Che valore ha la liberatoria dell’amministratore di condominio?

Pagamento quote condominiali e liberatoria: che succede in caso di errore, conguaglio o di ulteriori richieste del nuovo amministratore? 

Che valore ha la liberatoria dell’amministratore di condominio? Conoscere la risposta può essere utile in diverse occasioni. Facciamo qualche esempio.

Chi compra un appartamento si fa normalmente rilasciare dal venditore una liberatoria, a firma dell’amministratore di condominio, con cui questi dichiara che tutti gli oneri pregressi sono stati regolarmente assolti e che non ci sono debiti con il condominio. 

Tale documento, seppure non obbligatorio ai fini della compravendita, costituisce un’importante garanzia per chi subentra nella proprietà dell’appartamento. Per legge infatti l’acquirente è obbligato, nei confronti del condomino ed in solido con il venditore, per tutte le spese condominiali da quest’ultimo non assolte nell’anno del rogito ed in quello precedente. Dunque, è interesse del nuovo condomino che non vi siano pendenze.

Si può ben comprendere allora quale importanza abbia tale documento per valutare la convenienza dell’affare. E sarà anche opportuno comprendere che valore ha la liberatoria dell’amministratore: potrebbe cioè quest’ultimo, in un momento successivo, rettificando quanto da lui stesso affermato in precedenza, chiedere ulteriori oneri non corrisposti dal precedente proprietario? 

Ed ancora: la liberatoria mette al riparo da successive richieste del condominio, anche a titolo di conguaglio? Semmai dovesse cambiare amministratore, il nuovo professionista potrebbe effettuare una nuova valutazione dei conteggi? Cerchiamo di fare il punto della situazione. 

Cos’è la liberatoria?

La liberatoria – anche detta «quietanza di pagamento» – è una dichiarazione con cui il creditore afferma che un determinato pagamento (o parte di questo) è stato eseguito e, quindi, il relativo debito è definitivamente estinto. Di qui il nome di «liberatoria» in quanto “libera” da un debito.

Nell’ambito dei rapporti condominiali, legittimato a rilasciare la liberatoria è solo il capo condomino ossia l’amministratore. In questo caso, la liberatoria viene rilasciata ad ogni pagamento effettuato, sia esso riferibile alle quote ordinarie che straordinarie. 

Attenzione: volendo essere più precisi nell’uso della terminologia, la liberatoria che compete all’amministratore non va confusa con una rinuncia al credito. L’amministratore non può cioè, di propria spontanea volontà, condonare un debito ad uno dei condomini. Tale potere spetta solo all’assemblea. L’amministratore quindi non “libera”, ma attesta di aver ricevuto un pagamento. 

In particolare, sempre per fare un uso corretto delle parole, l’amministratore può emettere: 

• una quietanza liberatoria che rilascia a chi ha pagato le quote, nel momento stesso dell’avvenuto pagamento;
• una attestazione dello stato dei pagamenti, che rilascia a chi vuole vendere e che, pertanto, deve fornire tale garanzia all’acquirente.

La sostanza e il valore dei due documenti non cambia. Ma di ciò ci occuperemo a breve.

Chi può chiedere la liberatoria?

Legittimato a chiedere la liberatoria relativa ai pagamenti degli oneri condominiali è solo chi ha la qualifica di condòmino nel momento in cui viene presentata l’istanza all’amministratore. Quest’ultimo, per ovvie ragioni di privacy, non potrebbe consegnare tale attestazione a un terzo, anche se si tratta di un soggetto interessato all’acquisto dell’immobile che ha già stipulato il compromesso (il cosiddetto «contratto preliminare»).

È legittimato a chiedere la liberatoria ogni condòmino, a prescindere dalle modalità di pagamento da lui prescelta. Pertanto, ne ha diritto anche chi versa le quote tramite bonifico bancario, per quanto si tratti di uno strumento che, essendo tracciabile, ha in sé già la prova dell’avvenuto adempimento. 

Che valore ha la liberatoria dell’amministratore di condominio?

La liberatoria, in quanto dichiarazione del creditore, estingue il debito, a meno che non sia stata emessa in conseguenza di un «errore scusabile» (si pensi a un errore di battitura). Quindi, una volta rilasciata tale dichiarazione, l’amministratore non può più dichiarare di non aver ricevuto il pagamento in questione e dunque presentare una nuova richiesta al condòmino. Non potrebbe farlo neanche un successivo amministratore, invocando l’errore di quello precedente. 

La liberatoria viene sempre emessa salvo conguaglio. Solo a fine anno, infatti, l’amministratore può verificare se vi sono eccedenze da restituire o ulteriori somme da riscuotere. E ciò avviene con la reazione del rendiconto. Il conguaglio quindi potrebbe mettere in evidenza crediti ulteriori del condominio, che pertanto potrebbero ben essere pretesi nonostante il rilascio della liberatoria. 

Insomma, il valore della liberatoria è limitato solo alle somme a cui essa si riferisce e non ad ulteriori crediti che, a seguito di redazione del bilancio, dovessero saltare fuori in un momento successivo. Ne deriva pertanto che, in caso di trasferimento della proprietà dell’immobile, l’acquirente resterebbe ugualmente obbligato in solido col venditore per i debiti inerenti alla proprietà dell’appartamento relativi all’anno del rogito ed a quello precedente.