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Condominio non paga impresa

15 Ottobre 2021
Condominio non paga impresa

Recupero crediti nei confronti del condominio: che succede a chi ha pagato le quote e ai morosi? Il conto corrente condominiale è pignorabile?

Che succede se il condominio non paga un’impresa? La cosa più probabile è che il creditore agisca in tribunale per ottenere un decreto ingiuntivo e lo notifichi poi all’amministratore di condominio. Quest’ultimo è tenuto a riferirne all’assemblea alla prima riunione utile. 

L’amministratore potrà conferire mandato a un avvocato di propria fiducia affinché difenda il condominio presentando opposizione al decreto ingiuntivo: opposizione che va notificata alla controparte entro 40 giorni, ragion per cui l’amministratore può procedere in tal senso senza attendere l’autorizzazione dell’assemblea, rientrando ciò peraltro nei propri doveri istituzionali.  

A quel punto si instaura un giudizio rivolto all’accertamento del debito, nel corso del quale sarà l’impresa a dover dimostrare il fondamento del proprio diritto.

Il punto però è che non sempre ci sono ragioni di opposizione al decreto ingiuntivo. In tali casi, dunque, alla scadenza del 40° giorno dalla notifica del decreto ingiuntivo, l’impresa potrà agire contro il condominio, avviando il pignoramento dei relativi beni. 

Qui entra in gioco la riforma del condominio. Nell’ottica di agevolare il recupero delle quote condominiali dagli immancabili morosi – causa questa che determina, il più delle volte, i buchi di bilancio da cui poi deriva il mancato pagamento dei fornitori – la legge impone all’amministratore specifici obblighi volti a tutelare i condomini puntuali nei pagamenti. Procediamo dunque con ordine e vediamo che succede se il condominio non paga un’impresa.

Il conto corrente del condomino è pignorabile?

La prima cosa che il creditore aggredisce, una volta che si è procurato il decreto ingiuntivo e questo è divenuto definitivo alla scadenza del 40° giorno per mancata opposizione, è il conto corrente condominiale. E questo perché è il bene più liquido. 

Il creditore può ben sapere presso quale istituto di credito il condominio ha il proprio conto: lo può vedere attraverso l’Anagrafe tributaria a cui ha accesso, previa autorizzazione del Presidente del Tribunale, una volta notificato il decreto ingiuntivo e il successivo atto di precetto (un’ultima intimazione necessaria all’avvio del pignoramento). Tuttavia, non è dato conoscere il saldo del conto, sicché il creditore potrebbe anche trovarsi dinanzi a un conto vuoto. 

Ci si è più volte chiesto se il conto corrente condominiale è pignorabile. La ragione di tale dubbio deriva dal fatto che la riforma – per come vedremo a breve – impone all’amministratore di comunicare al creditore del condominio i nomi dei morosi, affinché l’esecuzione forzata inizi prima nei confronti di questi e poi verso tutti gli altri condomini più diligenti. Invece, pignorando il conto – che inevitabilmente contiene solo i soldi di chi ha pagato le quote – si finisce per derogare a tale principio.

Tuttavia, la giurisprudenza unanime ha sino ad oggi sdoganato la pignorabilità del conto condominiale come primo atto di esecuzione forzata contro il condomino. Questo perché il denaro versato nel conto corrente condominiale perde la riferibilità ai singoli condomini e può essere pignorato.

Le somme depositate sul conto corrente del condominio – rileva la Cassazione – per quanto formalmente intestate al condominio, devono ritenersi sottratte alla disponibilità dei singoli condomini: ad esse viene impresso un vincolo di destinazione (uso nell’interesse comune in base alle determinazioni dell’assemblea condominiale) che elide il legame giuridico con i singoli condomini. Questi ultimi peraltro, dal momento in cui le somme affluiscono sul conto condominiale, non possono più singolarmente e personalmente disporne. 

Che succede se il conto corrente è in rosso?

Molto probabilmente non ci sarebbe alcun decreto ingiuntivo se il conto corrente del condominio fosse attivo: quale ragione potrebbe infatti spingere l’amministratore a non pagare un fornitore? Dunque, il problema della riscossione deriva quasi sempre dal fatto che il conto è in rosso perché qualche condomino non ha pagato le proprie quote o perché c’è uno sfasamento temporale tra le uscite e le entrate. 

In questi casi, dunque, il creditore rimarrà insoddisfatto e dovrà procedere per altre vie. Qui intervengono le nuove regole che impongono all’amministratore di comunicare al creditore i nominativi dei condomini morosi. L’elenco non costituisce una violazione dell’altrui privacy. Il creditore che voglia recuperare le somme che gli sono dovute dovrà quindi avviare un pignoramento prima nei confronti di questi ultimi, in proporzione dei relativi millesimi.

Solo se, ciò nonostante, non dovesse recuperare l’importo finale, potrà poi agire nei confronti di tutti gli altri condomini, quelli cioè in regola con i pagamenti. Anche in questo caso, dovrà chiedere a ciascuno di questi un importo proporzionato alla rispettiva quota millesimale. Non è quindi possibile esigere da un solo condomino l’intero pagamento per poi lasciare che sia quest’ultimo a chiedere il rimborso nei confronti dei vicini. 

Se neanche tale soluzione dovesse dare risultati il creditore non ha altre vie per potersi soddisfare e la procedura termina qui. Tuttavia, si tratta di un’ipotesi inverosimile. Difatti, la legge consente sempre il pignoramento della casa dei vari condomini, anche per importi minimi. E difficilmente ci si lascia mettere all’asta un immobile di valore notevolmente superiore rispetto all’entità del debito. Sicché è verosimile che intervenga prima un accordo bonario tra le parti. 

È bene però sapere che chi ha pagato per conto dei morosi potrà poi agire nei loro confronti per ottenere il pagamento delle quote condominiali non riscosse e l’eventuale risarcimento dei danni causati dalla morosità. 



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