Spese condominiali: chi paga se si vende l’immobile?

Come si ripartiscono tra vecchio e nuovo proprietario le quote arretrate e gli oneri dei lavori di manutenzione straordinaria deliberati prima della vendita?

Hai acquistato di recente un bell’appartamento in un condominio, ma c’è una tegola inaspettata: in passato, e prima che tu comprassi, l’assemblea aveva deliberato alcune ingenti spese straordinarie. Adesso, l’amministratore pretende da te il pagamento delle quote, ma questo non ti sembra giusto: sei disposto a pagare solamente le spese deliberate dal momento in cui sei divenuto proprietario e, dunque, membro di quel condominio. D’altronde, non eri neppure stato avvisato della presenza di questi oneri aggiuntivi.

Eccoci così alla domanda che si pone frequentemente in questi casi: chi paga le spese condominiali se si vende l’immobile? Sono attribuite al nuovo proprietario subentrante, oppure rimangono a carico del vecchio condòmino uscente? O si suddividono tra i due, e se sì, in base a quali criteri?

Le regole sulla ripartizione delle quote condominiali tra il vecchio ed il nuovo proprietario sono diverse in relazione al tipo di spesa e al periodo al quale le voci di costo si riferiscono; conta poco, invece, la data di materiale esecuzione dei lavori deliberati in precedenza, cioè in un momento in cui il nuovo condòmino non era ancora tale e, dunque, non ha partecipato all’assemblea. Ma scendiamo subito nel concreto e vediamo chi paga le spese condominiali se si vende l’immobile.

Spese condominiali precedenti all’acquisto: chi paga?

Il Codice civile [1] dispone che «chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente». La solidarietà di entrambi nel debito consente all’amministratore di rivolgersi, a sua scelta, indifferentemente all’uno o all’altro per ottenere il pagamento di queste quote (se provvede a saldare il nuovo proprietario, potrà poi rivalersi sul vecchio per la parte di sua spettanza).

Dunque, chi ha acquistato (o ricevuto in donazione) un appartamento deve sostenere, insieme al precedente proprietario, le spese pregresse, ma relative a un periodo massimo di un biennio: l’anno in cui si è verificato l’acquisto e l’intero anno anteriore. Gli arretrati più antichi non sono dovuti dal proprietario subentrante. Il riferimento, però, non è all’anno solare, bensì a quello di esercizio della gestione condominiale, che può avere termini differenti (ad esempio, dal 1° maggio al 30 aprile o dal 1° luglio al 30 giugno).

Spese condominiali in subentro: quali sono?

Le spese condominiali non sono tutte di un unico genere, ma si distinguono essenzialmente in due rami:

• le spese di manutenzione ordinaria, relative al normale funzionamento dell’edificio in tutti i suoi costi di gestione, anche riferiti alle parti comuni ed agli impianti che lo compongono (pulizia, riscaldamento, energia, portierato, ecc.);
• le spese straordinarie, attinenti ai lavori che costituiscono innovazione o che apportano rilevanti modifiche agli impianti e alle strutture preesistenti (come il rifacimento della facciata esterna e del tetto di copertura o la sostituzione della caldaia o dell’ascensore).

Spese condominiali straordinarie: paga il nuovo proprietario?

Soltanto le spese appartenenti alla prima categoria – dunque quelle di manutenzione ordinaria – rientrano nella regola di responsabilità solidale tra vecchio e nuovo proprietario che abbiamo esposto nel paragrafo precedente. Invece, le spese straordinarie rimangono in capo a chi era proprietario dell’immobile all’epoca in cui l’assemblea ha deliberato i lavori. Questo perché, come afferma la giurisprudenza [2], l’obbligazione che scaturisce in capo a ciascun condomino ha «valore costitutivo», cioè sorge al momento dell’adozione della delibera assembleare che approva gli interventi da effettuare e il relativo criterio di riparto della spesa tra le unità immobiliari.

Così – come ha precisato una recente sentenza del tribunale di Roma [3] – non conta il momento di esecuzione delle opere deliberate in precedenza: anche se esse sono state realizzate dopo l’acquisto dell’immobile da parte del nuovo proprietario, delle relative spese continuerà a rispondere esclusivamente il proprietario uscente, quindi colui che era condomino quando è stata tenuta l’assemblea che le ha approvate. Di conseguenza, i giudici capitolini affermano che è nulla la successiva delibera che attribuisce tali spese al proprietario subentrante, anche se aveva comprato l’immobile mentre i lavori, deliberati prima del suo acquisto, erano ancora in corso e rimanevano spese da saldare dal condominio ai fornitori.

Tutto ciò, ovviamente, fatte salve le diverse pattuizioni sul riparto delle spese che possono intercorrere tra il venditore e il compratore, ma che per derogare alle suddette regole devono essere inserite espressamente nel rogito di compravendita e, in ogni caso, hanno valore interno tra le parti, pertanto non sono opponibili al condominio.

Spese condominiali impreviste: come può tutelarsi l’acquirente?

In sintesi, le spese condominiali straordinarie competono al nuovo proprietario solamente se sono state deliberate dall’assemblea dopo che egli ha acquistato l’immobile; altrimenti, se i lavori erano stati deliberati prima dell’atto di compravendita, solo il vecchio proprietario rimane tenuto a pagarle. Rimangono, però, da sostenere le spese condominiali ordinarie, per le quali rispondono insieme il proprietario uscente e quello subentrante, sia pure nel limite del biennio precedente.

Ecco come l’acquirente può cautelarsi da sorprese riguardanti spese condominiali impreviste: il venditore, al momento del rogito notarile con il quale si realizza il passaggio di proprietà dell’immobile, deve indicare all’acquirente l’eventuale presenza di delibere condominiali approvative di lavori di manutenzione straordinaria che non sono stati ancora eseguiti o interamente saldati. Trovi un formulario di questa dichiarazione del venditore – che può essere inserita già nel contratto preliminare di compravendita – nell’articolo “Gli oneri condominiali in caso di vendita della casa“.

Inoltre, l’amministratore, su richiesta dell’acquirente, produce un rendiconto delle spese condominiali da saldare, precisando, in un’apposita «attestazione dello stato dei pagamenti» [4], l’ammontare delle quote rimaste insolute da parte del proprietario che vende o cede il suo immobile. In questo modo, l’acquirente può conoscere l’entità dei debiti condominiali lasciati dal venditore.