le spese sono a carico per un terzo del titolare esclusivo e per la rimanente parte tra tutti gli altri condòmini.

note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Art. 1126 cod. civ.

[3] Trib. Lecce, sentenza n. 85 del 16 gennaio 2020.

Autore immagine: canva.com/


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