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Il conflitto di interessi in condominio

17 Ottobre 2021
Il conflitto di interessi in condominio

Assemblea di condominio: quando l’interesse di uno dei condomini è in contrasto con quello comune. C’è obbligo o facoltà di astensione? L’impugnazione della delibera. 

Cosa succede se, in un’assemblea di condominio, si viene a creare una situazione di conflitto di interessi? Si pensi al condomino che si candidi come amministratore oppure alle ipotesi in cui un condomino proponga di affidare un lavoro (ristrutturazione della facciata dell’edificio, servizio di pulizie, manutenzione del verde eccetera) a una ditta di cui è anche il titolare. 

La soluzione più logica e intuitiva imporrebbe a chi ha un interesse anche solo potenzialmente in contrasto con quello comune di astenersi dal voto. Ed è così che succede il più delle volte quando il clima è collaborativo e disteso. 

Ma le cose non vanno sempre in questo modo e ben potrebbe succedere che uno dei condomini, in conflitto di interessi col condominio, voglia ugualmente votare. Che valore avrebbe, in tal caso, la delibera? Può essere impugnata? Ecco cosa ha detto in proposito la giurisprudenza.

Quando c’è conflitto di interessi in condominio?

La prima cosa da comprendere è quando si può parlare di conflitto di interessi. Sul punto, bisogna superare un luogo comune: quello di ritenere che solo perché un condòmino ha un interesse personale a una determinata decisione è in conflitto di interessi con il condomino. Non è così. 

C’è un conflitto di interessi solo quando – come dice appunto il termine stesso – l’interesse del singolo è contrastante con quello comune, il che si realizza in presenza di un danno per il condominio. 

Il fatto che uno dei condomini voti in favore dell’assegnazione di un appalto alla ditta di cui è amministratore non fa automaticamente sorgere la situazione di incompatibilità e, quindi, non determina l’annullabilità della delibera. Il conflitto si verifica piuttosto se il preventivo fornito da quest’ultima ditta fosse, a parità di condizioni, più oneroso rispetto a quello delle concorrenti, verificandosi così un esborso superiore – e quindi un danno – per il condominio stesso. 

A breve vedremo quando la delibera, assunta con il voto di un condomino in conflitto di interessi, può essere impugnata.

Il condomino in conflitto di interessi deve astenersi dal voto?

Altro luogo comune è quello di ritenere che il condomino in conflitto di interessi debba obbligatoriamente astenersi dal voto e, magari, uscire anche dalla sala ove si tiene la riunione. Anche questo è falso. Non esiste un dovere di astensione e quindi neanche un diritto per l’assemblea di non contare il voto del condomino in conflitto o di imporgli di allontanarsi. I condomini in conflitto di interessi possono (e non devono) astenersi dall’esercitare il diritto di voto, ferma la possibilità per ciascuno di ricorrere al giudice in caso di danno per il condominio. 

Quando si può impugnare una delibera assembleare in conflitto di interessi?

Il conflitto di interessi rileva solo nel momento in cui l’assemblea abbia deliberato su un determinato punto all’ordine del giorno. La semplice discussione infatti non determina alcun effetto.

Come anticipato sopra, però, la potenziale situazione di conflitto non determina in automatico la nullità della delibera. Questa è al contrario annullabile, entro e non oltre 30 giorni dalla sua approvazione, a patto che sussistano tre condizioni. Eccole.

Il voto deve essere determinante

Il voto del condomino in conflitto di interessi deve essere stato determinante per l’assunzione della delibera. Questo significa che se la delibera avesse il medesimo esito anche senza il voto del condomino in conflitto, non sarebbe possibile impugnarla. In buona sostanza, deve essere proprio grazie al voto del condomino in questione che viene approvata o rigettata una determinata mozione. 

L’interesse personale

Il condomino in conflitto deve avere un effettivo interesse personale alla delibera. Quindi, è da escludere che si possa porre un conflitto di interesse per chi vota in un determinato modo solo per fare un piacere a un amico. Il fatto di scegliere un amministratore di condominio che sia un proprio conoscente non fa sorgere il conflitto di interessi.

Il danno per il condominio 

Come anticipato in apertura, nulla esclude che l’interesse del condominio viaggi sullo stesso binario di quello del singolo condòmino. In tal caso, anche se c’è un astratto conflitto di interessi, questo non rileva ai fini dell’invalidità della delibera. Si pensi al caso di chi abbia una ditta di pulizie ed offra al condominio un prezzo scontato per il lavaggio delle scale. In tal caso, non c’è alcun conflitto visto che l’interesse del singolo è conforme a quello del condominio [1].

In particolare, il vizio della delibera approvata col voto decisivo dei condòmini in conflitto ricorre ove sia diretta a soddisfare interessi estranei a quelli comuni o esigenze lesive dell’interesse condominiale. 

Come si calcolano le maggioranze in caso di conflitto di interesse?

Secondo la giurisprudenza, i quorum costitutivi e deliberativi non vengono intaccati dalla situazione di conflitto di interessi. Quindi, restano gli stessi nonostante uno dei condomini si astenga dalla votazione: la sua presenza è comunque determinante nel calcolo del quorum costitutivo e di quello deliberativo. 

Ciò significa che «anche nell’ipotesi del conflitto di interesse la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condòmini che rappresentino la maggioranza personale e reale fissata dalla legge e, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per impossibilità di funzionamento del collegio, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria».

Si ritiene in giurisprudenza che le maggioranze richieste per approvare le delibere siano inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti all’assemblea e al valore dell’intero edificio, e vadano perciò compresi anche i millesimi dei condomini potenzialmente in conflitto con l’interesse collettivo [2].

Conflitto di interessi di un delegato

Potrebbe verificarsi il caso di un condomino che, assente all’assemblea, abbia delegato un altro il quale si pone invece in conflitto di interessi. Ebbene, in tal caso, la situazione di conflitto di quest’ultimo non può venire automaticamente estesa al rappresentato che gli ha conferito la delega. Ciò può avvenire solo nel caso in cui si accerti, in concreto, che il rappresentato era a conoscenza di tale situazione e, nel conferire il mandato, abbia ritenuto il proprio interesse conforme a quello del delegato [3]. In tal modo, non possono ritenersi in conflitto di interessi alcuni condomini che avevano delegato il condomino-amministratore a rappresentarli in un’assemblea avente ad oggetto la nomina dell’amministratore stesso [4].

Impugnazione della delibera in conflitto di interessi 

Sussistendo i presupposti per il conflitto di interessi che abbiamo appena visto, la delibera non è nulla ma annullabile. Questo significa che andrà impugnata entro il termine di decadenza di 30 giorni dalla sua approvazione per i presenti e gli astenuti, o, per gli assenti, dal giorno del ricevimento del verbale dell’assemblea. Scaduti i 30 giorni, la delibera diventa definitiva e non più contestabile.

Approfondimenti

Per maggiori informazioni leggi: Conflitto di interessi in assemblea di condominio.


note

[1] Peraltro, annota Cassazione 19131/2015 , la delibera sarà invalida esclusivamente nell’ipotesi in cui risulti dimostrata la divergenza tra l’interesse istituzionale del condominio e specifiche ragioni personali di determinati singoli partecipanti che, non astenendosi, abbiano concorso con il loro voto a formare la maggioranza assembleare. Ecco che, sottolinea il giudice, l’invalidità della delibera discende non solo dalla verifica del voto determinante dei condòmini aventi un interesse in conflitto con quello del condominio (che, dunque, hanno mal esercitato il diritto di voto) ma altresì dalla dannosità, sia pure potenziale, della delibera.

[2] Cass. 28 settembre 2015 n. 19131, Cass. 25 novembre 2004 n. 22234, Cass. 30 gennaio 2002 n. 1201

[3] Cass. 10 agosto 2009 n. 18192.

[4] Cass. 25 novembre 2004 n. 22234, Cass. 22 luglio 2002 n. 10683, Trib. Salerno 9 febbraio 2010.


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