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Fondo circondato da proprietà altrui: che fare?

31 Dicembre 2021 | Autore:
Fondo circondato da proprietà altrui: che fare?

Come accedere al mio terreno che non ha sbocco sulla strada pubblica

Non è raro il caso in cui un terreno sia circondato da proprietà di altre persone e non abbia alcuno sbocco sulla via pubblica. Si parla in questi casi di fondo intercluso. Che fare quindi se un fondo è circondato da proprietà altrui? In questi casi, il proprietario non ha altre alternative che attraversare la proprietà del confinante per poter accedere al proprio fondo. Ma per poter attraversare il terreno altrui, occorre averne il diritto. Passare sui terreni di altri, infatti, costituisce anche reato se non hai il diritto di farlo. Nell’articolo che segue verificheremo quali possibilità concede la legge a chi si trovi in questa delicata situazione. Analizzeremo come poter in modo lecito attraversare il terreno di altri per poter raggiungere il proprio orto o il proprio terreno coltivato o la propria masseria. I motivi che rendono necessario raggiungere il proprio terreno possono essere i più diversi. Si può trattare della necessità di coltivarlo, di raccogliere la frutta e la verdura che esso produce, oppure di fare manutenzione ordinaria o straordinaria della masseria. Possono essere motivi occasionali o motivi permanenti. In tutti i casi, se come proprietario hai una reale necessità di accedere ai tuoi immobili, è assai opportuno che tu sappia come ti tutela la legge. Infatti, conoscere i tuoi diritti è il modo migliore per evitare liti e contestazioni ed avere rapporti distesi e sereni con i tuoi vicini.

Che fare se ho necessità occasionale di accedere al fondo intercluso?

Se sei proprietario di un immobile nel quale non hai necessità di accedere con frequenza, ma solo in rare e determinate circostanze, la legge [1] ti dà diritto di attraversare la proprietà confinante in specifici casi e per determinati motivi.

Il proprietario deve consentire l’accesso ed il passaggio nel suo fondo (cioè nella sua casa o nel suo terreno) se questo accesso e questo passaggio sono necessari al vicino per costruire o riparare un muro o un’altra opera di sua proprietà o di proprietà comune.

Se sul tuo fondo agricolo c’è un muro o una fontana per abbeverare gli animali o qualsiasi altra opera che necessita di riparazione e che appartiene a te o che sia in proprietà comune a te ed al confinante, tu hai diritto di accedere e passare nel fondo altrui se questo accesso e questo passaggio sono indispensabili per poter eseguire la riparazione

Pertanto, il tuo diritto di accedere ed attraversare il fondo altrui esiste solo se:

  • devi costruire o riparare un muro o un’altra opera nel tuo immobile;
  • risulta indispensabile l’accesso ed il passaggio nel fondo altrui per poter eseguire la costruzione o la riparazione.

Bisogna aggiungere che:

  • se l’accesso ed il passaggio causano un danno, devi corrispondere un’adeguata indennità al proprietario del fondo nel quale accedi e che attraversi;
  • la legge [2] estende il tuo diritto di accedere al fondo altrui anche nel caso in cui vi si trovi in modo accidentale una cosa tua o il tuo animale che sia sfuggito alla tua custodia e tu intenda recuperarli (il tuo diritto verrà meno se il tuo vicino ti riconsegna spontaneamente la tua cosa o il tuo animale).

Se una mucca del tuo allevamento sconfina nel fondo altrui, hai il diritto di entrarvi per riprendertela.

Puoi attraversare il fondo altrui se è necessario per riparare un muro del tuo fondo

Che fare se ho necessità permanente di accedere al fondo intercluso?

Se invece hai necessità di accedere non saltuariamente ma permanentemente al tuo fondo che è privo di sbocco sulla via pubblica ed è completamente circondato da proprietà altrui, allora:

  • o trovi un accordo con il proprietario sul cui fondo hai necessità di transitare e costituisci in questo modo una servitù volontaria di passaggio;
  • oppure, se non riesci a trovare un accordo con il proprietario confinante, dovrai rivolgerti al tribunale per ottenere una sentenza che costituisca a favore del tuo fondo, e a carico del fondo che circonda il tuo, una servitù coattiva di passaggio [3].

Nel caso in cui sarai riuscito a trovare un accordo con il proprietario confinante, l’accordo:

  • dovrà essere consacrato in un atto scritto (scrittura privata oppure atto pubblico redatto da un notaio);
  • l’atto scritto dovrà essere poi trascritto nei registri immobiliari;
  • sarà così possibile far nascere una servitù volontaria di passaggio.

La servitù volontaria di passaggio ti darà modo, secondo le modalità pattuite nell’accordo (ivi compresa l’indennità che sarà riconosciuta al confinante), di transitare sul fondo del confinante per raggiungere il tuo.

Se, invece, non sarà stato possibile trovare un’intesa con il vicino, allora dovrai citare il tuo vicino in tribunale affinché sia la sentenza del giudice a far sorgere, a favore del tuo fondo e a carico del fondo confinante, la servitù coattiva di passaggio in modo da consentirti di raggiungere la tua proprietà.

Ovviamente, anche nel caso di servitù coattiva di passaggio, è prevista a favore del proprietario del fondo che subisce la servitù il riconoscimento di un’indennità la cui entità sarà stabilita dalla sentenza.

La servitù coattiva di passaggio si costituisce con sentenza


note

[1] Art. 843, 1° co., cod. civ.

[2] Art. 843, 3° co., cod. civ.

[3] Art. 1051 cod. civ.


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