Dimissioni dell’amministratore di condominio

Regole su preavviso, restituzione documenti, passaggio di consegne e redazione rendiconto da parte dell’amministratore uscente. 

Le dimissioni dell’amministratore di condominio determinano una serie di conseguenze ed obblighi in capo a quest’ultimo la cui violazione può determinare anche una responsabilità patrimoniale. Ecco perché è bene conoscere la disciplina prevista dal Codice civile e, in particolare, i diritti dei condomini anche in merito al passaggio di consegne con il suo sostituto. 

Dimissioni dell’amministratore: quando?

Le dimissioni dell’amministratore di condominio possono intervenire in qualsiasi momento, anche in corso di anno e prima della scadenza del mandato. Del resto, ciò vale anche per quanto riguarda la revoca da parte del condominio (condominio che, in questo caso, sarà obbligato a risarcire l’amministratore per il compenso non percepito).

L’amministratore di condominio – che sia dimissionario o che sia stato revocato – deve proseguire la sua gestione fino alla sostituzione con il nuovo amministratore (è la cosiddetta prorogatio imperii).

Dimissioni dell’amministratore e passaggio di consegne

L’amministratore uscente è obbligato al passaggio delle consegne: deve cioè consegnare al nuovo amministratore tutta la documentazione in suo possesso (bilanci, fatture, atti giudiziari, contratti, anagrafe condominiale, verbale delle assemblee, ecc.). Secondo la Cassazione, in assenza della nomina di un nuovo amministratore, quello revocato uscente è tenuto a consegnare la documentazione condominiale in suo possesso ai condomini [1].

In particolare, la legge sancisce l’obbligo dell’amministratore cessato dall’incarico di riconsegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente alla gestione condominiale e perciò anche di rendere il conto del suo operato; «documentazione – invero – che l’amministratore detiene unicamente nella sua veste di mandatario e che è di esclusiva pertinenza dei condomini mandanti» [2]. 

Il rendiconto e i documenti «possono essere consegnati dall’amministratore uscente direttamente all’amministratore subentrante, ove l’assemblea abbia tempestivamente provveduto alla designazione del nuovo, spiegando la delibera di nomina efficacia nei confronti anche dei terzi ai fini della rappresentanza sostanziale del condominio».

È evidente che oltre alla documentazione la consegna dovrà riguardare tutto ciò che riguarda il condominio (es. chiavi di locali comuni). In sostanza, quindi, deve considerarsi inadempiente l’amministratore di condominio, il quale, cessato, a qualunque titolo, il proprio incarico, ometta di consegnare al suo successore tutte le cose di pertinenza del condominio che ha ricevuto per l’espletamento del mandato.

Ammanchi di cassa

È proprio con la cessazione dell’incarico dell’amministratore che si può verificare la situazione contabile da questi lasciata; sicché, in caso di ammanchi in cassa, si consuma il reato di appropriazione indebita. Tale reato infatti scatta non già al momento della singola appropriazione ma quando cessa la carica di amministratore. Solo in tale momento, in mancanza della restituzione degli importi, si verifica in concreto l’illecito penale. Pertanto, anche se è decorso molto tempo dall’atto di sottrazione, non può essersi verificata la prescrizione.

Convocazione assemblea e nomina nuovo amministratore

Altro obbligo dell’amministratore dimissionario è la convocazione dell’assemblea per la nomina del suo sostituto. È suo interesse provvedere a ciò nel più breve tempo possibile: come detto, infatti, egli resta in carica fino a materiale sostituzione.

Preavviso per le dimissioni dell’avvocato

Quanto alla modalità con cui deve avvenire la rinuncia al mandato, questa deve essere effettuata in modo che i mandanti, in questo caso i condòmini, non subiscano danni. Ecco perché, da un lato, dovrà essere dato un congruo preavviso e, dall’altro, l’amministratore resta obbligato a gestire il condominio finché non viene materialmente sostituito. 

Il preavviso però non è previsto dalla legge e ciò anche per via del fatto che, a prescindere da esso, l’amministratore uscente resta in carica fino a quando non viene sostituito. 

Rendiconto della gestione, approvazione del bilancio e pagamento del compenso

Ben potrebbe succedere che l’amministratore si dimetta durante la gestione annuale e prima di aver presentato il rendiconto dell’anno precedente. Per quanto concerne l’esercizio precedente, ormai chiuso, l’amministratore deve comunque redigere il rendiconto e convocare l’assemblea per l’approvazione entro 180 giorni dalla chiusura e, considerate le dimissioni, anche per la nomina del nuovo amministratore. In caso di inerzia, incorrerebbe in responsabilità e dovrebbe rispondere di eventuali danni arrecati al condominio. 

In relazione al compenso, l’amministratore dimissionario non può pretendere somme aggiuntive rispetto a quelle pattuite e percepite per l’intera gestione. Si ricorda infatti che, al momento della sua nomina da parte dell’assemblea, l’amministratore deve presentare il preventivo per la propria attività, pena l’invalidità della nomina stessa e l’impossibilità di chiedere un compenso. 

Per quanto invece riguarda l’anno in corso, quello cioè durante il quale vengono date le dimissioni, all’amministratore dimissionario spetta il compenso concordato fino a quando non intervenga la sua sostituzione: egli non avrà quindi diritto all’intero compenso, ma alla minore somma relativa alle attività svolte fino alla sua sostituzione. 

Tuttavia, la determinazione di questo importo non è semplice. Infatti, se al momento dell’assunzione dell’incarico l’amministratore ha presentato un preventivo forfettizzato, sarà difficile individuare le voci delle attività non compiute da scorporare dal compenso. Se invece il preventivo era di tipo modulare – con l’elencazione analitica delle attività e con un corrispettivo per ognuna – sarà possibile stabilire il compenso per le attività effettivamente svolte dall’amministratore.

Il nuovo amministratore, infine, avrà diritto al compenso per l’attività svolta dal momento della sostituzione fino alla fine dell’esercizio in corso; l’importo è a carico del condominio.