Si può trasformare una cantina in abitazione?
Come rendere abitabile un locale sotterraneo o seminterrato: requisiti e condizioni da rispettare per essere in regola.
L’emergenza abitativa in molte località italiane induce parecchie persone a sfruttare come camere da letto, o come veri e propri appartamenti muniti di servizi, alcuni locali costruiti per usi diversi, tra i quali i sottotetti, le soffitte, i magazzini ed anche le cantine. Alcuni adottano questa soluzione per ingrandire la casa e sfruttare spazi che altrimenti resterebbero inutilizzati o avrebbero un impiego limitato a deposito degli oggetti ingombranti domestici. Ma si può trasformare una cantina in abitazione?
In linea tendenziale, la risposta è sì, ma ci sono alcune condizioni da rispettare. È indispensabile fare il cambio di destinazione d’uso, e per ottenerlo bisogna rispettare i requisiti di agibilità e le previsioni degli strumenti urbanistici ed edilizi. Nei condomini, poi, ci sono prescrizioni ulteriori.
Vediamo, dunque, quando e come si può trasformare una cantina in abitazione.
Indice
Trasformazione di cantina in locale abitabile: l’agibilità
Di regola, un locale come una cantina, che è stato costruito come sotterraneo o seminterrato non è abitabile, ma potrebbe avere i metri quadri, l’altezza e l’illuminazione sufficienti per diventarlo, se queste caratteristiche sono presenti già dall’origine oppure, come più spesso accade, si realizzano in seguito ad appositi interventi di ristrutturazione.
I requisiti per ottenere l’agibilità dei locali, e dunque la possibilità di impiegarli ad uso abitativo, sono fissati nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi vigenti nella zona in cui si trova l’immobile: quindi, prima di avviare i lavori bisogna sempre verificare presso il proprio Comune quali sono le condizioni da rispettare.
Il certificato di agibilità si ottiene presentando una Sca (Segnalazione certificata per agibilità) all’Ufficio tecnico del Comune da chi effettua l’intervento edilizio. La domanda deve essere munita di una relazione asseverata da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra) sull’entità e consistenza delle opere. La Sca, infatti, può essere presentata non solo per un intero edificio, ma anche per singole unità immobiliari, purché dotate di opere di urbanizzazione primaria (fognature e allaccio alla rete idrica), che, nel caso della cantina, solitamente derivano da quelle già presenti nell’edificio di cui essa fa parte.
Ai fini dell’agibilità, i requisiti di base sono i seguenti (ma le Regioni e i Comuni possono variare questi parametri):
- altezza media ponderale di almeno 2,70 metri (ridotta a 2,40 per soppalchi, corridoi e altri locali di servizio);
- dimensione minima di 28 metri quadri (inclusi i servizi igienici) se si tratta di monolocale per uso abitativo di una singola persona; se le persone sono due, il minimo richiesto sale a 38 metri quadri;
- un rapporto aeroilluminante (si ottiene dividendo la superficie delle finestre per quella della superficie calpestabile) minimo di 1/8 per ogni vano (le camere da letto devono avere una dimensione minima di 9 metri quadri);
- impianti elettrici, idrici e termici dichiarati conformi alla normativa tecnica.
Cambio destinazione d’uso da cantina in locale abitativo
Se i requisiti di abitabilità sono rispettati, è possibile fare la variazione di destinazione d’uso, che comporta la modifica della categoria catastale (e della relativa rendita immobiliare, con un probabile aggravio di imposte Irpef, Imu e Tari).
Il cambio di destinazione d’uso dell’immobile, se è rilevante dal punto di vista urbanistico ed edilizio – e il più delle volte nel caso delle cantine lo è, perché i locali vengono trasformati – richiede l’assenso del Comune, che verificherà la conformità o meno alle previsioni vigenti nel suo territorio. Anche questa variazione deve essere richiesta da un professionista abilitato.
Il Comune, oltre alla verifica del titolo abilitativo necessario per eseguire gli interventi necessari alla trasformazione della cantina in locale abitativo (che a seconda dei casi potrà essere il permesso di costruire o la Scia, segnalazione certificata di inizio attività) deve anche verificare, dal progetto presentato o mediante un apposito sopralluogo, le condizioni di salubrità previste dal regolamento d’igiene locale.
Cantina condominiale trasformata in abitazione
Se la cantina si trova all’interno di un condominio, oltre alle previsioni che ti abbiamo descritto, il proprietario deve anche accertarsi che il regolamento condominiale contrattuale (quello predisposto dal costruttore e adottato all’unanimità da tutti i condomini, anche per adesione fatta nei rispettivi contratti di acquisto) consenta il mutamento di destinazione; altrimenti occorre munirsi dell’autorizzazione dell’assemblea.
Inoltre, se l’opera incide sull’uso delle parti comuni, che spetta per legge in misura paritaria a tutti i condomini [1], ogni modifica dei locali ad uso cantina che vengono adattati ad abitazione è vietata se ciò altera la destinazione dell’immobile o delle sue parti e se impedisce agli altri comproprietari di farne uso secondo il loro diritto; si può derogare a questa norma solo con il consenso unanime di tutta la compagine condominiale.
Una nuova sentenza della Corte d’Appello di Roma [2] ha stabilito che, in caso di trasformazione di cantina in appartamento, il condominio non può opporsi alla realizzazione degli allacci all’impianto fognario e al citofono, perché si tratta di impianti comuni dei quali ciascuno ha diritto di disporre. È, quindi, illegittima una delibera condominiale che lo vieti o lo impedisca e, se viene adottata, il proprietario dei locali può opporsi entro 30 giorni chiedendone l’annullamento al tribunale civile.
Tieni presente, infine, che la trasformazione della cantina in locale abitabile comporta la necessità di revisione delle tabelle millesimali, da commisurare alla nuova volumetria acquisita con il recupero abitativo di quegli spazi che in precedenza avevano una destinazione diversa (al riguardo leggi l’articolo Cambio destinazione d’uso: variano i millesimi?).
note
[1] Art. 1102 Cod. civ.
[2] C. App. Roma, sent. n. 5909 del 10.09.2021.
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Bona sera, sono un tecnico. Questa mattina mi sono recato presso un ufficio tecnico per un cambio di destinazione d’uso da cantina/magazzino ad abitazione. Il dubbio era se l’intervento fosse manutenzione straordinaria o ristrutturazione edilizia pesante. Visto quanto riportato nell’art. 23ter dpr 380, il tecnico ha confermato i miei dubbi e cioè che le cantine sono ricomprese nella categoria funzionale residenziale e pertanto l’intervento va inquadrato come mutamento d’uso non rilevante. Pertanto essendo una manutenzione straordinaria mi ha confermato di presentare una semplice cila a titolo oneroso in quanto vanno comunque corrisposti gli oneri per maggior carico urbanistico.
Lei cosa ne pensa?