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Portatore di handicap: tutela in condominio

12 Ottobre 2021
Portatore di handicap: tutela in condominio

In condominio esiste il dovere di solidarietà e quindi il diritto del disabile al parcheggio, all’abbattimento delle barriere architettoniche e di tutti i disagi.

Tra il diritto ad un parcheggio riservato vicino al portone e quello all’abbattimento delle barriere architettoniche, è possibile dire che esiste una tutela del portatore di handicap in condominio. 

Laddove non si spinge la legge, arriva la giurisprudenza. Così alle lacune dell’attuale normativa, i giudici hanno messo le pezze prevedendo una serie di diritti del disabile che sarà bene conoscere per evitare di intraprendere inutili battaglie in sede di assemblea. Ma procediamo con ordine.

Diritto al parcheggio per il portatore di handicap

Le regole sui parcheggi in condominio sono state dettate dalla Cassazione. Tutti hanno diritto a utilizzare un posto dove parcheggiare l’auto. Lo dice l’articolo 1102 del Codice civile a norma del quale ciascun condomino può usare la cosa comune. Se però non c’è sufficiente spazio per tutti, il condominio deve adottare dei criteri rotatori proprio al fine di garantire il diritto al pari uso previsto dalla legge. E se l’assemblea non si muove, ciascun condomino, anche singolarmente, può rivolgersi al giudice affinché condanni il condominio a stabilire i turni. 

In tutto questo però chi è portatore di handicap deve essere privilegiato. Secondo la giurisprudenza [1], infatti, l’assemblea non può respingere la richiesta di un condomino disabile a vedersi assegnato un posto auto nel cortile condominiale che gli permetta di raggiungere più comodamente la propria abitazione, fino a quando permarrà tale situazione di disagio fisico.

Tale diritto è ricollegabile «al diritto inviolabile ad una normale vita di relazione, tutelato dall’art. 2 Cost., ed al diritto alla salute ex art. 32 Cost.». È la stessa Costituzione del resto a prevedere che il diritto di proprietà possa subire limitazioni al fine di assicurare il rispetto del dovere di solidarietà, enunciato dall’art. 2 Cost., che mira a consentire proprio l’adeguato svolgimento della personalità, rimuovendo gli ostacoli che si frappongono al superamento di situazioni di disuguaglianza (art. 3 Cost.).

In tale ottica, si giustifica la (modesta) limitazione del diritto degli altri proprietari, ben potendosi parzialmente comprimere l’altrui uguale diritto all’uso paritario della cosa comune, per favorire chi si trova in una condizione di ridotta capacità motoria.

Diritto all’abbattimento delle barriere architettoniche

È diritto di ogni portatore di handicap esigere che l’amministratore convochi l’assemblea mettendo, come ordine del giorno, l’approvazione dei lavori necessari all’abbattimento delle barriere architettoniche. 

La maggioranza richiesta per tale delibera è costituta dalla maggioranza dei partecipanti all’assemblea che costituiscano almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

L’assemblea non è chiaramente tenuta ad approvare tali opere ma, se così fosse, il disabile sarebbe legittimato – entro tre mesi dalla richiesta – a delegarle lui stesso a una ditta di propria fiducia ed a proprie spese, escludendo dal relativo godimento gli altri condomini. In tal modo, il portatore di handicap può installare, a proprie spese, servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e può anche modificare l’ampiezza delle porte d’accesso, al fine di rendere più agevole l’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garage.

Resta comunque la facoltà degli altri condomini, in qualsiasi momento, di rimborsare la propria quota al disabile che ha eseguito gli interventi al fine di usufruirne.  

Ascensore e deroga alle norme urbanistiche

Secondo il Tar Lombardia [2], è legittimo l’ascensore esterno all’edificio molto vicino alle finestre degli appartamenti. E ciò perché le opere che eliminano le barriere architettoniche ben possono essere costruite in deroga ai regolamenti e agli atti di normazione primaria. Dunque, anche l’articolo 9 del decreto ministeriale 1444/68 prescrive la «distanza minima assoluta di dieci metri tra pareti finestrate». Il tutto grazie alla sentenza della Corte costituzionale [3] che ha indicato i problemi dei diversamente abili come «nodi dell’intera collettività». 

Ed è sempre il Tar Lombardia [4] a dire che il Comune deve dare al disabile il permesso di costruire per l’ascensore anche in deroga al regolamento edilizio.

Sempre nell’ottica di tutelare i disabili, secondo la Cassazione [5], è ben possibile che la realizzazione dell’ascensore per il disabile arrivi a ridurre i gradini e i pianerottoli se le scale restano comunque utilizzabili. La minore accessibilità di alcune porzioni delle parti comuni non rende, infatti, l’innovazione lesiva del divieto stabilito dalla legge.

La solidarietà in condominio a favore dei disabili

La giurisprudenza è pervenuta, più volte, ad affermare l’esistenza di un principio di solidarietà in condominio, rivolto alla tutela delle persone portatrici di handicap. Una tutela che si può estrinsecare in vario modo, a seconda delle necessità del caso. L’esempio più classico, come visto sopra, è proprio quello di un posto auto vicino al portone. 

Tale principio ha trovato consacrazione nella Legge 13/1989 nonché nella legge 104/1992 (legge-quadro per l’assistenza, l’integrazione sociale e i diritti delle persone portatrici di handicap).

Sulla base quindi del quadro normativo che si è venuto a delineare successivamente alla legge sull’abbattimento delle barriere architettoniche e dei valori costituzionali enunciati dagli artt. 32, 2, 3 e 42 c. 2 Cost., «anche l’art. 1102 Cc – che riconosce a ciascun condomino il diritto di usare le aree comuni dell’edificio – deve essere interpretato alla luce di questi ultimi, contemperando i diritti di tutti i condomini all’utilizzo delle parti comuni con quelli di chi, trovandosi in condizioni di ridotta capacità o di incapacità motoria, ha bisogno di strutture o servizi che gli consentano di raggiungere o entrare agevolmente nell’edificio e di fruire dei relativi spazi in condizioni di adeguata autonomia».

Come dicevamo, la giurisprudenza ha oramai sancito da tempo l’esistenza di un principio di solidarietà condominiale in favore dei disabili: la tutela dei diritti di proprietà deve comunque confrontarsi e armonizzarsi con l’esigenza anche dei più deboli di godere pienamente delle parti comuni e delle caratteristiche dell’edificio. Infatti «la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sé il contemperamento, al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali, di vari interessi» [6]. 

La solidarietà condominiale comporta l’accettazione di un pregiudizio solo se lo stesso sia limitato e riconducibile alla normale tollerabilità.

Si è quindi evidenziato come l’esistenza, per un condomino, «di un pregiudizio limitato, che non sia tale da superare i limiti della tollerabilità», non impedisce la realizzazione di una innovazione che rechi vantaggio ad altri [7].

In particolare, si ritiene tollerabile anche una modesta compressione del diritto all’uso della cosa comune quando essa sia giustificata dall’interesse altrui ad un più proficuo uso della cosa comune e non rechi in concreto alcun serio pregiudizio o grave sacrificio [8].


note

[1]  Trib. Verbania sent. n. 513/20 del 2.12.2020; Trib. Como sent. del 27.10.2017; Trib. Avellino sent. del 27.06.2017; Trib. Bologna sent. del 7.04.2006.

[2] Tar Lombardia sent. n. 1659/19.

[3] C. Cost. sent. n. 251/08

[4] Tar Lombardia sent. n. 90/2019.

[5] Cass. sent. n. 7028/2019.

[6] Trib. Milano sent. n. 1937/20 del 2.03.2020.

[7] Cass. n. 10445/1998. In senso analogo Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7938 del 28/03/2017, Sez. 2, Sentenza n. 18334 del 25/10/2012.

[8] Cass. 1572/2000


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