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Bonus prima casa per giovani

18 Ottobre 2021
Bonus prima casa per giovani

Giovani con meno di 36 anni possono acquistare un immobile a uso residenza senza dover pagare tasse e notaio. 

Il nuovo bonus prima casa per giovani è diretto a coloro che non hanno ancora compiuto 36 anni e che hanno un Isee entro 40mila euro. Il beneficio consiste nella totale esenzione dalle imposte e non un semplice sconto (come per il secondo). 

In questo si distingue nettamente dall’ordinario «bonus prima casa» che invece è usufruibile dai contribuenti di tutte le età, qualunque sia la loro condizione economica e reddituale ed implica solo uno sconto sulle tasse da pagare (Iva al 4% o, in alternativa, per le vendite da privato, imposta di registro al 2%). 

Al momento, il bonus prima casa per giovani si configura come una misura temporanea (salvo proroghe): si applica solo alle compravendita della “prima casa” e al relativo mutuo per finanziarla stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022. 

Similmente a quanto succede per il più generale bonus prima casa, chi usufruisce di tale agevolazione senza averne diritto subisce il recupero della tassazione ordinaria aumentata del 30%. 

Ecco alcune importanti istruzioni in merito al nuovo bonus per come evidenziate nella circolare 12/E dell’Agenzia delle Entrate.

Bonus prima casa per giovani: come funziona?

L’articolo 64, commi 6-8, dl 73/2021 stabilisce che la compravendita della “prima casa”, ad eccezione di quelle di categoria catastale A/1, A/8 e A/9, e il mutuo per finanziarla sono esenti da imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale se stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022 in favore di soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni nell’anno in cui l’atto è registrato e che il cui Isee non sia superiore a 40mila euro annui.  

Il bonus vale anche per gli atti che trasferiscono la nuda proprietà, il diritto di usufrutto, uso ed abitazione relativi alla prima casa. 

Il bonus funziona nel seguente modo: 

  • per gli atti di acquisto da privati, quelli cioè soggetti a imposta di registro, non si devono versare allo Stato l’imposta di registro, ipotecaria, catastale, l’imposta di bollo e i tributi speciali catastali, per totali 320 euro;
  • per gli atti di acquisto da aziende, quelle cioè soggette ad Iva, non potendo lo Stato cancellare tale imposta perché comunitaria, l’Iva al 4% va pagata all’impresa venditrice ma l’acquirente con meno di 36 anni matura un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta in relazione all’acquisto. Il credito d’imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute all’Erario dopo la data di acquisizione del credito, oppure può essere utilizzato in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente alla data dell’acquisto. Non si versano inoltre le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Restano invece da versare il bollo, le tasse ipotecarie e i tributi catastali (320 euro). 

Bonus prima casa e sconti sul mutuo bancario

I finanziamenti erogati dalla banca per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni appena elencate sono esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative.

L’età dell’acquirente 

Il bonus spetta a chi non ha compiuto 36 anni nel giorno del rogito, ossia l’atto notarile di compravendita vero e proprio, a prescindere dalla data di stipula del compromesso. 

Secondo però l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, chi stipula nel 2021 deve compiere 36 anni dal 2022 in avanti e chi stipula nel 2022 li deve compiere dal 2023 in avanti. Così, se Tizio stipula in novembre 2021 e compie 36 anni nel dicembre 2021 non ha l’agevolazione, mentre ce l’avrebbe se stipulasse in dicembre 2021 e compisse 36 anni nel gennaio 2022. Questa interpretazione è discutibile.

Isee

Secondo l’Agenzia delle Entrate, il requisito dell’Isee inferiore a 40mila euro si applica anche alle compravendite imponibili a Iva, nonostante la legge testualmente non lo preveda. Quindi, l’acquirente benestante non può avere l’agevolazione under 36.

L’indicatore da considerare è quello calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno solare precedente la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica (Dsu). Quindi, per gli atti stipulati nel 2021, l’Isee è quello riferito a redditi e patrimonio dell’anno 2019; per gli atti del 2022, l’Isee è quello del 2020.

La Dsu non può essere presentata in una data successiva a quella dell’atto notarile in quanto la circolare 12/E afferma che il requisito Isee deve riscontrarsi alla data di stipula del contratto e, pertanto, non è possibile per un contribuente ottenere un Isee con validità retroattiva (si pensi, ad esempio, a una richiesta effettuata nel dicembre del 2021 a fronte di un rogito stipulato nell’ottobre 2021). Quindi, dato che l’Isee deve essere in corso di validità alla data del rogito, la presentazione della relativa Dsu deve essere avvenuta in data anteriore (o almeno contestuale) all’atto notarile.

Qualora ricorra una situazione di significativa variazione della situazione lavorativa, economica o patrimoniale dei componenti del nucleo familiare rispetto a quanto certificato nella Dsu “ordinaria” è consentito far ricorso all’Isee corrente: si tratta dei casi di sospensione, riduzione o perdita dell’attività lavorativa, di interruzione di trattamenti previdenziali, assistenziali e indennitari, di diminuzione (rispetto all’Isee ordinario) superiore al 25% del reddito familiare complessivo oppure superiore al 20% della situazione patrimoniale.

Casa cointestata

Il bonus spetta anche nel caso in cui il contribuente con meno di 36 anni e con Isee inferiore a 40mila euro acquisti l’immobile in comproprietà con un altro soggetto che invece non ha tali requisiti. In tale ipotesi, il bonus spetta solo per metà, ossia in relazione alla quota del contribuente in possesso delle condizioni di legge. L’altra metà della compravendita sconta le imposte ordinarie.

Contratto preliminare e acquisti all’asta

L’agevolazione non si applica alle imposte da versare in caso di registrazione del contratto preliminare, il cosiddetto compromesso (l’imposta fissa di 200 euro, il 3% sugli acconti e lo 0,50% sulle caparre confirmatorie).

L’agevolazione si applica invece agli acquisti all’asta.

Pertinenze e due unità

La legge parla di “prime case” e non menziona le pertinenze (cantine, soffitte, autorimesse). Dato che la sorte della pertinenza segue quella del bene principale al cui servizio la pertinenza è posta, l’agevolazione under 36 si rende applicabile anche all’acquisto delle pertinenze, sia unitamente al bene “principale”, sia con atto separato.

Se il contribuente compra (con lo stesso atto o con atti disgiunti) due unità abitative destinate a essere accorpate, l’agevolazione si applica all’acquisto di entrambe.



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