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Cosa vuol dire pertinenza esclusiva?

26 Dicembre 2021 | Autore:
Cosa vuol dire pertinenza esclusiva?

Cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un altro bene: cosa dice la legge? Cos’è la pertinenza condivisa?

Quando si acquista un immobile si compra non solo l’unità abitativa in sé per sé, ma anche tutto ciò che è stato realizzato per garantirne il maggior godimento possibile. Classico esempio è quello di chi acquista un appartamento condominiale con annesso box per l’auto. Con questo articolo parleremo proprio di ciò, cioè di quelle cose destinate al servizio di altre; in particolare, vedremo cosa vuol dire pertinenza esclusiva.

Sin d’ora si può anticipare un aspetto molto importante: il fatto che un bene sia pertinenza di un altro non significa che non possa prescindere dallo stesso. Come spiegheremo, le parti possono mettersi d’accordo per vendere solamente la pertinenza oppure soltanto la cosa principale. In pratica, se una casa ha un box pertinenziale, è possibile vendere quest’ultimo separatamente dall’abitazione. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme cosa vuol dire pertinenza esclusiva.

Pertinenza: cos’è?

La pertinenza è una cosa messa a disposizione di un’altra. Il tipico esempio è quello del box auto che serve al proprietario dell’appartamento per parcheggiare il suo veicolo.

Volendo essere ancora più precisi, la legge [1] definisce le pertinenze come le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa (definita “principale”). Tale destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.

Le pertinenze sono cose che, pur conservando la loro natura e la loro individualità fisica, sono assoggettate, in modo attuale e duraturo, a servizio oppure a semplice ornamento di un’altra cosa per renderne possibile una migliore utilizzazione ovvero per aumentarne il decoro.

La pertinenza è dunque un accessorio del bene principale, il quale potrebbe essere tranquillamente usato anche senza la sua pertinenza.

Pertinenze: esempi

Per rendere meglio l’idea di quanto appena detto, ecco di seguito alcuni esempi di pertinenze delle case:

  • le cantine, i soffitti, i solai, i magazzini e i locali di deposito;
  • le stalle, i posti auto e le autorimesse;
  • le tettoie, chiuse o aperte;
  • il giardino, la cassetta della posta e ogni piccola costruzione realizzata a beneficio dell’abitazione (garitta, capanno, gazebo in alcuni casi, la staccionata posta al confine, ecc.).

Le pertinenze non riguardano solamente gli immobili; ad esempio, la ruota di scorta di un’auto è pertinenza della vettura stessa.

Quali beni possono essere pertinenze?

Sia i beni mobili che quelli immobili possono essere pertinenze. E così, il rapporto pertinenziale può sussistere:

  • tra beni mobili. Si pensi alla cornice, che è pertinenza del quadro oppure all’autoradio, che è pertinenza del veicolo;
  • tra bene mobile e bene immobile. Ad esempio, la cassetta delle lettere è pertinenza dell’edificio, così come gli attrezzi, i macchinari e il bestiame da lavoro sono pertinenze del fondo agricolo;
  • tra beni immobili. Il giardino è pertinenza della casa, così come lo è il box auto.

Insomma, ogni bene, mobile o immobile che sia, può fungere da pertinenza di un’altra cosa, se sussiste quel nesso di pertinenzialità costituito dalla destinazione di un bene (cosa accessoria) al servizio o semplicemente all’abbellimento di un altro bene (cosa principale).

Pertinenza esclusiva: cosa significa?

È esclusiva la pertinenza che è posta al servizio di un’unica cosa principale e, pertanto, appartiene solamente a un proprietario.

La pertinenza esclusiva, dunque, è l’esatto contrario della pertinenza condivisa, di quella cioè destinata a servizio di più unità immobiliari, ciascuna appartenente a un diverso proprietario [2].

In altre parole, mentre la pertinenza condivisa è comune a tutti i proprietari di cose diverse (in genere, immobili), la pertinenza esclusiva appartiene solo a un proprietario. Facciamo un paio di esempi.

Tre fratelli, ciascuno proprietario al 100% di un appartamento posto nella medesima palazzina, sono comproprietari in ragione di 1/3 ciascuno di una cantina posta al piano terreno dello stabile. In questo caso, la cantina è pertinenza condivisa.

Paolo e Francesco sono proprietari di due abitazioni, ma il box auto è pertinenza esclusiva soltanto dell’immobile di Paolo, il quale quindi ne è l’unico titolare.

La pertinenza è dunque esclusiva quando appartiene a un solo proprietario e non è comune ad altri.

Pertinenze: si possono vendere separatamente?

Come anticipato in premessa [3], gli atti che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto.

Dunque, le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici, ma soltanto se è espressamente previsto nell’accordo: in caso contrario, le cose accessorie seguono la sorte delle cose principali, nel senso che, se queste ultime vengono cedute, si intenderanno vendute anche le prime.

Ciò significa che sarà possibile vendere un bene pertinenziale (ad esempio, un box o una cantina) separatamente dalla cosa principale, purché ciò sia espressamente previsto nell’atto di vendita.

In questo senso anche la Cassazione [4], secondo cui gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell’atto di compravendita, essendo necessaria un’espressa volontà contraria per escluderli.

Ovviamente, vale anche il discorso inverso: è possibile vendere la cosa principale e mantenere la proprietà della pertinenza.


note

[1] Art. 817 cod. civ.

[2] Agenzia delle entrate, circolare n. 3/E del 2 marzo 2016.

[4] Art. 818 cod. civ.

[4] Cass., sent. n. 634/2003.

Autore immagine: canva.com/


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