Cosa succede se non si dà preavviso affitto?

Chi riconsegna le chiavi in mano al locatore resta obbligato a pagare le ultime sei mensilità. 

L’affitto di un appartamento ad uso abitativo non ha una data di scadenza e potrebbe teoricamente durare in eterno. Esso infatti, se non viene disdettato con apposita comunicazione, si rinnova periodicamente (ogni 2 anni, se si tratta di contratto a canone concordato; ogni 4 anni, se si tratta di contratto a canone libero).

La disdetta deve essere inviata con un preavviso di sei mesi. Che succede se non si dà il preavviso? Si può recedere con effetto immediato? La questione, che può interessare tanto l’inquilino quanto il locatore, merita alcune precisazioni che forniremo qui di seguito.

I principali contratti di affitto a uso abitativo

Esistono i contratti a canone libero, che durano non meno di 4 anni, con un rinnovo automatico di 4 anni alla prima scadenza (pertanto, sono detti “contratti 4+4”). La loro caratteristica – come si intende facilmente dallo stesso nome – è che il canone può essere concordato tra le parti liberamente, senza alcuna imposizione legale.

Poi, ci sono i contratti a canone concordato, che durano invece 2 anni, ma la prima scadenza è di 3 anni (pertanto, sono chiamati “contratti 3+2”). Qui, il canone è calmierato e deve rispettare gli importi fissati da appositi accordi di categoria.

La durata del contratto di affitto è vincolante?

Tanto l’inquilino quanto il locatore devono rispettare la durata del contratto di affitto prestabilita dalla legge. In particolare: 

• il contratto di locazione a canone libero ha una durata iniziale di 4 anni, a cui segue un automatico e obbligatorio rinnovo per altri 4 anni (al locatore è dato dare disdetta dopo i primi 4 anni solo per esigenze eccezionali). Dopo l’ottavo anno, il contratto si rinnova, salvo disdetta, per altri 4 anni e così via, ogni 4 anni, salvo disdetta;
• il contratto di locazione a canone vincolato ha una durata iniziale di 3 anni, a cui segue un automatico e obbligatorio rinnovo per altri 2 anni (al locatore è dato dare disdetta dopo i primi 3 anni solo per esigenze eccezionali). Dopo il quinto anno, il contratto si rinnova, salvo disdetta, per altri 2 anni e così via, ogni 2 anni, salvo disdetta.

La caratteristica che accomuna i contratti di locazione a canone libero e a canone concordato è il cosiddetto «rinnovo automatico». In buona sostanza, alla scadenza, il contratto si prolunga per un altro periodo di pari durata, e così all’infinito, a meno che una delle due parti comunichi all’altra, con un preavviso di almeno 6 mesi, la propria volontà di recedere. Tale comunicazione, che va inviata con raccomandata a.r., interrompe il contratto che, pertanto, cessa alla data dell’imminente scadenza, senza più rinnovarsi. 

Si può recedere senza preavviso?

Il preavviso è, di regola, obbligatorio. L’inquilino può recedere prima della scadenza solo per giustificati motivi che devono essere oggettivamente gravi, non dipendere dalla sua volontà, sopravvenuti ed imprevedibili rispetto al momento della conclusione del contratto. Quindi, non è possibile interrompere l’affitto solo per la cessazione di un contratto di lavoro a termine, visto che la data di scadenza era già nota in precedenza e non costituisce quindi un evento imprevisto. Lo potrebbe però essere un licenziamento che non consenta di pagare il canone, una separazione dal coniuge, un trasferimento lavorativo in una sede molto distante e così via.

Anche il recesso per giustificato motivo deve avvenire con il preavviso di sei mesi. 

L’unico caso in cui è possibile recedere con effetto immediato, senza preavviso, è:

• per il locatore, in caso di morosità o di grave inadempimento dell’inquilino (come nel caso in cui questi non rispetti il regolamento di condominio o molesti i vicini): in tale ipotesi, il locatore può recedere con effetto immediato dal contratto, dando lo sfratto;
• per l’inquilino, in caso di assoluta inutilizzabilità dell’immobile (come nel caso di un appartamento privo dell’acqua, con gravi infiltrazioni, non a norma dal punto di vista elettrico ed a rischio folgorazione, ecc.). Il semplice fatto di non poter utilizzare appieno l’appartamento ma di continuare a viverci (si pensi al mancato funzionamento dei riscaldamenti) non consente di interrompere il contratto con effetto immediato né di venir meno all’obbligo del pagamento del canone, salvo poter comunque chiedere uno sconto, anche attraverso il giudice.

Che succede se non si dà il preavviso?

Chi dà disdetta dal contratto di affitto ma se ne va subito, senza rispettare il preavviso, è comunque tenuto a pagare le sei mensilità previste dalla legge, anche se riconsegna le chiavi dell’appartamento al locatore (salvo diverso patto con quest’ultimo). Il fatto che il locatore abbia accettato le chiavi non significa che abbia rinunciato a ricevere i canoni per le sei mensilità del preavviso, che potrà esigere anche facendo ricorso al giudice e facendosi rilasciare un decreto ingiuntivo nei confronti dell’ex inquilino. Per poter “annullare” l’obbligo di pagamento e cancellare il relativo debito sarà quindi necessario concludere un accordo scritto. 

Dunque, il fatto di lasciare l’appartamento in anticipo, libero da cose e persone, non esonera il conduttore dall’obbligo di rispettare il preavviso e, quindi, anche dal pagamento del canone per tali ultime mensilità. 

Peggio vanno le cose a chi non si cura neanche di inviare la lettera di disdetta: in tal caso, il contratto di locazione si rinnova automaticamente per un ulteriore periodo (come visto sopra, pari a 4 o 2 anni a seconda della tipologia del contratto). Dunque, si resta obbligati a pagare i relativi canoni, anche se si lascia l’appartamento.