Nuovo bonus prima casa under 36: ecco cosa cambia

Il Fisco comunica le novità: sì all’agevolazione su acquisto separato di pertinenze, no all’esenzione dall’imposta di registro sul preliminare.

Tanto ti do, tanto ti tolgo. Il Fisco presenta le novità del bonus prima casa under 36, che consente a chi possiede i requisiti di comprare un’abitazione con l’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale. Con qualche apertura in più, come la possibilità di avere l’agevolazione anche per l’acquisto di box, posti auto, cantine o altre pertinenze anche con atto separato, ed alcune chiusure già anticipate, come il mancato bonus sulle tasse che riguarda il contratto preliminare. Ma ecco cosa cambia con il nuovo bonus prima casa under 36.

Partiamo dai requisiti. Per ottenere il bonus è necessario:

• non avere ancora compiuto i 36 anni di età e non compierli nell’anno solare in cui viene fatto il rogito: se, ad esempio, l’atto viene fatto a luglio e l’acquirente compie i 36 anni a novembre dello stesso anno, non avrà diritto all’agevolazione;
• avere un Isee ordinario o corrente non superiore a 40mila euro: la Dsu, cioè la dichiarazione sostitutiva unica che contiene i dati del contribuente e che serve ad ottenere l’Isee, deve essere presentata prima o durante l’acquisto dell’immobile. È opportuno – precisa l’Agenzia delle Entrate – che nell’atto venga indicato il numero di protocollo dell’Isee in corso di validità o della Dsu.

Questi nuovi requisiti si aggiungono a quelli già stabiliti ai fini del bonus prima casa, cioè:

• avere o stabilire la propria residenza nel Comune in cui l’immobile è ubicato entro 18 mesi dall’acquisto o, se diverso, in quello in cui svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui sia cittadino italiano emigrato all’estero, che abbia acquistato l’immobile come prima casa sul territorio italiano;
• dichiarare nell’atto di acquisto di non essere titolare nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• dichiarare nell’atto di acquisto, di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni prima casa, ovvero, in caso contrario, alieni l’immobile posseduto entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

Altra novità riguarda la possibilità di ottenere il bonus anche sull’acquisto di pertinenze come cantine o box anche con atto separato, purché la stipula avvenga entro il termine di validità temporale dell’agevolazione.

Sì al bonus per l’acquisto di case all’asta e di case in multiproprietà, cioè di co-acquisto. Occorrerà, in questo caso, calcolare la misura dello sconto pro-quota se non tutti gli acquirenti possono beneficiarne.

Va ricordato che se l’acquisto è soggetto ad Iva non c’è l’esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale ma viene riconosciuto un credito d’imposta pari a quanto versato a titolo di imposta sul valore aggiunto.

E fin qui, le belle notizie. Quella meno bella (ma si potrebbe dire anche quella meno comprensibile) riguarda il preliminare d’acquisto. Come avevamo già anticipato, e ora conferma l’Agenzia delle Entrate, questo contratto resta tassato in modo ordinario per quanto riguarda l’imposta di registro che deve essere pagata per l’atto, per gli acconti e per la caparra. Quindi, in questo caso e per questa specifica imposta, non c’è alcuna esenzione. O meglio: il beneficio resta in parte congelato.

In pratica, al momento di registrare il preliminare si paga l’imposta su atto, acconto e caparra. Dopodiché, a compravendita conclusa e rogito fatto, è possibile chiedere al Fisco la restituzione dell’imposta che riguarda acconto e caparra. L’Agenzia, quindi, si terrà quella relativa alla registrazione dell’atto. Il che significa, ovviamente, un bonus «monco», poiché si esclude di beneficiare al 100% dell’esenzione da tale imposta.