Comodato d’uso di immobile: quando scade?

Se il contratto non prevede un termine di durata, in quali casi è consentita la risoluzione anticipata con il dovere di restituire il bene al proprietario?

Il contratto di comodato viene spesso utilizzato per concedere gratuitamente l’uso di un immobile, come un appartamento, una casa vacanze o anche un box auto. Quindi, se hai un bene di questo tipo e vuoi darlo a un tuo familiare, o a un amico nel quale nutri fiducia, non devi stipulare un contratto di locazione. Talvolta, però, sorgono problemi per la durata del comodato: ciò che si considera “regalato” (anche se non è così) diventa, per chi ha lo ricevuto, come un diritto acquisito. Specialmente col trascorrere del tempo alcuni comodatari ritengono erroneamente che il bene sia diventato di loro proprietà e, dunque, che nessuno possa mandarli via o estrometterli. Ecco quindi la frequente domanda: quando scade il comodato d’uso di un immobile?

Il problema sorge nei casi in cui il contratto stipulato non prevede un termine di durata e, dunque, di cessazione degli effetti o addirittura se l’atto scritto contiene una clausola espressa che concede l’uso «a tempo indeterminato». Altre volte, i problemi spuntano con gli eredi del comodante deceduto, che chiedono l’immediata restituzione del bene concesso dal defunto ad altri.

Ora vediamo in dettaglio quando scade il comodato d’uso di un immobile in tutti i casi in cui il contratto non prevede esplicitamente una data di scadenza.

Comodato: cos’è e come funziona?

Il comodato è descritto dal Codice civile [1] come «il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta».

Il proprietario che concede il bene è definito comodante; chi lo riceve prende il nome di comodatario. La norma precisa che «il comodato è essenzialmente gratuito» (è previsto solo il rimborso di determinate spese, come quelle per i lavori di manutenzione straordinaria sostenute dal comodatario) altrimenti, se fosse pattuito un canone, si dovrebbe stipulare un altro tipo di contratto, come la locazione per gli immobili ad uso abitativo.

Contratto di comodato d’uso di immobili: va registrato?

Il contratto di comodato d’uso che riguarda beni immobili deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla stipulazione [2]. Si pagano 200 euro di imposta di registro più l’imposta di bollo pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte e comunque ogni 100 righe.

La registrazione è utile anche per attribuire data certa al contratto stipulato, il che può servire in caso di contestazioni sulla sua decorrenza e, dunque, sul termine finale nel caso in cui sia stabilito ad anni.

Contratto di comodato: quando scade?

Abbiamo visto che il contratto di comodato comporta sempre l’obbligo di restituire la medesima cosa ricevuta in godimento; ma quando scatta questo obbligo? Evidentemente non sorge nessun problema se la durata era stata predeterminata dalle parti nel contratto stesso (anche per un periodo a decorrere dalla data di stipula, ad esempio un anno). Per questo motivo un contratto di comodato ben scritto e che non vuole lasciare nulla al caso contiene una specifica clausola, del tipo: «Il presente contratto scadrà il 31 dicembre 2024, data alla quale l’immobile dovrà essere lasciato libero e nella disponibilità del proprietario».

Contratto di comodato senza scadenza: cosa succede?

Il termine finale del comodato può anche mancare perché le parti non hanno voluto stabilirlo. La legge [3], infatti, consente di stipulare un contratto di comodato «senza determinazione di durata»: si tratta del cosiddetto “comodato precario”. Quando le parti non hanno fissato un termine di scadenza, il comodatario deve restituire il bene nel momento in cui riceve una semplice richiesta del comodante.

Vi sono anche altre ipotesi in cui il comodatario è tenuto alla restituzione immediata e precisamente:

• la sopravvenienza di un «urgente e impreveduto bisogno al comodante» [4]; deve trattarsi di una necessità seria ed effettiva, non presunta o ipotetica;
• la morte del comodatario, che legittima il comodante alla immediata restituzione da parte degli eredi [5]; se, invece, muore il comodante, i suoi eredi devono permettere al comodatario di continuare ad utilizzare il bene fino al termine stabilito nel contratto;
• il comodato convenuto per una finalità specificamente prevista nel contratto [6]: è una sorta di comodato condizionato, nella sua durata, al verificarsi di una determinata condizione (ad esempio, un genitore concede l’appartamento al figlio sino a quando non troverà un lavoro stabile).

In tutti questi casi, se il comodatario non provvede spontaneamente alla restituzione del bene, il comodante dovrà agire per via giudiziaria, chiedendo al tribunale competente in relazione al luogo ove è ubicato l’immobile un provvedimento di rilascio dell’immobile; il giudice potrà concedere al comodatario una dilazione del termine per la restituzione, se ravvisa difficoltà abitative.

Il comodato può decadere per violazione degli obblighi?

Oltre ai casi espressamente disciplinati dalla legge e che abbiamo sin qui esaminato, esiste un’altra importante ipotesi di scadenza anticipata del contratto di comodato, che può decadere per violazione degli obblighi pattuiti anche prima del termine stabilito e a prescindere da esso, se non era stato fissato. La decadenza deve essere pronunciata dal giudice alla stregua del comportamento delle parti e delle previsioni del contratto e, perciò, non è automatica.

Una recente sentenza della Corte di Cassazione [7] ha affermato che il contratto di comodato decade quando il comodatario viene meno ai suoi obblighi di buona fede oggettiva e di correttezza nell’esecuzione del contratto sanciti dal Codice civile [8].

Il caso deciso riguardava il comodatario di un box, che aveva compiuto vari atti di disturbo, come l’invasione dei posti auto altrui. Ciò, a giudizio della Suprema Corte, aveva «turbato il rispetto della cosa comune e la pacifica convivenza, in un contesto di indivisibilità degli spazi». Ovviamente, i proprietari vicini si erano lamentati di tutto ciò con colui che aveva concesso il bene in comodato al responsabile delle condotte illecite, ed egli aveva agito in giudizio per ottenere la restituzione del box e, dunque, la cessazione del contratto di comodato: i giudici di piazza Cavour hanno stabilito che ne aveva diritto.