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Termini per la denuncia dei difetti di costruzione

27 Dicembre 2021 | Autore:
Termini per la denuncia dei difetti di costruzione

L’appaltatore è tenuto a garantire il committente per i gravi difetti, le difformità e i vizi della costruzione.

Il nostro ordinamento giuridico detta una disciplina specifica per i difetti di costruzione a tutela del soggetto che ha commissionato la realizzazione di un bene immobile. In particolare, l’articolo 1669 del Codice civile prevede che se un edificio o un’altra cosa immobile, destinata per sua natura a durare nel tempo, nel corso di 10 anni dal compimento, dovesse rovinare in tutto o in parte oppure dovesse presentare un evidente pericolo di rovina o gravi difetti, a causa di un vizio del suolo o per un difetto di costruzione, l’appaltatore (in parole più semplici il costruttore) è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché i vizi vengano denunciati entro un 1 anno dalla scoperta.

In sostanza, i termini per la denuncia dei difetti di costruzione previsti dalla predetta norma sono due: il primo termine è quello decennale entro il quale il costruttore è tenuto a garantire l’opera; il secondo termine è quello di 1 anno, accordato al committente per denunciare i vizi.

Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia. Tale soggetto, quindi, deve farsi parte diligente a denunciare il fatto entro 1 anno dalla scoperta, altrimenti decade dal suo diritto; dopo, deve iniziare l’azione entro un altro anno. L’inosservanza di questi termini produce sia la decadenza sia la prescrizione.

Vizio del suolo e difetti di costruzione: cosa sono?

Costituisce vizio del suolo il fatto che questo sia franoso e che non siano state adottate le opportune cautele nell’edificare ovvero che non sia stato rilevato che il terreno non fosse idoneo a sopportare un edificio.

Invece, sono difetti di costruzione sia quelli inerenti alla staticità, alla durata e alla conservazione dell’edificio sia quelli che, pur non riguardando parti essenziali dell’opera, ne alterano gli elementi accessori – come ad esempio le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l’impianto di riscaldamento, la canna fumaria, ecc. – ovvero alterano quegli elementi che consentono l’impiego duraturo cui è destinata, incidendo negativamente e in modo considerevole sul godimento dell’immobile medesimo.

In ogni caso, spetta al committente provare che la rovina o la minaccia di rovina provengono dal vizio del suolo o da un difetto di costruzione mentre l’appaltatore può opporre le prove che tendono a dimostrare la sua irresponsabilità, soprattutto se nascenti da una cattiva manutenzione o da un cattivo uso della cosa da parte del committente oppure può dimostrare che l’evento dipende da terzi o da caso fortuito o da forza maggiore.

Avvenuta la rovina e accertata la responsabilità dell’appaltatore, questi è tenuto a riparare il danno. La modalità della riparazione può essere concordata tra le parti, potendosi trattare di un indennizzo pecuniario, del rifacimento materiale della parte rovinata, del rafforzamento dell’edificio, ecc.

Quali sono i termini per la denuncia dei difetti di costruzione?

Si è già detto in precedenza che il nostro legislatore in relazione alle opere di lunga durata ha previsto due diversi termini per la denuncia dei difetti di costruzione, peraltro, non cumulabili tra loro.

Più precisamente, la legge distingue: da un lato, il tempo intercorso dalla fine delle opere, che deve essere al massimo di 10 anni, entro il quale eventuali difetti possono essere imputabili al committente, dall’altro il termine entro il quale denunziare all’appaltatore i vizi, che è di 1 anno dalla scoperta.

La Corte di Cassazione in più pronunce ha precisato che il termine di 1 anno per la denuncia dei difetti di costruzione, previsto a pena di decadenza dall’azione di responsabilità contro l’appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente acquisisce un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall’imperfetta esecuzione dell’opera, non essendo sufficienti manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti [1].

Tuttavia, quando la piena consapevolezza della gravità dei difetti dell’opera richiede degli accertamenti tecnici, il termine di decadenza può essere spostato in avanti e decorre dal momento della perizia [2]. Se, invece, un vizio si è subito manifestato, il committente ha 1 anno di tempo per agire.

Difformità e vizi dell’opera: in cosa consistono?

La legge prevede la responsabilità dell’appaltatore anche per le difformità e i vizi dell’opera [3], laddove per difformità deve intendersi ogni discordanza tra l’opera realizzata e le previsioni contrattuali mentre per vizio bisogna intendere le carenze dell’opera rispetto alle regole dell’arte.

Se i vizi e le difformità sono palesi, conosciute e riconoscibili e il committente ha accettato l’opera, l’appaltatore non è tenuto a fornire alcuna garanzia, tranne se ne ha taciuto in malafede l’esistenza.

Difformità e vizi dell’opera: entro quando vanno denunciati?

Se il committente viene a conoscenza di vizi occulti, per non decadere dalla garanzia, deve denunciare all’appaltatore le difformità riscontrate entro 60 giorni dalla scoperta. La denuncia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati.

Il termine per promuovere l’azione contro l’appaltatore è di 2 anni dal giorno della consegna dell’opera.

Il committente convenuto per il pagamento dell’opera può far valere la propria garanzia purché abbia tempestivamente denunciato – entro 60 giorni dalla scoperta – le difformità o i vizi e prima che siano decorsi i 2 anni dalla consegna.

In cosa consiste la garanzia per le difformità e i vizi dell’opera?

Al committente spetta la garanzia per le difformità e i vizi dell’opera, che consiste nella possibilità di chiedere l’eliminazione delle difformità o dei difetti a spese dell’appaltatore. In alternativa, può chiedere una diminuzione proporzionale del prezzo.

Qualora la difformità o i vizi siano tali da rendere l’opera totalmente inadatta alla sua destinazione, il committente può chiedere la risoluzione del contratto. Se vi è colpa dell’appaltatore, resta salvo il risarcimento del danno [4].


note

[1] Cass Civ. sent. n. 28202/2013, n. 27433/2013, n. 12829/2018.

[2] Cass. Civ. Sent. n. 27693/2019.

[3] Art. 1667 cod. civ.

[4] Art. 1668 cod. civ.


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